XXXX年6月南京市房地产楼盘市场研究月报_44页

第一部分：宏观面扫描一、政策法规热点追踪二手房首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍记者了解到，目前，二手首套房贷款利率全线上调至基准利率1.1倍，不过，部分银行针对一些对银行“综合贡献度”高的客户，会网开一面，仍然执行基准利率。据了解，目前，针对二手首套房贷款，邮储银行要求客户存一部分款项、招商银行要求客户购买1万元-3万元不等的保险、交通银行要求客户购买2000元左右的保险、浦发银行要求客户日均存款达到一定额度。市国土局：配建保障房数量将成房企在宁拿地门槛“经过科学、充分地研究论证，市国土局下一步计划对可能产生高地价的地块试行‘限地价、竞保障房数量’的土地出让方式。”近日，市国土资源局副局长兼执法监察局局长宋雅建在南京政风行风媒体直播节目中透露了这一信息。所谓“限地价、竞保障房数量”，即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房数量面积，投报数量面积多者胜出。去年11月份，北京在国内第一个以此方式推出过一块居住用地。今年以来兰州、石家庄、广州、成都、杭州等城市先后试水该模式。据介绍，今年一季度，全市保障性住房用地已供应90.70公顷，较去年同期增长了54.23%。截至目前，全市保障性住房用地已供应158.44公顷。宋雅建介绍，哪些地块可能产生高地价?在出让操作中如何保证顺利?这些涉及新出让方式实施的具体问题还要经过科学、充分地研究论证。同时，国土局还要科学编制和实施房地产用地供应计划，确保保障性住房、自住性中小套型商品房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。为了有效抑制地价，市国土局已将经营性用地竞买保证金提高到出让起始价的20%，首付款比例提高到50%，并重新明确成交价款原则上在3-6个月内交清。从实际效果来看，这些措施实行后，全市土地投机现象明显减少，土地开发建设进度明显加快，经营性用地市场秩序得到进一步规范。解读住建部新规:南京评估拆迁房价主要依据周边二手房住建部近日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿将完全按照房地产的市场价格。那么南京的拆迁（现在叫征收），将按照什么办法来估价呢？在新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》中，规定估价机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。而在老办法中，一般只采用市场比较法。一位在城北长期从事拆迁工作的业内人士告诉记者，参照当地二手房的交易价格是目前南京拆迁中最为常用的评估方法，也是最容易被拆迁户所接受的。打比方说，下关某地段进行拆迁，拆迁实施单位会根据周边一定范围内的二手房成交价确定拆迁补偿款的金额。“这个范围不会太大，差不多就是隔一两条街而已。”同时，该人士也认为较为单一的评估方法有时对拆迁户来说，并不十分公平。比如有的项目拆迁后进行商业开发，土地成本的增值很大，如果在拆迁时仅按照二手房价进行补偿，无法体现出土地的收益。正因为如此，新的评估办法中加入了“收益法、成本法”等多种评估办法，维护被拆迁户的利益。在老办法中规定，拆迁估价机构由被拆迁人与拆迁当事人协商产生。而在新办法中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。业内人士表示，以南京现行的拆迁流程来看，拆迁方会推选几家评估机构，由拆迁户选择，如意见无法统一，则通过摇号产生。至于新方法中规定的“评估机构由被征收人选”，该人士认为可操作性不强，首先多数拆迁户对评估机构不甚了解，让他们自己推选并协商选定，实在有点勉为其难。就算真正执行起来，最后极有可能还是通过摇号的方式产生评估机构。江苏今年新增住房开发贷款近半投入保障性住房记者从江苏银监局了解到，今年以来，江苏银行业保障性住房（廉租房、公租房和棚户区改造）开发贷款投放提速。