德思勤培训--住宅户型评价

住宅户型评价用专业标准评价住宅户型消费者购房经验去不去，看位置行不行，看户型定不定，看价格住宅户型评价（第一篇）德思勤培训课程[第一篇]传统户型点评方法1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。3.客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。5.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。[传统点评]优点:1.户型方正，便于布置家私；2.动静分区，起居方便。缺点:1.餐厅采光不足；2.主卫门对主卧床。户型点评案例点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。优点：(1)户型方正，便于布置各类家私。(2)动静分区，起居方便。缺点：(1)在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。(2)接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。(3)客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。(4)卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。(5)厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。(6)主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。[传统点评]概论户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系[第二篇]户型与小区布局的关系[概论]物业价值的唯一性：相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同；拥有资源的不尽相同(景观资源)。户型与容积率的关系容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西岸容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高[概论]户型与单元平面的关系户型平面的优劣取决于建筑平面点式楼后排南北通但视线受阻；前排不能实现南北通板式楼户户南北通[概论]户型与楼层的关系低楼层可以享受内院景观小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少价格制定时，往往最低价为3层；1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高[概论]中国民居对朝向的选择广东以北民居：向北房终年无阳光选择南向房是购房前提广东民居（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向南向西南向东向东北向北向西向西北向[概论]户型与景观朝向的关系自然景观朝向小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化案例：1．国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售2．洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力[概论]**户型评价表《住宅户型分类表》（附件一）《**住宅性能标准表》（附件二）《**住宅户型评价表》（附件三）[系统评价]点评系统评价深圳住宅分类住宅户型分类表（表1-1）单位：㎡户型分类户型高层豪宅三房二厅一工三卫150—180四房二厅一工三卫200—240五房二厅一工多卫250—500大户型二房二厅二卫85—95三房二厅一工二卫130—150四房二厅一工二卫160—180[专业标准]深圳住宅分类住宅户型分类表（表1-2）单位：㎡户型分类户型高层中户型二房二厅一卫75—85三房二厅一/二卫90—120四房二厅二卫110—140小户型一房一厅一卫35—45二房一厅一卫55—65三房二厅一卫70—80[专业标准]住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥20≥16≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面积（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥40≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.5≥4.2≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风采光通风——生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2[专业标准]世联住宅性能标准住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.0≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）≥2.1≥2.1≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）≥10≥9层高（m）≥3.1≥3.0≥2.9≥2.8[专业标准]**住宅户型评价表**住宅户型评价户型型号建筑面积标准总体评价总评分户型等级A3三房二厅二卫大户型方正实用83良好评价序号建筑面积128标准参数评价参数评价意见权重评分一专业性(40%)1客厅使用面积m2526.3满足要求442客厅开间m3.93.6未满足要求32.4………………………20层高m3.03.0满足要求33二合理性(50%)21总体评价户型方正43.5…………………49储藏室位置得当,设置合理11三市场性(10%)50可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊11……………56卫生间不在户型中央21四1户型优点户型方正2实用率高五1户型缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题六1修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题**住宅户型评价表（表3）[专业标准]市场对户型的关注点客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅：方正实用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台/露台：生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性服务阳台（生活阳台）的实用在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价[人居标准]功能空间分类住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、生活阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间工人房、储藏间服务阳台[人居标准]功能分区合理动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置静区卧室——位置应比较深入动区与静区之间卫生间——方便使用，室内动线尽可能便捷厅、室分设的户型是户型发展的主流方向[人居标准]动静分区案例（1）跃式户型最易实现“动静分区”动区静区[人居标准]动静分区案例（2）平面户型也可以作到“动静分区”动区静区[人居标准]空间尺度合理各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于8㎡宽深比1：1.2~1.5左右餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明[人居标准]空间比例失当案例客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费[人居标准]面积比例适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧三户室客厅与卧室的比例应把握在1．5：1以内[人居标准]房室比例失当案例（1）厨房面积过大(13㎡)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7㎡。[人居标准]户型与定位一致同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同天鹅堡：四房：240㎡三房：220㎡美庐锦园：三房：115㎡二房：84㎡香蜜湖豪庭：三房：68㎡二房：55㎡[人居标准]通风采光室内四明明厅、明房、明厨、明卫公共空间通风采光电梯厅楼梯/消防楼梯公共走道新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅）[人居标准]公共空间通风采光案例（1）一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题[人居标准]公共空间通风采光案例（2）一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光[人居标准]各房室合理性要求（1）客厅空间独立客厅开口不易过多要有两面完整的墙方正开阔方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免厅内被外人一目了然，保障私密性[人居标准]客厅开口过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具[人居标准]各房室合理性要求（2）餐厅相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面墙夹一角与厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化[人居标准]餐厅不独立案例(1)上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立[人居标准]餐厅不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。[人居标准]西式厨房改善餐厅案例上图采用中式厨房，餐厅采光较差下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件[人居标准]餐厅占角案例餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用[人居标准]餐厅独立案例餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明[人居标准]各房室合理性要求（3）厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备厨、厕最好不要做紧邻[人居标准]各房室合理性要求（4）主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势次卧室次卧室的面积宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些[人居标准]各房室合理性要求（5）卫生间应有明窗通风和采光公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储蓄空间全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上阳台/露台（港人称“露台”）保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性[人居标准]精致小户型案例“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近完美（有时卫生间难免为“黑房”）[人居标准]合理性案例上海万里城2001年建设部科技委等单位主办的的“