房地产投资基金概述

房地产投资基金（REITs）一、REITs的概念与类型•REITs是RealEstateInvestmentTrusts的英文缩写，是一种证券化的产业投资基金，也可以说是一种信托基金。它一般采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠。•收益率相对较高：1）股利支付比例较高。2）REITs的收益以相对稳定的租金收入为主。3）对固定收益证券而言，REITs具有抗通胀的保值功能。4）税收优惠。•风险相对较低：1）专业化管理。2）投资风险分散化。3）独立的监督。•流动性相对较强。公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。表美国REITs资格的法定要求主要方面具体要求组织结构（组织测试）1、必须采取公司、商业信托或者协会（association）的组织形式；2、必须由一个或多个董事或者受托人进行管理；3、征税时视作国内公司法人；4、不属于金融机构和保险公司。股权结构（所有权测试）1、股票或受益凭证必须可以转让；2、“百人原则”：股东或受益人不得少于100人；3、“五人原则”：在一个纳税年度的后半年，5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50%。资产结构（资产测试）1、房地产、现金及现金等价物、政府证券必须占到总资产的75%以上；2、除了上述政府证券之外，REIT持有单个发行人的证券不得超过总资产的5%，不得超过该发行人已发行有投票权证券余额的10%。续上表收入结构（收入测试）1、下列收益必须占到总收入的95%以上：股利、利息、房地产租金，股票、证券和房地产处置收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等；2、下列收益必须占到总收入的75%以上：房地产租金，房地产或房地产抵押担保债务孳生利息，房地产处置收益，从其他REIT投资中所得收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等。3、下列收益占总收入的比例不得超过30%：处置持有期不满1年的股票或其他证券所得，处置持有期不满4年的房地产所得等。收益分配（分配测试）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的应税收入必须作为股利分配给股东。图：REITs的基本运作模式表美国REITs的三种主要类型类型主要特点权益型REITs（EquityREITs）拥有并经营收益型房地产，是REITs的主导类型。抵押型REITs（MortgageREITs）直接向房地产所有者和开发商，或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券间接提供融资。混合型REITs（HybridREITs）既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金。图美国三种REITs的数量与市值变化（1971～2003年）图美国三种REITs数量占总REITs的比例图美国三种REITs的市值变化图美国三种REITs市值占总市值的比例表公开上市交易REITs、非上市交易REITs和私募REITs特征比较表公开上市交易REITs非上市交易REITs私募REITs总体特征在美国证监会备案，股票在全国性证券交易所交易。在美国证监会备案，股票不在全国性证券交易所交易。不在美国证监会备案，股票也不在全国性证券交易所交易。流动性股票上市并每日进行场内交易，具有最低流动性标准。股票不在公开交易所交易。股票赎回程序因公司而异，而且有一定限制。一般有最短股票持有期限制。投资者的退出策略一般有两种：（1）一定时期（经常为10年）REITs清盘时退出；（2）REITs在全国性交易所上市时退出。股票不在公开交易所交易。是否存在股票赎回程序以及最短股票持有期限的长短，因公司而异，而且有一定限制。续上表公开上市交易REITs非上市交易REITs私募REITs交费费用经纪商的佣金视服务质量高低一般为每笔20～150美元。投行在承销REITs的IPO和增发时一般收取2～7%的费用。发行费用因规模而异。每次交易中，金额的10～15%一般用来支付经纪商的佣金、发行费用和前期承购（upfrontacquisition）或咨询费用（费用一般在关联中介和第三方经纪商之间分摊）因公司而异。管理一般自己提供咨询和管理。咨询和管理一般均外包。咨询和管理一般均外包。最低投资额一股。一般为1000～2500美元。一般为1000～25000美元；私募REITs主要针对机构投资者，因此认购起点较高。续上表公开上市交易REITs非上市交易REITs私募REITs独立董事新的交易所规则要求大部分董事必须独立于管理层。新的纽约证券交易所和纳斯达克证券交易市场规则要求在审计、提名董事时做到完全独立，要求建立完全独立的薪酬委员会。受到北美证券管理机构协会（NASAA）有关规定的制约。NASAA的规定要求董事会多数成员必须是独立董事；董事会下的各个委员会的多数成员也必须是独立董事。没有规定。投资人控制权投资人可以重选董事。投资人可以重选董事。投资人可以重选董事。公司治理证券交易所有相关的具体规定。受到州和北美证券管理机构协会（NASAA）有关规定的制约。没有规定。信息披露义务必须向投资者定期披露财务信息，包括季度和年度经审计的财务信息，并报送证监会。必须向证监会定期披露财务信息，包括季度和年度财务信息。没有规定。业绩衡量可以通过多种独立的业绩评估标准来跟踪公开交易的REITs行业。投资者也能获得多种分析报告。没有独立的业绩数据来源。没有公开或独立的业绩数据来源。背景资料：私募REITs•私募REITs主要有三种类型。一是向机构投资者私募的REITs。二是专业金融咨询人士向投资者推销的REITs，REITs往往作为其一揽子服务的项目之一。这种私募REITs的股东较多，有些甚至超过500人，并需要像公开上市公司一样，向美国证监会披露财务信息。三是“孵化器”REITs。一般由风险投资家投资，旨在获得公开市场所需业绩记录，并适时公开上市。