截至2011年5月末，全省银行业金融机构保障性住房开发贷款余额352.52亿元，比年初增加了169.69亿元，增速达48％。在全部新增住房开发贷款中，用于保障性住房的占47％。此外，江苏银行业积极创新，开发直接融资工具，多渠道支持保障房资金需求，全国首个社保基金保障房建设信托计划30亿元已全部投放完成，全国首批用于保障房的17亿元中期票据也即将发行。中国修改个人所得税法个税起征点调至3500元中新网北京6月30日电(记者张蔚然郭金超)十一届全国人大常委会第二十一次会议30日表决通过关于修改个人所得税法的决定。法律规定，工资、薪金所得，以每月收入额减除费用3500元后的余额为应纳税所得额，工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为3%至45%，修改后的个税法将于9月1日起施行。十一届全国人大常委会第二十一次会议决定对个人所得税法作如下修改：第三条第一项修改为：“工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为百分之三至百分之四十五。”第六条第一款第一项修改为：“工资、薪金所得，以每月收入额减除费用三千五百元后的余额，为应纳税所得额。”这是自1994年现行个人所得税法实施以来第3次提高个税免征额，2006年，免征额从每月800元提高到1600元；2008年，免征额从1600元提高到2000元。此次修法涉及的减税额是最大的一次。4月，初次审议的个税法修正案草案将起征点由2000元提高到3000元，将现行工资、薪金所得适用的个税税率，由9级超额累进修改为7级超额累进。本月27日，个税法修正案草案提交全国人大常委会再次审议，将超额累进第1级税率由5%修改为3%。二、市场动态要闻万科上半年销售红火房价下调幅度将比较有限楼市限购政策继续，但房地产龙头企业日子过得都很“小康”。万科A(000002)昨日发布6月份销售情况显示，公司实现销售面积112.8万平方米，销售金额132.3亿元，同比增长31.7%和50.8%，环比增长39.26%和46.85%。今年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比增长76.6%和78.6%。半年累计销售金额已超过2009年全年的634.2亿元。土地有的溢价率达208%全国45个异动地块南京占4个去年底,国土部要求全国105个重点城市及时上报“高价地”,在此后的两个月内收到了地方上报的45个“异动”地块,其中南京占了4个。南京的这四块地分别是：G66下关黄家圩地块，起拍价2.1亿，成交价3.16亿元；G56江宁禄口街道信陵路以南地块，起拍价4500万元，成交价7200万元；G48雨花台区板桥新城石闸湖以南地块，起拍价1.85亿元，成交价2.8亿元；G49江宁科学园谭园路以北地块，起拍价2.26亿元，成交价3.56亿元。记者发现，今年1月份以来，南京又有3块地达到了“异动”标准，其中两块是企业办公用地：建邺区楠溪江东街以南地块的溢价达到了208.7%；六合区雄州街道雄州东路以北地块溢价率达到了81.3%。还有一块是迈皋桥街道万寿村季家街地块，为商住混合地块，溢价52%。5月卖房4432套南京楼市销量涨6成涨幅创新低刚刚过去的5月份，南京楼市似乎“红”了一把。据南京网上房地产数据显示，5月份南京商品住宅共认购4432套，日均认购142套，不仅比去年5月份多出1000余套，而且环比4月份2793套的认购量，也上涨了近6成，楼市似乎有望回暖。但业内人士认为，在限购令不折不扣的执行中，楼市出现的任何高潮现象都是短暂的。10分钟!中山东路到南京南站7条大路进南站作为南京南站周边路网的重要节点之一，花神庙立交主体工程昨天完工，比原计划工期提前了近两个月。6月底，从主城通过花神庙立交进入南京南站，全程将没有红绿灯，是所有进站通道中最为快捷的一条。据介绍，从中山东路城东干道上机场连接线再上花神庙立交，10分钟左右就能到南京南站。