XXXX年3月武汉房地产市场月报38P_易居

武汉市场月报3月上海克而瑞信息技术有限公司◆“新国八条”各项政策逐步落实，地方住房价格控制目标温柔落地商品房明码标价，北京大幅提高土地增值税预征率，楼市的利空依然未出尽房地产在未来5-10年仍将处于高速发展期，但其经济地位将会逐渐消弱，调控将是中长期策略2012年将是房地产政策的分水岭；保障房等市场机制建立完善后调控政策将逐步退出利空依然未出尽，调控将是中长期策略Ⅰ宏观政策地方政府在政策执行上意图弱化新“国八条”的强度，看涨的房价调控目标可能会引起房价的再一轮上涨城市针对标的房价控制目标房价调控具体目标2010商品住宅成交均价北京新建普通住房价格与2010年相比稳中有降约1700020342上海新建住房价格低于全市GDP和城乡居民人均可支配收入增速≤8%14213广州新建住房价格低于全市GDP和城市居民人均可支配收入增幅（11%）≤11%11695深圳新建住房价格指数低于深圳本年度GDP和常住人口人均可支配收入增速≤10%20297济南新建商品住房均价低于城镇居民人均可支配收入增速≤12%7792兰州新建商品住房价格低于9%≤9%6049西安新建住房价格不高于于当年经济发展目标和人均可支配收入增速≤15%6207银川新建商品住房价格低于10%≤10%4390合肥新建住房年度价格不高于于年度GDP、人均可支配收入增长幅度≤16%，≤13%6283昆明新建商品住房年度价格低于人均可支配收入增速≤10%，≤13%6592贵阳新建住房价格不高于于去年平均值≤13.67%4530郑州新建住房价格同比价格指数不高于于年度经济发展和人均可支配收入增长速度≤10%6355沈阳新建住房价格指数低于当年城市人均可支配收入和经济增速≤12%5504海口新建住房价格低于全市GDP和城市居民人均可支配收入增幅≤11%8877武汉新建住房价格低于全市年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平≤12%6852厦门新建住房价格低于全市年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平≤15%，≤12%11672太原新建商品住房年度价格不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平≤13%、≤10%8121宁波新建住房价格低于2011年度居民人均可支配收入的增长幅度≤10%14474数据来源：新浪乐居，CRIC市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划2011年武汉新建商品住房全年均价涨幅只要不高于22%，住房均价涨幅即可控制在12%以内（统计局数据）10%保障性住房商品住房90%价格增速12%住房供给结构变化对全年住房均价影响的测算（假设2011年因调控而使住房销售面积消减10%）2011年住房市场：平均售价目标2010年住房市场：平均售价销售价格（元/平米）销售面积（万平米）2010年住房平均售价a5854.282010年住房销售面积b=b1+b21310.60其中：保障性住房销售价格a12776.86其中：保障性住房销售面积b1127商品住房销售价格a2=（a*b-a1*b1）/b26184.49商品住房销售面积b21183.602011年住房平均售价调控目标A=a*（1+10%）6556.80，同比涨幅12%2011年住房销售面积B=b*（1-10%）1179.54其中：保障性住房销售价格A1=a1*（1+4%）2887.93，同比涨幅4%其中：保障性住房销售面积（预估）B1250商品住房销售价格A2=(A*B-A1*B1）/B27543.52，同比涨幅22%商品住房销售面积B2=B-B1929.5422%保障性住房商品住房78%销售面积250万平米，销售价格2888元/㎡销售面积930万平米，销售价格7543元/㎡（价格增速22%）销售面积127万平米，销售价格2777元/㎡销售面积1184万平米，销售价格6184元/㎡数据来源：武汉统计局市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划商品房明码标价，北京大幅提高土地增值税预征率，楼市的利空依然未出尽调整前调整后税率估算容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征土地增值税；其他项目，按销售收入的2%预征土地增值税。房地产开发企业销售商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。对于经适房、限价商品房、公租房等各类保障性住房项目取得的收入，暂不预征土地增值税。预计增值率≤50%的，预征率为2%；预计增值率≥50%且≤100%的，预征率为3%；预计增值率＞100%且≤200%的，预征率为4%；预计增值率＞200%的，预征率为5%。有利于增加开发商囤地的成本，也严重打击开发商囤地待涨的动机，。另外，保障房不征收土地增值税，有利于提高保障房开发企业的积极性，降低开发保障房成本，有利于增加保障房的建设量。影响商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该规定的出台能增加房地产市场信息透明度，有助于开发商之间公平竞争。但其对房价的影响很小，因为在市场供不应求的情况下，开发商可在开盘的时候标高价，然后再根据销售情况确定实际成交价格。《商品房销售明码标价规定》北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告预测：从各个地方政府现实公布的房价调控目标看，除北京外，地方政策并未积极响应调控政策，住建部已明确要求以适当的方式听取社会的意见，酌情调整已发布的调控目标。所以，短期政策观望期过后极有可能会出台新的调控政策，如延长社保、纳税证明期限，提高住房交易税等。