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宏观调控下的成都房地产市场变化2011年3月24日1政策篇市场篇开发商篇购房者篇预测篇中国房地产市场就是政策市场,市场的好坏受政策的影响,2011年是房地产政策调控年,政府的这只看不见的手正从幕后来到了台前。2温总理语录1、房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。2、我们国家是一个人口众多、土地稀缺的国家,住有所居并不意味着每人都有自己的住房。3、中国家庭拥有自己的住房率是比较高的,家庭自有住房率高达80%。4、据北京统计,拥有住房最低的平均年龄仅有27岁,这在世界上连发达国家都是比较少的。房屋是一个刚性的需求,这一代人解决了下一代人还需要。不断地有参加工作的人,不断有大学毕业生,不断有结婚的人。各部门官员的声音1、刘世锦(国务院发展研究中心副主任):2015年前后我国GDP增速将进入下降时间窗口。2、姜伟新(住房和城乡建设部部长):如果房价不能稳定,将时刻准备出台新一轮的楼市调控政策。若出台新政,将会制定更为细化的系列措施,以遏制房价上涨。3、王珏林(住建部政策研究中心副主任):未来一段时间,不排除出台限价等更严厉的房地产调控政策可能性,并且限购政策两年内不会放松。4、刘明康(中国银监会主席):目前地方融资平台贷款处于调整压缩之中,保障性住房只有在商业可持续的前提下才能使用银行贷款。2010年中国房地产“调控元年”,2011年中国房地产“保障元年”。32010年4月“新国十条”,2010年9月“9.29政策”,2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策,“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面,其中房贷方面,二套房贷首付提至六成,限购令也推向了全国执行,可谓最严厉房地产调控政策。调控逐步升级“新国八条”2011“最强调控”“新国十条”“9.29政策”“新国八条”2010年4月2010年9月2011年1月政策调控信贷收紧税收力度政策调控房价过高上涨过快城市信贷收紧首套:首付3成二套:首付不低于5成利率1.1倍三套:停贷异地:停贷税收力度加快推进房产税营业税差额差额征收2010年9月政策调控明确省会与各计划单列市信贷收紧首套:首付3成二套:首付不低于6成利率1.1倍三套:停贷异地:停贷税收力度为全面推广房产税作好法律基础营业税差额全额征收提高首付抑制投机政策加力杜绝投机抑制需求以时间换空间房价过高上涨过快城市首套:90平米以上首付3成二套:首付不低于5成利率1.1倍三套:首付与利率大幅提高异地:上涨过快城市停研究房产税作好试点准备营业税差额差额征收3月16日:发改委发布《商品房销售明码标价规定》,从5月1日起执行3月22日:省政府网站发布省政府办公厅《关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知》3月23日:发改委,从5月1日起降低和规范住房交易手续费国8条出台,各地限购政策纷纷落地,截止3月中旬已有36个城市已经出限购令,至此全国一二线城市全部进入限购时代,同时房产税在重庆与上海开始试点。4限购政策房产税限购+房产税2月楼市受影响程度严厉派宽松派代表城市北京,上海等成都,贵州,温州,武汉等特点限购范围广,社保时限要求高局部限购,社保年限门槛低试点城市重庆上海征收对象1、存量以及增量独栋别墅2、无户口,无工作,无投资的三无人员在重庆购买的第二套房1、第二套以上新购房2、非本市居民新购税率0.5%-1.2%0.4%-0.6%特点高税率,征收范围窄,针对高端存量税率较低,征收范围广严厉宽松2011年2月北京上海深圳重庆成都天津杭州成交面积环比↓61.58↓69.31%↓55.91%↓58.77%↓8.79%↑17.54%↓69.67%成交价格环比↑8.40%↑2.80%↑2.08%↓19.34%↓5.64%↓8.58%↑4.06%2010年以来随着中国经济出现过热的迹象,CPI居高不下,为了更好的稳定中国经济使得房地产健康发展,国家开始调整货币政策,从适度变为稳健,随之而来的是连续9次上调银行存款准备金,3次加息,调控频率之高,为历年罕见。很多机构预测不排除4月份央行会再一次加息。52003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年大型20%小型16%一年期6.06%加息周期减息周期加息周期连续上调银行准备金率一方面为了控制流动性过剩造成的通货膨胀,上调准备金率可以有效的降低流动性,另外可以保证金融系统的支付能力,增加银行的抗风险能力,防止金融风险的发生,存款准备金率的上升,会使得利率被迫上升,这是紧缩的货币政策的信号,按照一般规律而言,三月底或四月初应该会有一次新的加息。银行准备金率的再次上调,使得银行贷款规模的进一步减少,银行会进一步提高贷款门槛与审查项目风险,银行会进一步的取消优惠,延长贷款期限,另外利率的提高会直接增加房地产开发企业的财务成本与购房者的购房成本,这也体现了国家在货币政策上面对投资性购房的抑制,对购房者的购买心态会造成很大的负面影响。存款准备金率2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年调增1103105063调减000004000合计共计110310906333加息2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年调增011260021调减000005000合计共计011265021182011年是保障房元年,5年内建成各类保障房3600万套,保障房进入了大跃进时代,单纯的商品房市场会迎来深刻的变革。6十二五计划保障房任务分解2011全国保障房详细情况2011成都保障房详细情况2011成都拟在建保障房保障房的大量入市,可以解决1.7亿人的住房问题,从保障房的户型结构来看,50平米的套一,70平米的套二是最主要的户型,这就意味着,在未来的几年内与商品房的刚需产品将受到严重的冲击,可以预见,商品房的开发模式,及产品模式都会发生深刻的变革,产品高端化,居住舒适化,定位精细化,使用人性化将是未来商品房发展的方向,当保障房上市之时就是商品房重新火爆之日,未来的商品房将会受到更少的政策干扰,按照自有的市场规律来运作。