另外，记者还从中交一局五公司获悉，宁溧路麦德隆超市往南还将新建两条隧道，预计与双龙街立交同步完成，9月底通车，届时宁溧路高架拥堵将有所缓解。条条大路进南站：路径一：主城—机场连接线—花神庙立交—绕城公路南集散车道—南站北落客平台路径二：主城—软件大道—站西路—南站北落客平台路径三：主城—软件大道—玉兰路—南站北广场路径四：主城—软件大道—站东路—南站北落客平台路径五：主城—城东干道—卡子门立交—宁溧路—站前路—站东路—南站北落客平台路径六：江宁东山—宁溧路—双龙街立交—绕城公路—南站北落客平台路径七：江宁开发区—机场高速—花神庙立交—绕城公路南集散车道—南站北落客平台江北商品房价接近7000大关二手房报价也跌了刚刚过去的5月份，南京二手房市场交易量异常稳定，只比4月份多了30多套。与稳定的交易量相比，江北和江宁板块的二手房挂牌价格分别下跌了312元/平米和202元/平米。网上房地产统计显示，5月南京二手房共成交3253套，比4月份的3219套只增加了30多套。4月份是南京今年二手房交易的低点，限购、限贷等多重影响造成成交量大跌两成，而从成交数据上看，5月份并未出现回暖迹象。二手房挂牌价格暗中有所变化。据统计数据显示，5月南京二手房挂牌均价为12902元/平方米，环比4月份下跌88元/平方米。鼓楼区和建邺区5月挂牌均价分别上涨187元/平米和37元/平方米；江宁区和江北板块挂牌均价比4月下跌202元/平米和312元/平方米。值得注意的是江北地区二手房价格的下挫。数据显示，江北5月中旬挂牌均价为7761元/平米，跌到了今年以来该区域价格的最低点。“新商品房价格的不断跳水，是江北地区二手房价格跳水的主要原因。”朱一东说。江北已经出现7000元/平米起的新商品房，金泉泰来苑近日宣称，将再次推出一批88~110平米的特价房源，最低7000元/平米。在锦绣华城破“8”之后，逼近7000元大关的江北新房无疑会进一步改变江北地区二手房价的预期。六城两中心建设推进青奥城板块驶入快车道今年，河西新城将全面推进“青奥城、金融城、海峡城、名品城、生态城、绿博城、国际博览中心、行政审批中心”六城两中心的建设。近期，海峡城、青奥城土地的出让，标志着海峡城、青奥城双城的启动，也标志着河西南部板块的崛起。而与河西南部隔秦淮新河相望、仅五分钟车程的雨花经济开发区也成为最受瞩目的板块之一。地铁拉近时空概念南京九亿购买力转向都市圈近期，南京周边的都市圈项目出现持续热销：4月底镇江毓龙湾揽得大批南京投资客；5月中旬，碧桂园凤凰城2000多套房源开盘即售罄，不到两周再次加推1000套，如今认筹已过千人；5月底，龙湾度假产品第二次会员招募100多个名额两小时后所剩无几。有业内人士粗略估算，单是5月，都市圈楼盘至少抢走南京9个亿的购买力。这些都市圈楼盘为何能赢得南京人的热切关注呢？南京过江地铁12号线今年年内开工2015年通车南京的又一条过江地铁线——12号线将于年内开工。记者昨从南京地铁建设指挥部获悉，这条线路计划于2015年建成通车，比原来设想的青奥会之前要晚了一些。据介绍，南京地铁12号线是条过江线路，南起高铁南京南站，过江后到达浦口西南部的桥林新城黄里站。这一项目预计总投资120亿元，主要服务从南京南站至桥林新城的客流，将成为与安徽对接的城际轨道交通S3线的一部分。这条地铁线大大拉近了江北和主城的距离，方便了沿线居民的出行。通过这条地铁线，江北的居民可以方便地到南京南站这一换乘枢纽站，无论是乘坐京沪高铁，还是转机场轻轨线至机场，或者是搭乘地铁1号线和3号线到老城区，都会非常方便。南京两条地铁延至句容5月句容楼市成交翻五倍多4月份还阴云不散的句容楼市，5月份突然迎来艳阳天。与4月份成交仅251套相比，5月份的成交量数倍放大——据统计数据显示，5月份句容全市商品房共成交1369套，成交面积152121.57平方米。其中，市区成交301套，成交面积30912.16平方米，其他乡镇成交1068套，成交面积为121209.4平方米。按照南京副城标准修编句容市域发展总体规划，先后投资上百亿加强基础设施建设，提高与南京的快速通达能力。其中12条公路与南京对接，