房产税、土地使用税、契税培训(公用版)

内部资料注意保密房产税、土地使用税、契税xxxx股份有限公司主办：总税办公室1内部资料注意保密1、熟悉房产税的相关法律规定2、熟悉城镇土地使用税的相关法律规定3、熟悉契税的相关法律规定培训目的2内部资料注意保密报告结构1房产税2城镇土地使用税3契税3内部资料注意保密1房产税纳税对象征收范围定义纳税标准纳税环节、纳税义务发生时间计税依据及适用税率免税政策及特殊规定非经营性房产税4内部资料注意保密概念房产税5房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税内部资料注意保密发展历程1949年政务院发布《全国税政实施要则》1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人房产税6内部资料注意保密发展历程中华人民共和国房产税暂行条例（国税发【1986】90号）关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发【2003】89号）关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税【2006】186号）关于于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字【1986】8号）关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税【2009】128号）关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知（财税【2009】3号）房产税7内部资料注意保密发展历程房产税1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》主要针对的是经营性的住房，并且是到2002年才开始严格执行现在热议的“房产税”针对的范围更加广泛，包括了非经营性用房和自住性住房。213房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋。8内部资料注意保密征税对象及征税范围征税对象：房产征税范围所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。房产税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。其中：1、城市指经国务院批准设立的市。包括市区、郊区和市辖县县城。2、县城指县人民政府所在地。3、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。4、工矿区指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。9房产税内部资料注意保密纳税义务人纳税义务人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。10房产税内部资料注意保密计税依据房产税计税依据从价计征：按照房产计税余值征税的，称为从价计征。从租计征：按照房产租金收入计征的，称为从租计征。依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。各地扣除由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。11内部资料注意保密税率及纳税标准税率按照房产余值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%按房产出租的租金收入计征的，税率12%。1.从价计征的计算：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%2.从租计征的计算：应纳税额=租金收入×12%应缴纳税额的计算房产税12内部资料注意保密纳税地点及纳税义务发生时间纳税地点纳税义务发生时间在房产所在地缴纳；房产不在同一地方的，按房屋的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。按年计算、分期缴纳。纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起。纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起。纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起。纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。13房产税内部资料注意保密14免税政策及特殊规定免税规定国发[1986]90号中华人民共和国房产税暂行条例下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。财税地字〔1986〕8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税财税〔2000〕125号财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。房产税内部资料注意保密15免税政策及特殊规定特殊规定国税发〔2003〕89号国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。国税函〔2004〕839号国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。房产税内部资料注意保密16免税政策及特殊规定特殊规定国税发〔2005〕173号国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第3号）第二条已作了明确。随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。经研究，现将有关问题通知如下：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。房产税内部资料注意保密17免税政策及特殊规定特殊规定财税〔2005〕181号财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。房产税内部资料注意保密18免税政策及特殊规定特殊规定财税〔2006〕186号财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。财税〔2008〕152号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。房产税内部资料注意保密19免税政策及特殊规定特殊规定财税〔2008〕123号关于加油站罩棚房产税问题的通知加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。财税〔2008〕152号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。财税〔2009〕3号财政部国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，在征税范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）及有关规定执行。房产税内部资料注意保密20免税政策及特殊规定特殊规定财税〔2009〕128号财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。财税〔2010〕121号财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知二、关于出租房产免收租金期间房产税问题对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房产税内部资料