XXXX年4月全国房地产市场趋势研判_61P_新景祥

咨询顾问中心2011.42011年第一季度市场趋势研判篇首语……从1998年国家改革福利分房体系，推行住房分配货币化，拉开了中国房地产市场近15年的狂奔，而2005年房地产市场的发展逐步进入的决策层的视野，房地产市场经历了一系列的调控洗礼，直至今天仍在持续……处于这样一个极具变化的时代和市场背景，房地产后续的路怎么走，我们沉思！宏观经济和政策背景分析Part.22011年一季度房地产市场表现Part.32011年一季度标杆房企研究Part.4开发商应对策略Part.5我们对于房地产市场的几个观点Part.1[观点1]：我们依然看好未来5年房地产的向上发展趋势，原因基于中国的后工业化进程阶段、城市化的需求及房产对于经济的拉升统计数据显示，2009年我国城镇化率已达到46.59%，我国只用30年的时间就赶上了西方200年的城市化历程；根据规划，“十二五”末我国城镇化率将达到51.5%。城市化进程加快中国城市化进程不断加快30%35%40%45%50%55%20012003200520072009“十二五”末城镇化率中国能持续十几年的高增长速度，“人口红利”功不可没。我国目前仍然处于劳动年龄人口最丰富的时期，预计劳动年龄人口大约会在2015年左右停止增长。但在停止增长初期，新进入老龄阶段的人往往都有较高的储蓄率和储蓄倾向，会形成第二次“人口红利”期。处于“人口红利”期自“十二五”开始，中国步入后工业化时代，中国经济迈入新的征程。迈入后工业化时代目前中国经济从金融危机中走出，国民经济逐年向好，居民收入水平也随之提高。2010年，农村居民人均纯收入为5919元，剔除价格因素，同比增长10.9%；城镇居民人均可支配收入为19109元，实际增长7.8%。居民收入水平不断提高居民收入水平不断提高0500010000150002000025000200520062007200820092010元0%2%4%6%8%10%12%14%农村居民人均纯收入城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入同比增长率城镇居民人均可支配收入同比增长率数据来源：国家统计局，新景祥整理中国经济持续增长100000150000200000250000300000350000400000450000200520062007200820092010亿元0%5%10%15%年度GDP同比增长率生育高峰期未来五年中国劳动力供给依然充足0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%1979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009人口自然增长率[观点2]：未来5年居民消费结构的持续升级将继续推动房地产在此次经济结构升级处于有利地位，调控不会改变这个基础地方政府对房地产业大力支持：数据显示，近10年来，随着各地土地出让金的持续攀升，全国土地出让收入占地方财政收入的比重，已经从2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%；据专家调查和测算，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。土地出让金已经成为很多地方政府财政预算外收入最主要来源，使得地方政府对房地产业大力支持。房价上涨过快带来一系列民生问题：房价上涨过快一方面抑制了居民的其他消费，另一方面加剧了贫富差距程度，甚至会影响社会稳定，转变为政府政治问题。国家对于房地产调控决心不会改变：鉴于房价过快增长引发诸多社会问题，国家至去年四月份以来密集出台一系列调控政策。同时，“十二五”规划也提出了房地产规划建议，包括保障房、物业税、民生等方面。“十二五”中房地产规划：未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。土地收入占地方财政收入比重较大0%10%20%30%40%50%60%200120022003200420052006200720082009土地收入占地方财政收入比重全国商品房价格加快上涨30003500400045005000550020062007200820092010元/平方米成交均价数据来源：国家统计局，新景祥整理[观点3]未来5年中国的住房供应结构将由纯市场一条腿走路向市场和保障托底两条腿走路转变国家发展和改革委员会副主任徐宪平表示，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%；在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度；按照住建部的要求，2011年，全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%；未来五年国家要建3600万套保障房；假如一套按60平米算，供应量为20亿平米，按70平米算为25亿平米；过去十年我国平均年商品房供应量大概为5到6亿平米，那么五年建25亿平米差不多是过去十年间市场供应量的一半左右；因此，在未来五年我国房地产市场供应结构将产生质的影响；房地产商一定要明确这样的变化，以确定自身企业战略、产品战略以及营销战略等；建设目标进程加快市场影响[观点4]未来5年房地产市场重心的从发达的一二线城市向二三线城市下沉的趋势更加明显，这是中国经济战略布局缩小差距，均衡考虑所决定的楼面价占售价比走势图20%25%30%35%40%45%50%200820092010一线城市非一线城市一线城市利润空间缩小，房地产商向二三线城市转移住宅售价情况比较0200040006000800010000120001400016000200820092010元/平方米一线城市非一线城市数据来源：国家统计局，新景祥整理国家加大中西部建设力度使房地产商布局中西部城市2008年以来，一线城市楼面价占售价比稳定在40%之上，而非一线城市利润空间相对较大，楼面价占售价比在30%左右。