XXXX年7月全国房地产市场月报_26页_世联

世联评估世联评估··研究报告研究报告44月月本月要闻回顾二级市场分析目录三级市场分析后期市场展望AnalysisAnalysisl调控政策继续落实，“认房认贷”严格执行l核心城区合并，政策房不调整l部分主流开发商开始降价l住宅市场低迷，房企转战商业地产l廉租房申请准入标准调至960元l消费者仍持观望态度政府&金融机构开发商购房者本月要闻回顾·北京本月要闻回顾·北京Graph成交量反弹，涨幅达30%价格略涨1.3%成交量反弹，涨幅达30%价格略涨1.3%北京·二级市场77月份一手房市场供应量和成交月份一手房市场供应量和成交量均上升；量均上升；受多个优质项目低价入市影响，受多个优质项目低价入市影响，本月一手房成交量回升，涨幅达本月一手房成交量回升，涨幅达30%30%。。本月一手房成交均价为本月一手房成交均价为1860118601元元//平方米，较上月的平方米，较上月的1836018360元元//平方米小幅上升。平方米小幅上升。Graph二手房成交量价齐平二手房成交量价齐平北京·三级市场77月二手房成交量经历月二手房成交量经历55、、66月两月两个月暴跌后，出现稳定态势，成个月暴跌后，出现稳定态势，成交量较交量较66月微降月微降1.13%1.13%。。二手房成交均价二手房成交均价与上月相比基本与上月相比基本持平，价格出现企稳态势持平，价格出现企稳态势二手房成交均价与市场报盘价差二手房成交均价与市场报盘价差价保持稳定，买卖双方进入深度价保持稳定，买卖双方进入深度观望期。观望期。AnalysisAnalysisl房地产各项贷款增速明显回落l银监会：是否暂停第三套房贷由银行自主确定l地产融资前途未卜l万科不会对政策心存侥幸l上半年上市房企销售毛利集体下降l以自住为主刚性需求的清远楼市将会呈现量升价跌的态势政府&金融机构开发商购房者本月要闻回顾·广州本月要闻回顾·广州Graph广州二级市场77月新月新商品住宅成交及价格走势商品住宅成交及价格走势变化明显，总体交易面积缩减幅变化明显，总体交易面积缩减幅度有所扩大，中心六区一手住宅度有所扩大，中心六区一手住宅交易均价环比小幅下降，而新四交易均价环比小幅下降，而新四区交易均价本月则出现区交易均价本月则出现6.2%6.2%的的回升。回升。从新四区成交情况来看，一手住从新四区成交情况来看，一手住宅均价略有上升，均价宅均价略有上升，均价86968696元元//平方米，环比上升平方米，环比上升6.2%6.2%。其中。其中番禺区均价达番禺区均价达1450714507元元//平方米，平方米，环比上升环比上升10.3%10.3%。。一手住宅量价齐降一手住宅量价齐降Graph二手住宅量降价升二手住宅量降价升广州·三级市场77月份广州十区二手住宅成交呈月份广州十区二手住宅成交呈现量跌价升的态势。本月存量住现量跌价升的态势。本月存量住宅交易登记面积为宅交易登记面积为58.0858.08万平方万平方米，成交均价为米，成交均价为1049110491元元//平方平方米，同比上升米，同比上升25.91%25.91%，环比上，环比上升升5.42%5.42%AnalysisAnalysisl《违反规定插手干预工程建设领域行为处分规定》l《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》l土地逾36万㎡将上市交易l购房者焦躁不安不敢出手政府&金融机构开发商购房者本月要闻回顾·东莞本月要闻回顾·东莞Graph成交套数有了小幅度的增长成交套数有了小幅度的增长东莞·二级市场本月本月成交面积连续三个月呈下降成交面积连续三个月呈下降趋势，本月成交面积为趋势，本月成交面积为25.6425.64万万平方米，较上月下降平方米，较上月下降6.66%6.66%，，成交均价为成交均价为65956595元元，环比下降，环比下降7.13%7.13%，与上月成交均价约有，与上月成交均价约有400400元的差距。元的差距。