房地产项目投资分析

房地产项目投资分析第一讲房地产项目投资概论第二讲项目投资策划与投资环境评价第三讲项目投资效益评价第四讲项目投资风险第五讲项目营销策划广州大学经济与管理学院潘蜀健2003年8月13日第一讲绪论：房地产项目投资概论投资房地产项目投资（一）投资投资的定义投资要素的内涵投资活动的分类1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会再生产过程的经济活动。2、投资构成的四要素（1）投资主体：实施投资的行为主体投资主体形式的四项条件：投资决策权、投资资金运用权所有权和经营权、承担投资风险，享有投资收益（2）投资客体：投资对象、目标、标的物实物资产：房屋、土地、厂房、设备金融资产：股票、债券无形资产：商标、专利（3）投资目标：投资目的、动机赢利性目标：资本的回收和增值社会性目标：社会效益、公益效益环境性目标：环境效益（4）投资方式：投资过程的运行方式直接方式：资金直接投入建设项目间接方式：购置有价证券进行投资（二）房地产项目投资1、房地产项目的主要类型（1）土地：旧城区的二次开发.新区开发（2）住宅按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅（3）办公楼宇（写字楼）（4）旅店、酒楼、商场（5）工业厂房、仓库、停车厂（6）休闲物业：健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球场等（7）特种物业：车站、码头等2、房地产项目投资的主要特性（1）前期策划十分重要（不可移动性）（2）与法规关系十分密切（3）依赖金融的参与与支持（4）投资周期长，投资风险大（5）涉及面广，投资运作复杂（6）制约因素多，入世门槛高（7）与市场关系极大（8）与环境关系密切第二讲项目投资策划与投资环境评价策划与房地产项目策划项目投资方案投资环境评价（一）策划与房地产项目策划1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设计并制定计划与行动方案的过程。（1）策划是一个过程（2）策划是一个创造性的活动（3）策划是具有前瞻性的理性行为（4）策划是对未来事件的系统安排（5）策划是一门艺术2、项目策划项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。（1）立足于市场和环境分析（2）目的在于编制切实可行的项目实施方案（3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程（4）灵魂在于市场定位与卖点设计（5）生命力在于创意和构思3.房地产项目投资策划①投资机会研究：依据市场信息，寻找投资机会一般投资机会研究、具体项目投资机会研究②投资方案构思：项目市场定位及方案（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设计、创意设计等等）。③项目规划、目标设计：项目计划经济指标的确定及项目平面、立面的布置和安排。④投资方案策划：项目投资经营方案、开发建设方案、市场营销方案的计划。⑤可行性研究：项目规划设计方案、投资经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方案调整优化过程。⑥评价决策：对项目方案及可行性研究结论所作的评价，对项目投资方案作出决策。（二）房地产项目投资方案项目投资方案：由项目规划设计方案、开发建设方案、投资经营方案构成的关于项目计划体系的具体安排。1.项目投资方案体系项目规划设计方案项目开发建设方案项目投资经营方案（1）项目规划设计方案项目规划方案建筑设计方案公建（配套）设施的单项设计方案（2）项目开发建设方案拆迁安置方案、工程承包及施工方案工程监理方案、工程进度计划工程质量计划、设备材料计划施工组织计划、项目控制方案（3）项目投资经营方案项目投资方案项目融资方案项目经营方案项目营销方案2.