•私募REITs主要通过金融策划师和咨询师进行销售，每股固定价10美元，投资者每年获得的股利约为7～8%。私募REITs的股东一般为高端投资者。剔除住房、家具和汽车之外，投资者的财产净额至少在15万美元以上；或年收入45000美元，且财产净额至少在45000美元以上。一般投资者最低认购额度为2500美元，即250股。投资私募REITs的缺点之一在于投资者需要支付的初期费用较高，一般为5～16%。一段时间（通常为7～14年）后，私募REITs要么公开上市，要么进行清盘后向投资者分配收益。2001～2003年期间，私募REITs的市值增长迅速，2002年比2001年的20亿翻了一番；2003年私募REITs市值约为70亿美元，比2002年的40亿又增长了75%。表美国REITs的详细分类二、REITs的主要结构（一）传统的REIT结构（二）伞形合伙结构伞形结构REITs的主要优点•1)延迟纳税优惠。房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证（OP单位）这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs股票时纳税。•2)易于REITs迅速达到上市融资的规模。可以通过增加有限责任合伙人的数目，从而扩大REITs的规模，来达到上市融资所要求的资产。•3)便于在资本市场融资，从而弥补REITs的高比例股利分配造成的截留利润较低、扩张资本不足的缺陷。（三）DOWNREIT结构•DOWNREIT结构与UPREIT结构类似，只是REIT直接拥有和经营大部分房地产，经营性合伙企业拥有和管理其余房地产（一般是新收购或有限责任合伙人出资形成的房地产）。一般说来，房地产拥有者以房地产向经营性合伙企业出资，换取OP单位，成为有限责任合伙人。在DOWNREIT结构中，REIT可以成为多个DOWNREIT合伙企业的普通合伙人。下表对伞形结构REITs和DOWNREIT结构REITs进行了比较。（四）合股（stapledstock）结构合股结构REITs的优势•1)REITs的经营优势。合股结构REITs可以拥有和管理任何类型的房地产，并且能够从中获取租金收入和房地产运营收入。按照法律规定，一般的REITs不能直接经营一些类型的房地产，因为此类房地产的收入不是租金收入，而是其他类型的销售收入（例如赌场经营收入、旅馆运营收入和高尔夫球场收入）；但是采取C类公司形式的运营公司可以经营此类地产。合股REITs通过REITs、运营公司股东的同一性规避法律限制，同时获取经营受限房地产的运营收益。•2)股东的收益优势。（1）REITs的股东在享受一般REITs股东能够获得的收益之外，还能获得经营REITs受限房地产的收益。（2）REIT把持有的房地产出租给运营公司经营，运营公司在计算公司应税所得时，可以剔除租金支出，从而减少纳税甚至不纳税。这样也有利于REIT和运营公司的共同股东。（3）在这种结构下，运营公司原来交给房地产出租人的租金和其他利润，经过REIT转手后仍然回到了运营公司的股东（REIT和运营公司的共同股东）手中。•3)REITs的免税优势。合股REITs在享受上述优势的同时，仍然可以凭其REIT地位，享受避免双重征税的优惠。•4)管理优势。运营公司的经营目标和REITs的经营目标趋同，有利于减少两个公司在公司目标上的利益冲突。（五）纸夹（paperclipped）结构•纸夹结构REITs至少在成立之初具有与合股结构REITs类似的优势。但是，随着REIT股票持有人和运营公司股份持有人之间的差异越来越大，这种优势逐渐削弱。另外，纸夹结构REITs还为REITs投资者提供了以下灵活性：投资者根据自己的投资目标，可以投资于REITs股票，以享受稳定股利收益；也可以投资于运营公司股票，享受“C类公司”形式所能提供的投资收益；还能同时投资于两个公司的股票，组建自己的投资组合。如图7所示，在纸夹结构中，REITs仍然可以跟房地产所有者组建合伙企业，并采用“有限责任合伙单位”（unitoflimitedpartnership）充当收购房地产所有者的房地产，从而获得延迟纳税优惠。三、REITs的特点（一）REITs为房地产商提供了良好的投资和融资机会•1、投资REITs的收益。房地产商与REITs组建经营性合伙企业进行房地产经营，可以享受多重收益。•（1）稳定的收益和税收优惠。•房地产所有者成为有限责任合伙人之后，可以按照自己持有“经营性合伙单位”的多少，与REITs的股东一样，定期收取稳定的现金收入（主要是房地产租金收入）。•根据美国税法规定，房地产所有者的出资和换取“经营性合伙单位”的行为不涉及税收问题，房地产所有者并不因此行为纳税。他们可以在一段时间后，把“经营性合伙单位”转换成现金或REIT股票。这时，他们必须对房地产的“内含收益”（built-ingain）纳税。因此，对于房地产所有者来说，与REITs组建UPREIT和DOWNREIT结构的经营性合伙企业是非常合算的事，这有助于延迟对“内含收益”的纳税。•（2）良好的流动性和分散风险机制。•房地产所有者在出资换取“经营性合伙单位”时，同时也获得了一种“看涨期权”：在一定时间（通常是1年）后，按照商定的比例用“经营性合伙单位”换取现金或REIT股票。14当有限责任合伙人行使这一期权时，就能改变自己的投资组合，做到多样化投资；同时增加资产的流动性，并获取REIT股票（在换取REIT股票的情况下）升值收益。•2、良好的融资渠道。•（1）股权融资。REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。但是REITs不同，它通过发行股票，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。•（2）债权融资。美国对REITs进行债权融资没有比例限制。（二）REITs股票的投资特性•1、收益率相对较高。•REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：•（1）股利支付比例高。由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，