房地产投资项目的可行性研究

第三章房地产投资项目的可行性研究周小平北京师范大学主要内容3.1房地产投资分析概述3.2市场与区位分析3.3资金的时间价值及等值计算3.4房地产投资项目的现金流量3.5房地产投资项目的财务评价3.6房地产投资项目的不确定性分析与风险分析3.7房地产投资项目方案比选3.8房地产投资项目可行性研究报告周小平北京师范大学学习目标：1.房地产投资的类型与特点2.资金时间价值的基本概念及其公式3.现金流量的概念、现金流量图、不同类型房地产开发项目的现金流量构成4.财务分析中的基本财务报表与分析指标的内容5.不确定分析和风险分析的主要方法6.投资方案的分类与比选指标7.可行性研究报告与项目申请报告的主要内容周小平北京师范大学§3.1房地产投资分析概述3.1.1投资与房地产投资的含义狭义的投资是指经济主体(个人、家庭、企业等)以获得所期望的未来货币增值或收益为目的，预先投入一定的资源(资金、不动产、技术等)，经营某项事业的经济行为。广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。1、投资的含义周小平北京师范大学2、投资行为的四项基本要素投资主体——投资者投资客体——投资的对象投资目标——投资活动要达到的目的和投资者的动机投资方式——投资过程/活动的运行方式直接投资间接投资周小平北京师范大学3、房地产投资的含义房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。周小平北京师范大学3.1.2房地产投资的类型房地产投资类型体系图周小平北京师范大学1、土地开发投资：投资人对尚未满足商品房开发条件的土地进行投资，以完成征地拆迁、土地平整及其基础设施建设，使土地满足建筑开发的条件。2、商品房开发：投资人对已经满足商品房开发条件的土地进行投资，建成可以满足人们居住、使用或经营的房地产产品，并对已经开发完成的房地产进行销售。居住类房地产商业类房地产工业类房地产周小平北京师范大学3、房地产置业投资：面向建成后的房地产资产，通过购买获得房地产的所有权，以获得物业收益、保值、增值和消费为目的的投资。4、房地产间接投资：投资对象是权益资产，包括房地产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款支持证券、房地产投资信托基金股份等金融产品。周小平北京师范大学3.1.3房地产投资的特点1、投资选择的多样性物业类型的多样性投资形式的多样性经营方式的多样性2、投资变现的复杂性3、投资价值的附加性周小平北京师范大学3.1.3房地产投资的特点4、投资区域的差异性5、投资收益的个别性6、投资过程的综合性7、投资与其的风险性8、投资决策的专业性周小平北京师范大学3.1.4房地产投资的目的1、房地产开发投资的目的在完成房地产开发后进行销售，以获得商品房销售所带来的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获利；在房地产价格上涨阶段，通过储备土地、减缓销售速度等方式以获得房地产增值收益。周小平北京师范大学3.1.4房地产投资的目的2、房地产置业投资的目的：满足自身生活居住即自用作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业进行储备购入物业以满足生产经营需要3、房地产间接投资的主要目的通过购买房地产开发企业股票、债券以及房地产抵押支持证券等有价证券，通过长期持有以获得利息收益并实现保值、增值，在合适的价格出售获得利差收益。周小平北京师范大学3.1.5房地产投资分析的任务1、定义：房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法。周小平北京师范大学3.1.5房地产投资分析的任务2、具体内容：为投资者提供投资方向为投资者提供运作方案建议为投资者报批及合作提供依据为投资者预测投资收益为投资者描述风险及提供避险方法周小平北京师范大学§3.2市场与区位分析3.2.1市场分析1、市场分析的定义通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出内在的规律，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。周小平北京师范大学§3.2市场与区位分析（1）房地产投资环境的调查与预测投资环境：拟投资的地域在一定时期内所具有的能决定、制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。2、市场分析的内容——市场调查与预测调查内容：政治、法律、经济、文化教育、城市规划、基础设施等周小平北京师范大学§3.2市场与区位分析2、市场分析的内容——市场调查与预测（2）房地产市场状况的调查与预测调查内容：各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等土地出让数量和用途分布房地产商品的销售价格、租金和经营收入等竞争性物业发展状况各类房地产投资收益率和房地产开发利润率项目用地附近地区的土地利用现状、总体规划等市场购买者对房地产商品功能的要求周小平北京师范大学2、市场分析的方法（1）市场需求预测市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。最常用的方法是连比法，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。其公式如下：总市场潜量=特定产品或市场的购买者数量×购买者的平均购买数量×平均单价×市场因素修正率1×市场因素修正率2×其他修正率周小平北京师范大学（2）市场趋势预测市场趋势分析主要方法有：意见调查分析法：直接对消费者、销售人员和专家进行意见调查，并对调查数据进行分析。