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上海2011年新政解读策源地产华东区事业一部/旭辉项目组2011.3新政解读——1、全球经济触底反弹，消费信心提升，形式发展有所好转2、中国CPI持续走高，对内“钱”不值钱，投资投机心态再起3、2010年第二轮调控下，房地产价格年末却逆势攀高，民怨四起，政府公信力频繁被质疑4、中央领导高层换届临近5、2011年是“十二五”规划第一年，实现经济结构的稳定转型，第一年的开头政绩尤为重要调控背景1、抑房价、防通胀、防投机、平民愤2、表明中央“惠民”“坚决打压楼市价格”的决心、维护政府公信力3、营造和谐环境，保证新老班子的顺利交接调控目的新政解读——调控手段新政解读——频繁动作11年1月：新国八条————保障性住房\不足5年全额征税\二套房6成首付，1.1倍基准利率\限购\地方问责，要求政府一季度末出台房价控制目标国务院五次会议————一季度，保物价控房价仍为重中之重上海房产税出台————人均60平后超出的新购房面积计\税率0.4%-0.6%\交易价70%计税上海细则出台————本市户籍限购第三套\非本市户籍限购第二套11年2月：央行第三次加息————一年期存贷款基准利率上调0.25%,活期利率也两年来首次上调存款准备金率上调————自去年11月份以来的第5次上调\存款准备金率达到19.5％的历史高位关键词句分析：年初，调控政策密集出台，表明政府2011年“严打楼市”、“信贷紧缩”的态度，由此推断，2011年楼市整体并不乐观。特别是上半年市场影响将最为明显。上海房产税细则征收流程图上海户籍外地户籍新购房存量房新购房存量房第一套第二套及以上人均不足60平米人均超过60平米超出部分不超出部分均价不足2倍均价超过2倍0.4%税率征收0.6%税率征收均价不足2倍均价超过2倍0.4%税率征收0.6%税率征收备注：1、计算人均面积时，合并计算家庭全部住房建筑面积；家庭以户籍为准，未成年子女计算在家庭人数内；2、计算均价时，根据暂行条例，计税成交价格按照实际成交价格的70%计算；目前所得的2010年商品住房的市场交易价格为14213元/平，即新购住房成交单价在28426元/平分界，做0.4%和0.6%的计取。XXXXX(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还上海房产税税收减免条件上海限购解析新政下新开盘个案客户解析——万科锦源2月开盘客户分析——客户区域性明显上海户籍比例明显增加总结33总结本轮调控，政策对市场的影响主要集中在以下几个方面：二套房首付比例上升至60%，将直接导致购房初期投入上升，购房者陷入观望阶段，市场销量将明显下滑二套房全面限购，三套房全面停购，将直接导致市场成交量急剧萎缩营业税费由差额计税调整为全额计税，将直接影响低端（普通住宅）二手房市场交易量，挂牌量将急剧减少房产税正式执行，将全面影响改善型需求量的释放，但政策力度较为温和，市场表现仍然将体现在成交量的下滑，限购政策极大地弱化了房产税的影响。市场走势预估（相对乐观型预判）开发商观望，摒住不降价客户持币观望，不进场部分开发商开始带头降价上半年，成交量缩价不跌从政府的角度而言，降价是最直接的目的，但并不希望成交量呈现长期的萎缩状政府很可能继续收紧开发信贷，迫使开发商降价大量开发商带头降价，拉开市场降价序幕刚性需求进场，成交量有所回升第三季度，成交量回升，价格下跌降价目的达到，土地收入仍是地方财税重点，地方政策执行力很可能开始打折高端客户重回市场第四季度，成交量继续回升，价格企稳回升