相比而言，一线城市房价上涨过快，房地产政策对一线城市影响更大，也促使房地产商向二三线城市转移。数据显示，2008年至2010年，一线城市住宅售价由8314元/平方米上涨80.6%至15012元/平方米，非一线城市则由3939元/平方米上涨43.2%至5642元/平方米。目前我国中西部地区正处于城镇化初期阶段，国家加大中西部地区城市建设资金投入力度，对于房地产行业是一个良好的机遇。[观点5]城市型市场将逐渐由增量型市场向存量型市场转变，市场竞争的格局会出现变化部分一线城市已由增量房市场转变为二手房市场调查发现近五成人愿意购买二套房，在上海二套房市场交易量持续上升宏观经济和政策背景分析Part.22011年房地产市场表现Part.32011年一季度标杆房企研究Part.4开发商应对策略Part.5我们对于房地产市场的几个观点Part.1[经济解读]一季度国内经济持续向好，但通胀压力依然很大，预计二季度仍有可能加息及收缩流动性政策出台，增加购房者置业成本及开发企业融资成本国内PMI走势图010203040506070Mar-08Jun-08Sep-08Dec-08Mar-09Jun-09Sep-09Dec-09Mar-10Jun-10Sep-10Dec-10Mar-11PMI国内CPI、PPI走势图-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%Feb-09Apr-09Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10Apr-10Jun-10Aug-10Oct-10Dec-10Feb-11CPI同比增长率PPI同比增长率货币供给量走势图0%5%10%15%20%25%30%35%Feb-09Apr-09Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10Apr-10Jun-10Aug-10Oct-10Dec-10Feb-11M2同比增长率中国经济扩张呈加速态势：经历了连续3个月的小幅回落后，中国制造业采购经理指数（PMI）3月份回升1.2个百分点达到53.4%，已连续25个月站上50基准线，表明制造业加速扩张，经济持续向好。通胀压力持续存在引发再度加息预期：2月份国内CPI同比增长4.9%，PPI同比增长7.2%，两者都呈上升趋势，而且PPI的大幅上涨将向CPI传导，通胀预期加剧。同时，市场普遍预测，3月份国内CPI将突破5%的警戒线，并且5%的水平将保持数月，为抑制通胀，谨防在6月底前再次加息。新增信贷进一步回落，市场流动性再次收紧：2月份新增人民币贷款5356亿元，同比少增1929亿元，表明货币政策紧缩效果已显现。2月末，我国广义货币（M2）连续两个月下滑，15.7%的增速也创下27个月以来的最低点。数据来源：国家统计局[政策解读]1月份颁布的“新国八条”从信贷、限购、税收三大方面提升准入门槛、限制购房和增加交易成本，加大对购房需求端的抑制新国八条调控内容一季度落实情况第一条：进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任全国657个城市中608个公布新建住房价格调控目标第二条：加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面政府工作会议明确提出加大保障房和危房改建，中央政府补助1030亿第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税年初相继出台了“房屋交易营业税”、“房产税试点”第四条：强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍全国统一标准第五条：严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%————第六条：合理引导住房需求原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房17个城市出台限购细则第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制有关部门根据规定对相关负责人进行问责未公布房价调控目标的城市领导面临问责第八条：坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任————政府工作会议中明确提出坚定不移的搞好房地产调控，建立长效的调控机制；在1月26日出台新国八条后各地相继出台调控目标，是对国八条的深化，预计本轮调控近期难以松动；[政策解读]从限购政策实施看，差异明显，北京最严厉，东部发达一二线城市次之，中西部二、三线城市较宽松，大量未限购三线城市会出现需求向下挤压城市限购细则北京对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房上海在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房天津对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。广州对于本市户籍居民家庭，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房南京对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房厦门对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自