房地产投资分析10-N

1第六章房地产投资税费概述第一节城镇土地使用税一、基本情况1、颁布与实施：1988年9月27日国务院发布，当年11月1日实施。2、特点：对占用和使用国有土地的行为征税；实行等级幅度税额。2二、征税范围和计税依据城市、县城、建制镇和工矿区。按面积征收。三、税额大城市0.5-10元；中等城市0.4-8元；小城市0.3-6元；小城市以下0.2-4元。3四、减免情况机关、人民团体、军队自用的土地；事业单位（国家财政拨款的）的自用土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹用地；市政街道、广场、绿化用地；交通、水利、能源用地；填海或改造的废弃地，自使用的月份起5-10年内免税。4第二节耕地占用税一、基本情况1987年4月1日国务院发布并实施。2008年1月1日实施新条例二、征税范围和计税依据占用耕地搞非农建设的人与单位。三、税额2-10元/m2；1.6-8元/m2；1.3-6.5元/m2；1-5元/m2四、减免情况部队军事用地；铁路、飞机场、炸药库；学校、幼儿园、敬老院、医院等用地。5第三节土地增值税一、基本情况1993年12月13日国务院发布并于1994年1月1日起实施。二、征税范围和计税依据对转让房地产所取得的增值额征收。三、税率：四级超率累进税率。30%、40%、50%、60%。6增值额占扣除项目总额的比率在20%-50%部分，按30%征收；增值额占扣除项目总额的比率在50%-100%部分，按40%征收；增值额占扣除项目总额的比率在100%-200%部分，按50%征收；增值额占扣除项目总额的比率在200%部分，按60%征收。7四、减免情况建造普通住宅出售，增值额未超过规定扣除项目金额20%的；因实施城市规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。8五、案例分析某开发商出售一栋住宅楼，收入总额15000万元。开发该住宅楼的有关费用支出如下：支付地价款及相关费用1500万元；开发成本3500万元；财务费用的利息支出为675万元；转让环节缴纳的有关税费532.5万元。试计算该开发商应缴纳的土地增值税。9[解]首先，计算扣除项目的金额：1500+3500+675+532.5=6207.5万元其次，计算增值额：15000-6207.5=8792.5万元第三，计算增值率：8792.5÷6207.5=141.64%第四，计算应纳税额：3103.75×30%+3103.75×40%+（8792.5-6207.5）×50%=3465.125万元增值额占扣除项目总额的比率在50%以下的部分增值额占扣除项目总额的比率在50%-100%的部分增值额占扣除项目总额的比率在100%以上的部分10第四节房产税一、基本情况1986年9月15日国务院发布并于1986年10月1日起实施。二、征税范围和计税依据（从价计税）城市、县城、建制镇和工矿区。三、税率：1.2%；12%。11四、减免情况机关、人民团体、军队自用的房产；事业单位（国家财政拨款的）的自用房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产。12第五节契税一、基本情况1、颁布与实施：1997年7月7日国务院重新颁布并于1997年10月1日起实施。2、特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳；各地税率不一。二、征税范围和计税依据（从价计税）三、税率：3%-5%13四、减免情况机关、人民团体、军队、事业单位（国家财政拨款的）承受的房地产，并用于办公、教学、医疗和军事设施的；城镇职工第一次按规定购买公有住房的。14第六节印花税一、基本情况1988年8月国务院重新颁布，并于1988年10月1日起实施。二、征税范围和计税依据（从价计税）书立、领受条例所列举凭证的单位和个人。具体包括：立合同人；立账簿人；立据人；领受人。15三、税率：分五档。千分之1、千分之4；万分之5、万分之3、万分之0.5。四、减免情况16一、经营税金及其附加（1994年1月1日实施）包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。第七节其他税种17营业税税额的计算方法是：营业税税额；应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5％。城市建设维护税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。18根据财税[2006]75号文件，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。19继2005年的“国八条”、2006年的“国六条”等重大房地产调控政策后，2008年12月20日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》又为房地产市场带来了“国十三条”。202008年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见》被业界称为“国十三条”的文件，二套房贷有了松动迹象，住房转让环节营业税的期限门槛也从5年降低为2年。以上政策执行至2009年12月31日。212009年12月22日，财政部、国税总局公布营业税减免细则,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。222010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。主要有四大看点。23看点一：停发第三套房贷款。《通知》要求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。24看点二：遏制外地炒房者。《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。25看点三：物业税渐行渐近《通知》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。26看点四：问责制强化执行力《通知》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。27二、企业所得税（1993国务院和1994财政部）企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额＝应纳税所得额×税率应纳税所得额＝实现利润-允许扣除项目的金额房地产开发投资企业所得税法定税率33％。优惠税率27%、18%。2008年1月1日起按25%征收。28三、固定资产投资方向调节税1991年4月16日国务院发布《条例》。按照国家的产业政策，实行差别税率。国家急需发展的项目，免征；国家鼓励发展但受能源、交通制约的项目，按5%征收；楼堂馆所和国家限制发展的项目，按30%征收；民用住宅，按5%征收。一般更新改造的项目，按10%征收。从1995年起，暂停征收。