AnalysisAnalysisl加强风险防范加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理l抑制投资投机性购房需求严格执行差别化住房信贷政l搭建银行与企业交流平台加快保障性住房建设l7月7日，第七届天津富力新论坛举行，在天津拥有一份城市中桃园生活的悠闲，繁华中的自然是更值得珍贵。l新房成交量的止跌反涨表明新政带来的影响已逐渐被消化，部分客户已开始由观望转入购买。政府&金融机构开发商购房者本月要闻回顾·天津本月要闻回顾·天津Graph成交量大幅上涨，整体表现“量价齐升”成交量大幅上涨，整体表现“量价齐升”天津·二级市场成交量方面：本月天津市共成交成交量方面：本月天津市共成交一手房一手房56035603套，成交面积达套，成交面积达62.9062.90万㎡，环比上月大幅上涨万㎡，环比上月大幅上涨24.68%24.68%，与去年同期（，与去年同期（134.40134.40万㎡）相比，下降万㎡）相比，下降53.20%53.20%。。本月天津市一手房的成交均价为本月天津市一手房的成交均价为95669566元元//㎡，比上月上涨㎡，比上月上涨605605元元//㎡，环比上月小幅上升㎡，环比上月小幅上升6.75%6.75%，同比上升，同比上升24.02%24.02%，本月二级，本月二级市场呈量价齐升态势。市场呈量价齐升态势。天津2007.1-2010.7商品住宅成交量价走势图02040608010012014016007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.310.510.740005000600070008000900010000成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）Graph成交量小幅下降,整体显量价齐跌趋势成交量小幅下降,整体显量价齐跌趋势天津·三级市场本月，天津市二手住宅共成交本月，天津市二手住宅共成交45054505套，成交面积套，成交面积35.8435.84万㎡万㎡，环比小幅下降，环比小幅下降6.20%6.20%，同比，同比下降下降58.48%58.48%；成交均价；成交均价67676767元元//平米，环比小幅下降平米，环比小幅下降2.02%2.02%，同比上涨，同比上涨18.70%18.70%。。本月，天津市二手住宅成交均价本月，天津市二手住宅成交均价67676767元元//平米，环比小幅下降平米，环比小幅下降2.02%2.02%，同比上涨，同比上涨18.70%18.70%。。09.7-10.7二手房成交量对比0100000200000300000400000500000600000市内六区环城四区滨海新区远郊区县平米AnalysisAnalysisl地方融资平台的负债抑制央行加息l银监会：银行需根据各地情况进行房价压力测试l上海：SOHO中国22.5亿外滩拿地l旭辉7亿上海拿地沪土地出让改革渐显成效l传华润上海两楼盘逆市涨价两个月仅售出1套l买房还是炒股最好都等等l不能把房产税看成调控高房价杀手锏政府&金融机构开发商购房者本月要闻回顾·上海本月要闻回顾·上海l上海：异地购房不给贷Graph量价齐跌量价齐跌上海·二级市场全市全市量价齐跌，均价连续量价齐跌，均价连续33个月个月大幅下降。大幅下降。77月上海市月上海市商品房成商品房成交交面积面积70.5270.52万平米，环比下降万平米，环比下降1.5%1.5%；成交均价；成交均价1656516565元元//平平米，环比下降米，环比下降1.3%1.3%。市场。市场成交成交冷清。冷清。77月商品房成交量仅为去月商品房成交量仅为去年年77月的月的33成，成，成交量成交量与成交均与成交均价已连续价已连续33个月大幅下降。个月大幅下降。成交成交价格方面，价格方面，77月只有奉月只有奉贤金贤金山山22个区域个区域均价在均价在11万万//平米以内。平米以内。AnalysisAnalysisl深圳市政府在最新一期政府公报中公布了《深圳经济特区一体化发展总体思路和工作方案》。