项目投资计划的编制（1）项目投资计划的编制程序计划平衡与调整进度计划投资估算经营方案市场定位项目构思投资计划融资计划收益计划财务分析与评价营销计划招标计划监理计划施工计划质量计划市场分析与研究（2）常用计划编制方法①网络计划法：利用网络关系来描述项目计划内容的一种计划方法。单代号网络图：由节点表示活动，节点间带箭头的短线代表活动间的逻辑关系活动：A、B、C、D、E双代号网络图：由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系。活动：AB、BC、BD、DC、CE案例：某一工程项目基础施工计划图横道图网络图（三）项目投资环境评价1.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）投资环境要素的分类按要素存在的物质形态分类：硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件按要素存在的范围分类:宏观投资环境：国家、地区投资环境中观投资环境：地区、行业投资环境微观投资环境：地块周边及地块投资环境按要素的内容分类:社会环境政治环境法律环境自然环境文化环境基础设施环境经济环境（2）房地产项目投资环境要素社会秩序硬件社会服务态度社会信誉效率社会政治环境决策民主性社会制度管理透明度行政效率廉洁性法规的完备性法律环境法制的稳定性执法的公正性风俗习惯文化环境价值观念教育水准国民生产总值国民经济国民经济增长率通货膨胀居民收入宏观经济环境居民消费存款余额消费总额财政政策经济政策利率产业政策市场吸纳量经济环境市场供应量市场环境市场购买力市场价格同类楼盘分布竞争同类楼盘入市时间竞争者实力融资渠道资金融资成本营销成本财务环境成本税费同类项目社会平均盈利水平利润盈利水平人力土地资源环境原材料能源距商业中心距离地理位置距医院、学校距离距机场、车站距离地质地貌自然环境植被自然风光山脉河流气候道路及交通能源环境基础设施环境给排水管网通讯设施电力配备2.项目投资环境评价（1）评价原则系统性原则比较性原则时效性原则定性分析与定量分析相结合的原则实事求是、尊重客观规律的原则全面分析、突出重点的原则（2）常用评价方法等级尺度法多因素和关键因素评估法综合评价法：①评定主要影响因素②建立层次结构模型③由相对重要性评价建立判断矩阵④求解判断矩阵特征向量：同层间单权重系数最大特征根：一致性检验指标（C、Z≤0.1）⑤由层间递归运算确定各因素组合权重系数Wj⑥聘请专家对各因素状况按优、良、中、差四级进行分类判定⑦按下式进行各环境因素计分统计式中：：评优的百分比；：评中的百分比：评良的百分比；：评差的百比⑧按各因素组合权重系数及统计计分计算项目投资环境综合得分。⑨按各项目投资环境综合得分进行排序与评价。4321234jjjjjrrrrV1jV2jr3jr4jrjmjjVWG1jWjV第三讲项目投资经济效益评价经济效益及项目投资经济效益评价指标静态评价与动态评价方法经济效益的不确定性分析财务评价（一）经济效益及项目投资经济效益评价指标1、经济效益∶经济效益是社会经济活动所取得的效果与从事经济活动的消耗之比。人们称从事生产经营活动所消耗和占用的物质与劳动资源为“投入”；称生产经营活动所产生的物质效用和经济收益为“产出”。这种“产出”与“投入”之比，便是经济效益。2、项目投资经济效益评价指标（1）按是否考虑了资金时间价值进行分类静态投资经济效益∶凡是在进行评价指标计算时，不考虑资金时间价值，只计现金流量的绝对值，这一类评价指标统称为静态评价指标。如∶投资利润率、投资利税率、投资回收期等。动态投资经济效益∶凡是在进行评价指标计算时，考虑了资金的时间价值，即不仅计算现金流量的绝对值，还计算因现金流量发生时点不同而产生的时间价值，这一类评价指标统称为动态评价指标。如∶财务净现值、内部收益率、年等值、全寿命费用等。（2）按经济效益评价的目的分类评价项目盈利水平的指标∶考察项目盈利水平主要从项目投入与产出的比较进行分析，如∶投资回收期、投资收益率、投资利税率、财务净现值、内部收益率、资本金利润率、追加投资效果系数、追加投资回收期等。评价项目清偿能力的指标：考察项目的清偿能力主要分析计算项目在计算期内各年的负债与资产的比率关系。