XXXX年4月合肥房地产市场月报53P_易居

合肥2011年房地产市场研究4月刊©2010上海易居房地产研究院版权所有合肥易居房地产研究所濉溪路278号财富广场二期A栋1006室电话：[phone]中国房产信息集团（纳斯达克代码：CRIC）由易居（中国）控股有限公司（纽交所代码：EJ）与新浪（纳斯达克代码：SINA）共同创建。是目前中国最大的最先进的房地产信息策划和营销服务商。合肥2011年房地产市场研究4月刊©2010上海易居房地产研究院版权所有合肥易居房地产研究所濉溪路278号财富广场二期A栋1006室电话：0551-5666330222011年4月合肥房地产报告市场报告合肥2011年房地产市场研究4月刊©2010上海易居房地产研究院版权所有合肥易居房地产研究所濉溪路278号财富广场二期A栋1006室电话：[phone]目录中房信视点......................................................................................................................9第一篇整体市场篇.......................................................................................................10第一章、政策资讯.............................................................................................................................10一、政策法规...................................................................................................................................10二、市政动态...................................................................................................................................11三、市场资讯...................................................................................................................................15第二篇市场分析篇.......................................................................................................20第二章、商品房市场...........................................................................................................................20一、市场综述....................................................................................................................................20二、供求关系分析.............................................................................................................................20三、供应量分析................................................................................................................................21四、成交量分析................................................................................................................................22五、成交均价分析.............................................................................................................................23第三章、土地市场..........................................................................................................23第四章、商品住宅市场........................................................................................................................26一、市场综述....................................................................................................................................26三、供应量分析................................................................................................................................26四、成交量分析................................................................................................................................27五、成交均价分析.............................................................................................................................28六、项目解析....................................................................................................................................29第五章、商业市场...............................................................................................................................34第六章、产品分析...............................................................................................................................35第七章营销媒体.................................................................................................................................42合肥2011年房地产市场研究4月刊©2010上海易居房地产研究院版权所有合肥易居房地产研究所濉溪路278号财富广场二期A栋1006室电话：[phone]第三篇区域数据篇.......................................................................................................49农村包围城市——中小房地产开发企业的县域开发战略中国房产信息集团合肥区域总经理葛百会农村包围城市，最终取得全国无产阶级革命的胜利，是以毛泽东为代表的中国共产党人在领导中国革命实践中逐步摸索出来的一条具有中国特色的发展道路和总战略。其基本内容是，中国民主革命首先在敌人统治力量比较薄弱的农村，发动农民武装起义，建立人民军队和革命根据地，把武装斗争、土地革命、建立无产阶级政权结合起来，使之成为支持长期革命战争的战略基地，依托根据地积累发展革命力量。随着革命战争、人民武装和根据地的发展，逐步形成农村包围城市的战略态势，最终取得全国无产阶级革命的胜利。农村包围城市，是世界无产阶级革命历史上仅有的具有中国特色的革命道路。发展了马克思列宁主义暴力革命学说。这一革命道路在新的革命形势下解决了革命的发展空间、革命的主体、革命军队和从游击战到运动战、正规作战发展的问题。七十年过去了，农村包围城市的战略思想为当前中小开发企业在新的房地产调控形势下的跨越式发展指明了方向。当前中小开发企业面临的宏观形势和七十年前中国共产党领导的民主革命面对的宏观形势在本质上是相同的。中小开发企业当前的战略空白点在三、四线城市，中国共产党领导的民主革命的战略空白点在农村，三、四线城市代表着中国当前的农村经济。第一、中国的农村和城市的二元经济结构决定了三、四线城市在房地产发展时间上要滞后于一线城市。纵观中国20年的房地产发展：当一线城市经过几轮房地产热潮，政府调控政策出台使得量价下跌时，三、四线城市的房地产市场却方兴未艾，特别是在中西部地区这一特点表现的更加明显。这主要是我国农村、城市的二元经济结构决定的：一线城市的房地合肥2011年房地产市场研究4月刊©2010上海易居房地产研究院版权所有合肥易居房地产研究所濉溪路278号财富广场二期A栋1006室电话：[phone]产市场本质上成为了投资、投机市场，而三、四线城市的房地产市场还以刚性需求为主。因此，三、四线城市的房地产市场发展完全可以脱离中国政府的房地产调控政策而继续高歌猛进，事实也证明：限购政策对当地房地产市场的刚性需求基本上没有影响，这也是政府调控的本意：抑制不合理的投资、投机需求，加快改善居民的居住条件。第二、房地产在二、三线城市的市场非常大。县域自古便是国家最基本的行政和经济单元，县城是农村经济的枢纽，全国县域国土面积占94%，人口占70.4%，县级行政区2861个占96%，生产总值占50%。地级、县级城市的房地产市场方兴未艾，产业市场、县城中心商业、高品质住宅、特色商业街、新城一级开发、物流批发大市场等项目的开发在当前都具有鲜明的领先优势和垄断优势，属于“现金牛”项目，其单个项目的盈利能力高于二线城市的纯住宅项目！第一、二、三线城市均有全国布局的大开发商进驻，已经进入了完全竞争市场，中小开发企业由于资金有限只能在一、二线城市做一两个项目，并且不具备先进的理念、产品竞争力低、留不住高端人才，这些竞争劣势决定了盈利空间的有限，从而企业发展壮大的空间很小。而三、四线城市房地产供应缺乏且品质较低，全国布局的开发商目前还没有足够的人力、物力、资源等储备进驻县级城市，即使进驻了也无法更加熟悉本地文化，并无法与本土中小开发商在软实力方面展开竞争。反而，中小开发商获得了利用项目和大开发