市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划判断1：房地产在未来5-10年仍将处于高速发展期；判断2：房地产经济地位将会逐渐消弱，调控将是中长期策略结论一：经济层面对房地产发展的判断市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划判断1：短期内房地产调控脉络还将延续；判断2：2012年将是房地产政策的分水岭；判断3：保障房等市场机制建立完善后调控政策将逐步退出结论二：政策层面对房地产调控的判断市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划武汉地铁2号线的右线隧道盾构，日前已经穿越长江底部，正在汉口大堤下掘进；东湖隧道将在4月底全部完工；沙湖大桥6月通车；白沙洲大道有望提前通车；武汉未来5年规划建780公里的绿道，其中城市绿道长378公里，郊野绿道长402公里未来规划利好，二环线、东湖隧道、长江隧道、沙湖大桥、竹叶山立交等交通要道进度喜人；4月份将开建武汉城市绿道Ⅱ市政规划市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划汉口火车站地下通道施工中二环线发展大道常青路口高架桥二七长江大桥东湖隧道预计四月底全部完工竹叶山立交二三层已全部合拢市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划地铁2号线是武汉市第一条穿江地铁，也是万里长江上的第一条地铁隧道，位于武汉长江大桥和长江隧道(公路)之间，连接武昌和汉口的主要商业圈。该隧道全长约3100米，为双线双洞隧道；根据国家已批准的规划，至2017年底，武汉将有四条地铁过长江，其他三条穿江地铁分别为4号线、8号线和7号线，计划通车时间分别为2014年、2016年、2017年。大桥主体和匝道结构已竣工，目前正进行附属结构施工（见图），预计6月底通车。沙湖大桥起于友谊大道，止于中北路，全长约2.6公里，路幅宽40至60米，是连接中北路商务中心和武昌滨江商务区的生态与人文景观纽带。该工程还包括友谊大道高架桥（已通车）及4根匝道，为三层“半苜蓿叶式”全互通立交，车辆可“三上三下”沙湖大桥。东湖隧道沙湖大桥大型开发商140平米以上产品供应少于中小开发商，但成交量与成交均价均高于中小开发商；市中心客户对产品结构的需求有所变化，市中心小户型推盘成交均放量；受政策影响，今年2月以来开发商在媒体投放上花较大功夫，3月比去年同期上涨70%，在3月的第3周达到最高峰。140平米以上产品大型开发商好于中小开发商，市中心小户型深受客户青睐，开发商主动调整产品供应结构Ⅲ市场热点市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划大型开发商140平米以上产品供应少于中小开发商，但成交量与成交均价均高于中小开发商010020030040050060070001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000大型开发商-47%中小开发商+114%1-3月份成交1-3月份成交均价1-3月份供应1-3月大型开发商和中小开发商供应成交对比表大型开发商140平米以上产品1-3月供应较中小开发商少47%；大型开发商140平米以上产品1-3月成交较中小开发商多约50套；大型开发商140平米以上产品1-3月成交均价明显高出中小开发商140平米以上产品。注：1、以上供应数据均选用1-3月份140平米以上项目的供应；2、成交数据均采用以上供应项目1-3月份的备案成交数据。11.4.192010年（次）2011年（次）对比1月2621月2762月712月190170%3月3793月61662.5%2010年（万元）2011年（万元）对比1月34331月36592月8342月2717226%3月49423月841570%投放频次对比投放金额对比（万元）4032.690500100015002000250030003500400045002010年2011年0500100015002000250030003500400045002010年2011年290受政策影响，今年2月以来开发商在媒体投放上花较大功夫，3月比去年同期上涨70%，在3月的第3周达到最高峰市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划金三银四回归，3月份量价回升，逐步走出春节淡季影响，3月份武汉市共计成交85.6万方，均价7549元/平米；本月库存环比略有上升，一方面由于春节淡季影响库存累积，另一方面3月份供应激增，加大去化压力；首臵、首改成交占比上升，再改和高端成交占比下滑，由此可以看出限购后刚需客户明显上升，改善型需求客户明显下滑。成交、供应回升，3月份库存进一步上升，未来去化压力将有所加大，整体均价继续上涨Ⅳ市场分析住宅市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划05101520253035404550556065702009年3月2010年3月2011年3月+43%+77%武汉住宅市场2009-2011年3月推盘量受政策挤压，武汉住宅市场3月份推盘有所加快，同比增长77%，相比09年也上涨43%，3月份推盘量增加，但开盘当日成交率却下滑当日去化率（普通住宅）当日成交面积（万方）新开盘推量（万方）项目数量推出面积推出套数当日去化率25个65.05万方817247.12%3月份共计25个项目开盘加推，推出65.05万方，8172套住宅，由于小户型占比较大，故面积相对套数差距较大。3月份推盘虽然较大，但开盘当天的去化率较小。16兰亭熙园4.1万方，10000首臵1.7万方首改1.1万方再改1.3万方华润橡树湾1.5万方，12000首臵0.4万方首改0.7万方再改0.4万方秦水名邸0.78万方，11000首臵0.32万方首改0.55万方塞纳河畔0.3万方，9600首臵0.3万方金地澜菲溪岸2万方，未知再改2万方融侨锦江3.5万方，13000首臵1.4万方首改2.1万方融科天城1.35万方，20000首臵0.8万方首改0.55万方恒大城1.2万方，5800首臵1.2万方马城一号2.1万方，6300首臵1.1万方首改1万方心斋桥2.2万方，12000再改2.2万方奥山世纪城7.6万方，950040%积玉桥万达公馆3.2万方，24000再改2.4万方水岸国际2.8万方，9000首臵1.6万方首改1.1万方爱家皇家公馆0.9万方，待定首臵0.9万方复地东湖国际2.4万方，12500首改2.4万方中南国际城1.6万方，待定首臵1万方首改0.6万方华润MO+1.6万方，待定首臵0.8万方首改0.8万方沿海赛洛城2万方，6100首臵0.8万方首改1