时间序列分析法：利用过去的数据或资料来预测未来的趋势相关分析法：仅对时间作为变量的函数的定量预测方法周小平北京师范大学3.2.2区位条件分析1、对投资项目构成影响的区位条件（因素）社会因素：所在地域的政治、经济、人文、法律等项目具体地点的自然特征：如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。2、区位分析的内容地域的分析与选择具体地点的分析与选择是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。周小平北京师范大学§3.3资金时间价值及等值计算3.3.1资金时间价值的概念及产生原因1、概念现在一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值.2、产生的原因投资收益通货膨胀时间风险周小平北京师范大学影响资金时间价值的因素资金数量的大小资金的使用时间资金周转的速度资金投入和回收的特点3、影响资金时间价值的因素周小平北京师范大学3.3.2利息和利率一、利息（一）定义：占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿.（二）公式：本金＋利息＝本利和P＋I＝Fn周小平北京师范大学（三）单利1、定义：仅用本金作计息基数，不考虑利息的时间价值，即不计算利息产生的利息。2、公式：I——利息；P——本金；Fn——本利和n——计息周期数；i——相应计息周期的利率niPIPFn1niPI周小平北京师范大学【例1】假如以单利方式借入1000万元，年利率8%，四年末偿还，则各年利息和本利和如表单位：万元使用期年初款额年末利息年末本利和年末偿还123410001080116012401000×8%=801000×8%=801000×8%=801000×8%=8010801160124013200001320周小平北京师范大学（四）复利1、定义：在某一计息周期内，按本金加上之前的计息周期累计的利息一并进行计息。2、公式：P——本金Fn——本利和n——计息周期数i——相应计息周期的利率nniPF1周小平北京师范大学【例1】因工程需要向银行贷款1000万元，年利率为7％，5年后一次还清，试问到期应偿还本利共多少？解：已知P＝1000万元，i＝0.07，n＝5年，由公式得：)(55.140207.01100051万元niPF周小平北京师范大学【例2】某人10年后需20万元用于孩子上学，银行的存款年利率为6%，若按复利方式计息，问现在应存多少钱才能在10年后得到这笔款项？解：已知F＝20万元，i＝0.06，n＝10年，由公式得:)(17.1106.0120101万元niFP周小平北京师范大学二、利率（一）定义：在单位时间内所得利息额与原借贷款金额之比，通常用百分数表示。（二）公式：某人现借得本金1000元，一年后付息80元，年利率为？%100100PIi％本金利息利率＝周小平北京师范大学利率高低的影响因素通货膨胀金融市场上借贷资本的供求情况借出资本的期限长短借出资本承担的风险社会平均利润率的高低利率是各国发展国民经济的重要杠杆之一，其影响因素为：周小平北京师范大学（三）名义利率1、定义：单利计息时的利率，一年内多次计息给出的年利率。2、公式：名义利率=周期利率*每年的计息周期数周小平北京师范大学（四）实际利率1、定义：一年内多次计息时，年末终值比年初初值的比值。2、公式：r=（1+i/m）m-1周小平北京师范大学（五）名义利率与实际利率的关系1、实际利率更能反映资金的时间价值2、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大3、计息周期不同，名义利率与实际利率关系不一样周小平北京师范大学【例】某厂拟向两个银行贷款以扩大生产，甲银行年利率为16%，计息每年一次。乙银行年利率为15%，但每月计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些？解：%0755.1611215.0111%1612nnrii乙甲因为i乙i甲，所以甲银行贷款条件优惠些。周小平北京师范大学一、资金等效值的相关概念1、资金等效值：在特定利率下，不同时点上、数额不等而价值相同的资金。（等值资金）2、现值（P）：资金发生在某一特定时间序列起点时的价值3、终值（F）：资金发生在某一特定时间序列终点时的价值4、年值（A）：在连续的计息期期末等额支付的资金金额5、折现率（i）：每个计息周期的复利率6、递增年值（G）：每一计息期内收入或支出等差变化数值7：S：每一计息期内收入或支出等比变化数值3.3.3资金等效值及其计算周小平北京师范大学二、现金流量与现金流量图（一）现金流量1、定义：在一定时期各时点上实际发生的吸金流入量或者流出量。2、包含的内容现金流入（CI）：流入该系统的货币现金流出（CO）：流出该系统的货币净现金流量（NCF）：在同一时点上的现金流入和流出的代数和（NCF=CI-CO）周小平北京师范大学销售收入回收的固定资产余值回收的流动资金其他收入现金流出固定资产投资固定资产投资方向调节税流动资金投资年运行费（经营成本）销售税金及附加所得税净现金流量现金流入－现金流出现金流入销售收入回收的固定资产余值回收的流动资金其他收入销售收入回收的固定资产余值回收的流动资金其他收入现金流入销售收入回收的固定资产余值回收的流动资金其他收入现金流出固定资产投资固定资产投资方向调节税流动资金投资年运行费（经营成本）销售税金及附加所得税净现金流量现金流入－现金流出现金流入销售收入回收的固定资产余值回收的流动资金其他收入现金流出固定资产投资固定资产投资方向调节税流动资金投资年运行费（经营成本）销售税金及附加所得税净现金流量现金流入－现金流出周小平北京师范大学(二)现金流量图（cashflowdiagram)描述现金流量作为时间函数的图形，它能表示资金在不同时间点流入与流出的情况。是资金时间价值计算中常用的工具。01234……n-2n-1n……A3A4An-2An-1AniA1A2现金流量图周小平北京师范大学现金流量图的三要素现金流量的方向(现金流入或流出)现金流量的作用点(现金的发生时间点)现金流量的大小(现金数额)在各箭线上方(或下方)注明现金流量的数值以横轴为时间轴，向右延伸表示时间