l招商地产目前暂时没有降价销售的打算，同时由于去年销售情况良好，公司持有充裕的现金流，130亿销售目标不调整。l地产央企招商地产发布公告，以合作的方式拍得一地块，至此本轮地产央企拿地总额已经接近300亿元。l二手房市场退房现象频发，买卖成交降至冰点，购房者选择继续观望。政府&金融机构开发商购房者本月要闻回顾·深圳本月要闻回顾·深圳l住建部、银监会、国资委否认楼市调控松动，称将遏制房价过快上涨Graph一手房市场供小于求，成交均价环比有所上升一手房市场供小于求，成交均价环比有所上升深圳·二级市场量：量：““两起四落”：深圳全市成两起四落”：深圳全市成交量环比微降交量环比微降,,宝安区有较大涨宝安区有较大涨幅，福田区微涨幅，福田区微涨价：价：““三起三落”：福田、南山三起三落”：福田、南山和盐田三区成交均价环比上升，和盐田三区成交均价环比上升，其他三区环比下降其他三区环比下降10年7月份深圳各区一手房成交面积及均价情况0.01.02.03.04.05.06.07.0宝安福田龙岗罗湖南山盐田万平米050001000015000200002500030000元/平米成交面积成交均价Graph“量价齐跌”，均小幅下降“量价齐跌”，均小幅下降深圳·三级市场量：量：““三降三升”：福田、南三降三升”：福田、南山和盐田二手房成交量均呈不山和盐田二手房成交量均呈不同程度环比上涨，其他三区均同程度环比上涨，其他三区均环比下跌，深圳整体成交量环环比下跌，深圳整体成交量环比微跌。比微跌。价：全线下降”：深圳六区二价：全线下降”：深圳六区二手房成交均价环比均有不同程手房成交均价环比均有不同程度的下降度的下降深圳各区10年7月二手房成交面积及均价情况0510152025宝安福田龙岗罗湖南山盐田万平米0500010000150002000025000元/平米成交面积成交均价未来市场展望从城市来看，量价走势è一类城市：成交量深度下跌后低位震荡整理，跌幅开始趋缓，同时成交价格开始有小幅下降。è二类城市：成交量中度下跌，下跌幅度逾30%，同时成交价格也明显下降，下降幅度近6%。è三类城市：成交量开始小幅下降，而成交价格仅有下降趋势。u点评及展望（一），“认房不认贷”、第二套北京东莞7月量价盘整，8月将“一高一低”房地产新政第二月，调控效果持续上月趋势。7月北京一手房市场“量价齐升”，二手房市场均表现为“量价齐平”。随着政府对高价项目的解禁，一些高价项目（如红玺台和禧瑞都）取得预售证，高价项目成交将出现回升；性价比高的低价项目将继续受到追捧，仍是未来成交的主流，故预计下月将出现成交“一高一低”的现象。点评及展望:从后市走势来看，新政的影响已渐行渐远，“调控松动”、“房贷放宽”的消息频繁传出，就东莞房地产市场来看，由于9、10月事传统销售旺季预计8月开发商将开始有计划地推出新货，开发商将进行各种方式的降价优惠，既是试探当前市场的情况，也为9、10月的营销做好准备。，“认房不认贷”、第二套上海天津上海商品房市场成交量萎缩依然严重在目前严厉的调控下，市场观望空前加强，因此，在上海的地方细节出台、大面积的实质性降价尚未出现前，市场成交量将依然偏小；同时，尽管7月成交量环比降幅较小，但市场成交同比依然萎缩严重，因此，预计后市环比量升与同比量缩都可能出现，而均价将可能由于市场上实质性降价楼盘队伍、降价幅度的扩大及开发企业各自的资金压力加大而保持相对平稳或继续下降。楼市开始回暖，新房市场量价齐升：一手房成交量62.90万㎡环比上月上涨24.68%。但二手房成交量35.84万㎡，成交均价6767元/平米，呈量价齐跌趋势。但政策的持续影响还在继续，整体成交量与09年相比仍处于低位，整体回暖时间仍不可期。进入第三季度后，大量新项目将逐步入市，本月新增批售量较上月就有40%的增长，随着推货量的加大，成交量将必然上升，但市场竞争也将更加激烈，在大开发商追求业绩，小开发商保证生存的基础上，下半年市场的考验仍然严峻。u点评及展望（二），“认房不认贷”、第二套广州深圳后