2010年2011年余下四年590万套1000万套2010万套资金1.3万亿三个保障保障性住房各级政府5000亿一土地供应要有保证中央400亿二个就是资金的保障自筹3400亿1000万套棚户区改造社会机构4200亿三个就是生产能力的保障成都十二五计划保障房建设2000万平米2011年构成400万平米,投入140亿廉租住房40万平方米经济适用住房35万平方米限价商品住房77万平方米公共租赁住房204万平方米棚户区改造住房44万平方米成都拟在建保障房编号项目套数(套)面积(平米)位置廉租经济1慧苑80327459535成华区驷马桥东2西蜀瑞苑64020446666金牛区郎家村3紫气东来81640869614锦江区4东洪广厦50080051303.97(占地)锦江区三圣乡片区5荆竹苑50058777216成华区荆竹片区荆竹西路6清溪雅筑300394308205成都市青羊区培风村4、6组,中坝村8组7胜天人居4个单元5个单元45057.46(占地)成华区三华路外侧胜天路8东锦瑞苑240015万锦江区大面桥9清江美庐180012万青羊区黄田坝从2011年春节过后成都土地供应与成交情况可以看出,在今年严厉的宏观调控下,地方政府在土地供应方面所采取的一系列措施,春节后只有12宗协议土地出让,并且都是保障房用地。转让、拍卖和挂牌土地已经没有供应。1.因受到2010年颁布的《关于实行国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告》以及2011年成都市颁布的限购令影响,2011年春节过后成都市主城区供地谨慎,除了武侯区挂牌供应两宗约27亩工业土地外,其余全部为协议成交及行政划拨供地。2.成都市政府积极响应中央加强保障房制度的思想,春节过后供应了保障房、限价房、公租房、福利性住宅(农迁房)、经济适用房用地共约544亩。3.本次住宅供地主要分布在三环附近,大部分分布在城东北、城东、城东南、城南。备注:上表数据为春节过后50天统计数据历年春节后主城区商住用地供应对比(万平米)新增土地供应2011年1-3月成交土地2011年供地区域供应宗数供应面积(亩)成交宗数成交面积(亩)成交均价(万元/亩)成交总金额(万元)楼面地价(元/平方米)主城区23650.39321932.21370.53715945.91426.5锦江区8232.768202.06497.25100474.282016.62成华区5215.933373.26265.9199252.92860金牛区0000000青羊区161137.36600.3322428.423160.01武侯区455.18319.8181.993603.42730.25高新区585.52171299.73377.15490186.881493.38郊区3221.85332482.64146.35363324.06755.13双流1147.053233.73236.1555196.39834.78温江004604.49186.6112795.88825.73龙泉驿274.8137.4311159.5232.5郫县00133.05421388.1398.75新都区006859.5891.378480.89582.97金堂县0000000都江堰0000000邛崃市00118.98544.9910343.821816.67蒲江县0000000新津县0000000崇州00651.81310.5316088.651590.45大邑县0000000彭州市005239.23127.4430486.9718.81青白江006404.37141.9157383.93744.24512346789101112宗地编号土地位置区域公告时间交易方式公示结束时间用地面积(平米)用地面积(亩)土地用途使用年限楼面地价(元/平米)竞得者1锦江区粮丰村10组、大观村6组锦江区2011-03-02协议2011-03-0624279.7636.42限价商品房商业40年(限价商品房)2565成都人居置业有限公司2锦江区粮丰村五、十组、粮丰村村属和大观村七组锦江区2011-03-02协议2011-03-0671605.95107.41限价商品房商业40年(限价商品房)2565成都人居置业有限公司3高新区永安村高新区2011-03-02协议2011-03-0621039.7931.56限价商品房商业40年(限价商品房)2565成都人居置业有限公司4成华区圣灯乡圣灯村1、6组成华区2011-03-02行政划拨2011-03-1119298.7828.95福利性住宅(农迁房)行政划拨土地无使用年限成都市国土资源局成华分局征地事务中心5成华区向龙村1、4组,保平村6组成华区2011-03-09行政划拨2011-03-1864666.0297保障性住房项目行政划拨土地无使用年限成都市住房保障中心宗地编号土地位置区域公告时间交易方式公示结束时间用地面积(平米)用地面积(亩)土地用途使用年限楼面地价(元/平米)竞得者6高新南区永安村9-1号地块高新区2011-03-15协议2011-03-1921039.3431.56住宅兼容商业商业40年住宅70年住宅4200商业4500成都人居置业有限公司7成华区保和街道长春四组、东升十组成华区2011-03-15行政划拨2011-03-2410999.8916.5农迁房行政划拨土地无使用年限成都市国土资源局成华分局征地事务中心8锦江区榕声路47号锦江区2011-03-21行政划拨2012-03-3037636.6956.46住宅(新居工程)行政划拨土地无使用年限成都市中锦建设投资有限责任公司9成华区驷马桥东片区1A地块成华区2011-03-21协议2011-03-3020266.4630.4限价商品房和公共租赁用房住宅70年171成都城投集团兴西华建设有限公司10青羊区苏坡街道万家湾社区6组青羊区2011-03-21协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