XXXX年4月山东房地产市场月报_47页_合富辉煌

全程策划·专业服务诚信为本·服务领先042010年山东市场研究月报重拳下的楼市“四月天”全程策划·专业服务诚信为本·服务领先n前言重拳下的楼市“四月天”1n宏观与政策房价持续上涨，通胀压力仍存在/伊丽（整理）22010年政策梳理与解析/李京4对当前房地产产业政策调整的认识/许传明11n土地市场济南：持续放量，成交谨慎但仍高涨/伊丽（整理）16青岛：供应量大幅度增长/刘燕（整理）18n楼市观察济南：成交量持续上涨，房价疯长/伊丽25青岛：成家量稳步上升/刘燕29n专题目录主办：合富辉煌（中国）山东公司市场研究部主编：许传明编辑：许传明王一培陈良孙腾飞李京林荣芳孙余杰刘燕伊丽校审：伊丽邮箱：[e-mail]联系电话：[phone]山东楼市月报∣∣2010年第4期全程策划·专业服务第1页·共24页诚信为本·服务领先前言重拳下的楼市“四月天”当时间步入“四月天”之后，大自然已是一片盎然春意。同样的“四月天”，房地产市场却显得特别的不一般。从去年下半年政府开始针对疯狂上涨的楼市推出了一系列的调控政策，但一季度楼市仍然保持着强劲的上升空间，投资投机需求活跃，成交量大幅度上涨，房价更是不断飙升。在经济回暖的前提下，4月份政府出台了更为严厉的调控政策，让房地产市场神经重新紧绷起来。政府一系列政策对楼市影响几何，政策与楼市将如何博弈？政策出台之后，山东市场，尤其是济南、青岛两大区域市场，土地的供给、成交和价格，有怎样的市场表现？一线城市在政策的打击下，楼市观望氛围浓厚，成交严重受挫，房价下降。济南、青岛作为二三线城市，楼市表现如何？·······合富辉煌将给与深入的解读。全程策划·专业服务第2页·共24页诚信为本·服务领先宏观与政策房价持续上涨，通胀压力仍然存在伊丽（整理）3月新增人民币贷款逊预期，调控力度加大2010年3月末，广义货币供应量(M2)余额为65.00万亿元，同比增长22.50%，增幅分别比上月和上年末低3.03和5.18个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为22.94万亿元，同比增长29.94%，增幅分别比上月和上年末低5.05和2.41个百分点；流通中货币(M0)余额为3.91万亿元，同比增长15.81%。3月末,金融机构本外币各项贷款余额为45.37万亿元,同比增长24.08%,当季本外币各项贷款增加2.80万亿元,同比少增1.72万亿元。金融机构人民币各项贷款余额42.58万亿元,同比增长21.81%,增幅分别比上月和上年末低5.42和9.93个百分点。3月人民币新增贷款远逊市场预期,显示政府调控已见成效.但为防范可能出现的经济过热风险,预计未来货币政策调控力度将维持强劲势头.中国央行周一公布数据显示,3月新增人民币贷款5,107亿元,远低于路透7,500亿元的调查中值,较上月的7,001亿元继续大幅回落.虽然3月份新增信贷较预期有所减少,但因为今年7.5万亿的信贷增量目标值偏高,从控制通胀等角度来看,未来对新增信贷的控制力度仍需要加强.全程策划·专业服务第3页·共24页诚信为本·服务领先CPI涨幅放缓，加息预期存在分歧3月，居民消费价格（CPI）同比上涨2.4%，涨幅比上月下降0.3个百分点。3月，工业品出厂价格（PPI）同比上涨5.9%，涨幅比上月扩大了0.5个百分点，上升势头依然强劲。3月CPI涨幅放缓至2.4%，加息显得并不急迫，但通胀预期未消，年内仍有走高可能。央行对经济形式的判断仍显谨慎，预计利息调整的可能性下降。但2009年流动性泛滥，但价格水平没有明显上涨，主要是因为过剩产能形成了将价格往下压的力量，抵消了流动性对价格往上的推力。但2010年以来过剩产能已开始逐步消失，如果货币政策不及时调整，全年CPI就可能达到7.5%。房地产价格又创历史新高全程策划·专业服务第4页·共24页诚信为本·服务领先2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。1-3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%。其中，商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%。房价的大幅上涨，隐含的动力正是居民对通胀的恐惧。对此，4月14日的国务院常务会议提出了遏制房价过快上涨的具体措施。供给方面，增加用于普通商品房建设的土地有效供给，但要转化为供给仍需时日。房地产价格的持续快速上涨推动着通胀预期不断上升。受内需活跃和出口反弹的带动，中国经济继续复苏，一季度GDP同比增长将近12%。基础设施和房地产建设活动表现强劲，推动了重工业生产大幅增长。3月份CPI通胀率回落但通胀压力依然存在。一季度信贷增长得以控制，这应有助于抑制今年的通胀，但房价仍快速上涨，并未受到近期措施的影响。政府将针对房地产行业出台更多政策，并在第二季度开始利率和重启人民币升值。全程策划·专业服务第5页·共24页诚信为本·服务领先四月份政策分析与解读李京一、四月行政梳理n四月新政一览表时间出处政策名称内容作用4月2日财政部财政部通知财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策抑制投资的政策4月7日发改委国家发改委2010经济社会发展工作重点进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序供给政策调整4月11日银监会刘明康发言银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平银监会对房地产收紧4月14日国务院国务院常务会议（“国四条”）(二)要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款风险。(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度4月15日国务院国务院常务会议（“新国四条”）（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。4月15日国土资源部国土资源部发言公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷，同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上增加供应4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。（六）调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。(一)停发第三套房贷款(二)遏制外地炒房者(三)物业税渐行渐近(四)问责制强化执行力全程策划·专业服务第6页·共24页诚信为本·服务领先4月18日国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.强调第三套房的贷款发放4月19日住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。规范市场正常持续n四月新政分析四月份出台差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策，表现之一为停发第三套房贷款。其次，本月政策着重遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。再次，本月政策体现了物业税的渐行渐近，以及问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，而银监会也对房地产收紧。二、新政解读n新政解读之一——成交量变化新政规定地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。像北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”购房，占有相当高比例，以及大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的规定，均对投资投机性购房行为具有巨大的影响。本次政策最大的亮点为：提出了实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高了购买首套自住但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例（3成）。提高了购买第二套住房家庭的首付比例（5成）和贷款利率（1.1倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。合富观点：本次政策出台后，对投资投机性购房行为带来巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。n新政解读之二——价格变化全程策划·专业服务第7页·共24页诚信为本·服务领先新政明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而10号文又将调控高房价上升到更高的战略层次：不仅将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入。合富观点：从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，总体上会使房地产销售放缓。n新政解读之三——客户变化此轮中央采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。政策规定严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目。合富观点：此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象，并在一定