房产测绘(房产测绘上岗证培训)(压缩)

浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）说明细则在全省范围内试行已四年。我省房产测绘执行的主要标准依据是《房产测量规范》和本细则。2008年，省房产测绘主管部门对细则的执行情况进行了调研，2009年、2010年省房产测绘主管部门对全省11个地市进行了房产测绘监督检查，掌握我省房产测绘成果质量情况，2011年将细则进行修订完善。本次培训中，在讲解细则的基础上，提出了细则修订的方向，与大家共同探讨。目录一、《浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）的通知》(浙建房[2007]51号)二、浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）1总则…………………………………….….12术语………………………………….…….13一般规定…………………………….…….64房屋建筑面积测算规则…………….…….95共有建筑面积的测算…………….………146附则……………………………….………17建议目录中增加附录：1、《浙江省房屋建筑面积测绘成果书（示范文本）》；2、《浙江省房产测绘合同（示范文本）》浙建房（2001）130号文件已废止，不能用作测绘依据。建住房（2002）74号文件仍在沿用。1.总则1.1目的和依据为了规范房屋建筑面积的测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细则。1.2适用范围本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。说明总则规定了本细则制定依据、实施范围及被实施的主体。总则含义：国家标准是细则制定的主要依据；国家有关规定是指住建部以上发布的规定。被实施的主体是：适用于全部的房屋，包括城镇和农村。2.术语术语指各学科中的专门用语。术语可以是词，可以是词组，用来正确标记各个专门领域中的事物、现象、特性、关系和过程。术语的基本特征有：①专业性。术语表达各个专业的特殊概念，通行范围有限，使用的人较少。②科学性。术语的语义范围准确，与类似的概念相区别。③单义性。术语在某一特定专业范围具有单义性。少数术语属于两个或更多专业。④系统性。在一门科学中，每个术语的地位只有在这一专业的整个概念系统中才能加以确定。房产测量规范中没有术语，为了准确理解各条款含义以便操作，细则中用较多的篇幅对相关对象进行了定义。细则中术语可能与其它标准的定义有不一致之处，细则是位于房产测绘立场对相关对象作清晰的认识。2.1房屋及组成指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。建议“房屋附属设施位于房屋主体结构之外,包括廊、阳台、飘窗、室外楼梯、台阶、露台等；房屋的围护物包括墙体、门、窗等。”房屋概念与相关标准比较，明确了和人们的生活生产活动紧密联系，建筑物包括房屋和构筑物，构筑物不属房屋建筑面积计算范围。房屋的外延为：房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。2.1说明房屋主体结构指房屋中，由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。如：房屋框架、柱、承重墙、梁等。2.2房屋面积测算指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。建议:房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、成套房屋的套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。2.2说明房屋面积是各层水平面积（水平面积是柱状三维体中截面积最小且唯一的面积）的测量与计算。水平面积是通过水平投影得来的。水平面积的感性认识2.3房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。建议：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、廊、室外楼梯等附属设施和地下室，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。2.4房屋的套内建筑面积指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。一般把套门范围内权界线所围部分称为套内，套内一般指产权单元。写字楼、商场中的基本计算单元也称套内。建议指成套房屋的套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2.5房屋的共有建筑面积指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有(公用)建筑面积和不分摊的共有(公用)建筑面积。共同占有是前提，共同使用并不一定占有。产权的前提是所有权，所有权可以使用、收益和处分。共有建筑面积有应分摊和不应分摊两类。例如公益性社区服务管理用房等为不应分摊的共有建筑面积。建议指房屋的各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有(共用)建筑面积和不分摊的共有(共用)建筑面积。2.6房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。建议指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记。物权法出台后，房产管理部门对房屋产权只作登记。房屋建筑面积测算产生的产权面积，房产行政主管部门对测绘成果备案审核后采用于产权登记，细则对此做了一些规定。房产测绘规范与建筑工程建筑面积计算规范是不同行业规范，执行两者计算建筑面积目的和用途不同。2.7房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。建议指房屋内（套内）全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。房屋的使用面积与套内房屋的使用面积是一致的：指套内各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。2.8商品房的销售面积指购买者所购买的套(单元)内建筑面积与应分摊的共有共用面积之和。幢指一座地上部分独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可分割，包括不同结构、不同层次的房屋。幢的认定对于共有面积分摊十分重要，如认定为多幢房屋，为该建筑服务的共有面积就属不应分摊的共有面积。2.9层高指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面层（完成面）至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直距离，顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。地坪一般指房屋室内或室外的自然地面，经过人工处理后所形成的表面（不包括再处理的表面），例如水泥（包括砂石）地面、填土夯实至设计±0.0m的房屋内地面。2.10净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。房屋净高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高时的参考。2.11自然层指房屋室内地坪±0以上，层高2.20m以上，按楼板或地板结构分层的楼层。自然层相对于附层（夹层）等而言，通俗地认为常见的房屋自然形成的层次。2.12技术层指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层等）。把设备层、转换层及操作层等归类为技术层，便于表述和规定。2.13夹层（附层）指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。“局部”是相对于房屋整个层面而言，夹层位于房屋整体结构内。2.14插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。区别于夹层，它不在房屋整体结构内，在房屋层与层之间。2.15架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。架空层一般指底层，现在有的房屋中部或顶部设架空层，如：空中花园。有墙体围护的计算建筑面积。架空层图例2.16地下室指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。2.17半地下室指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。2.18阁楼（暗楼）指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)的那部分使用空间。指利用非房屋整体结构的坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)的那部分使用空间。阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用。其本身（包括屋顶）并不承载应力，应力由用若干个构件连接成若干个三角形而成的结构荷载（如图）。而斜面结构屋的屋面本身要荷载。阁楼（暗楼）与跃层对比图2.19骑楼指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。2.20过街楼指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。2.21功能区指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。功能区是具有某一使用功能的区域，根据房屋的设计和规划批准的功能划分。可按楼层划分也可按局部区域划分等。建议功能区：指根据房屋不同规划用途和使用功能而划分的局部楼层或局部区域。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。2.22设备间（房）指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定。有的设计为设备间，实地为空置房，则以基本计算单元（套）认定该“设备间”。计入共有面积的设备间要有明确用途且实地有设备。实测时对设备间必须核实。设备间（房）图例2.23屋顶水箱间指突出房屋屋面，有围护结构，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。水箱间与水箱是不同的，水箱间是房屋，水箱是构筑物。水箱间建议：指建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围。2.24屋顶楼梯间指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。2.25屋顶电梯机房指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的房屋。2.26门厅指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。门厅的作用就是枢纽，通过门厅的过渡，可以到达各使用空间。2.27大堂指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。大堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，可以在此处稍作停留或休息（如大堂吧）。前室指设置在进入消防电梯、防烟楼梯间或无自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间。2.28廊指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。1、檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)。2、挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。3、回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。4、门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。建议柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交通空间。架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。廊有很多种，以上只是对常见的几个作进一步明确。在定义中，指一般情况，如存在没有上盖的架空通廊（不计