如：资产负债率、流动比率、速动比率等评价项目资金运用效益的指标：主要是从资产与收益的对比关系来测定项目资金的运用效益，若把资产看作是投资的结果，则最终反映了投资的经济效益。如：流动资产净值周转率、固定资产周转率。评价项目投资实施效益的指标：主要是通过对项目开发建设期间的进度、工期、质量的考核，对投资实施效果进行考核。如：资产形成率、投资重心、建设工期、单位投资等。（二）静态评价与动态评价方法1、静态评价方法：采用静态评价指标的评价方法（1）投资收益率法：投资收益率又称投资利润率或投资效果系数。式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房地产开发商品我销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。（2）投资回收期法：投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间按平均收益额计算投资回收期：按累计收益额计算投资回收期式中Ft——第t年的项目经营净收入；（3）追加投资效果评价法追加投资效果是指增额投资所带来的经济效果。如果这种经济效果是用回收期描述的，就称其为追加投资回收期；如果以回收期的倒数来描述追加投资效果，则称其为追加投资效果系数。（4）最小费用法：指标准偿还年限内项目方案的成本费用为最小。以这一原则作为方案比选标准的评价方法为最小费用法。2、动态评价方法：采用动态评价指标进行评价的方法。（1）净现值法（NPV法）：若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施初期的现值，此现值的代数和，就是项目净现值（NPV）。式中NPV——项目的净现值；Ft——项目第t年的净现金流量；n——项目经济寿命期（年）；at——第t年的贴现系数。at=(1+i0)－ti0——基准贴现率，即事先规定的利率。（2）内部收益率法（IRR法）：内部收益率本身就是一个贴现率，它是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。式中各符号的意义同前内部收益率的经济意义：内部收益率事实上是一种同时反映净现金流量及其发生时间的综合指标。内部收益率的评价：IRR与同期贷款利率（i）相比较，反映项目盈亏状况。IRR＞i，项目盈利；IRR=i，项目盈亏平衡；IRR＜i，项目亏损IRR与基准收益率（i0）相比较，反映项目与社会平均收益水平相比的经济效益状况。IRR＞i0，项目盈利超出社会平均水平；IRR=i，项目盈利相当于社会平均水平；IRR＜i0，项目盈利低于社会平均水平；IRR与同类项目社会平均内部收益率（IRR0）相比较，反映项目与同期、同类项目盈利水平相比的经济效益状况。IRR＞IRR0，项目盈利超出同类项目平均盈利水平；IRR=IRR0，项目盈利相当于同类项目平均盈利水平；IRR＜IRR0，项目盈利低于同类项目平均盈利水平。（3）现值比较法（PW法）和年成本比较法（AC法）现值比较法（PW法）：将项目投资建设和使用期内各年支出按统一规定的利率（基准贴现率）贴现为现值进行比较分析的方法，即为现值比较法。PW=P+A（P/A，i0，n）－F（P/F，i0，n）年成本比较法（AC法）：年成本比较法又称等额年金成本法，是年等值法（AW法）的一种特定情况。（4）年等值比较法（AW法）：年等值比较法（AW）是年成本比较法（AC法）的推广，是用项目的等额年度收入与等额年度支出相比较来评价其经济效益的一种动态分析方法。年等值比较法适用于项目投产后每年有较稳定的收支（经营收入、经营成本等）场合。如租赁经营的房地产项目。AW＜0，项目年度经营支出大于收入，有亏损，项目或项目方案被否决；AW=0，项目年度经营收支平衡、不亏不盈；项目或项目方案一般被否决；AW＞0，项目年度经营收入大于支出，有盈利。项目或项目方案可接受。年等值（AW）的计算（5）全寿命费用分析法：全寿命费用是指将项目在规划、设计、施工及投产使用阶段所发生的所有费用均按事先规定的贴现率（基准贴现率）贴现为项目开始投资那一年的现值。全寿命费用分析法特别适用于社会公益性、福利性投资项目的方案评价