招商地产(1)

招商地产番禺项目开发设想目录1.项目简介本项目位于广州市新城区与市中心区的节点处，地理位置、周边环境及交通条件均非常优越。总占地大约为3km2，将建成一个集生活、工作、游玩和学习一体的开放式生态乐园，共有三大功能区块，约1km2的中央公园区对南北两区形成有机的补充之势，并将提升项目的整体格调和潜在价值。短期内对于两北两区地块的升级起到关键性作用。2市场及业态分析2.1综合背景◆岭南文化中蕴涵有一种追寻探险、率意野性的成分，这里有大量的游客经常出游至险峻地进行旅游，喜欢原生态丛林的目的地。◆广东省自古就是一个对外口岸，更因为它紧邻香港、澳门，致使其文化中已经染上了浓厚的异国情调，承载着异域风情的各式消费产品已经得到市场认可。◆广州自然人文资源丰富、社会经济基础雄厚、区位交通优越，旅游、地产业极其发达。经济的发达，促使广州率先步入休闲时代，人们在享受休闲生活革命的同时，对休闲娱乐产品的要求也越来越高。◆2000年，广州提出了“南拓北优东进西联”的城市发展战略。目前，琶洲会展休闲商务区(RBD)—华南板块中央居住区—广州新城市中心区—南沙滨海生活区开发建设正热火朝天，项目所在地处于华南板块中，诸多利好条件使地块呈现无限潜力。◆环境决定价值。自成性格的环境氛围成为决定项目成败的基础条件。南国的气候赋予这里一道独特的绿色景观，更为制造特殊氛围提供了资源和基础。2.2典型市场及业态分析此处将主要的从番禺区的主题娱乐业和房地产业的发展态势判断区域市场走向：2.2.1主题娱乐业选取番禺区主要的娱乐性公园进行综合指标评价：景区区位资源内容丰富度知名度效益评估综合评价番禺野生动物园★★★★☆★★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★长隆野生动物园★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★余荫山房★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★★★★★★☆★★★★大夫山森林公园★★★☆☆★★★☆☆★★★★☆★★☆☆☆★★★☆☆★★★莲花山★★★☆☆★★★☆☆★★☆☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★★森美公园★★★☆☆★★★☆☆★★★★☆★★★☆☆★★★☆☆★★★宝墨园★★★☆☆★★★★☆★★★☆☆★★★★☆★★★★☆★★★百万葵园★★☆☆☆★★★☆☆★★☆☆☆★★☆☆☆★★★☆☆★★2.2.2房地产业番禺的楼盘在全国房产业中均有可圈可点之处，其总体特点便是“规模制胜”。华南和洛溪两大板块，因自有的独特文化和个性对阵番禺。华南板块：展现从容优雅生活华南板块号称中国楼市典范，其住宅产品可谓集国内住宅产品之大全，户型多变，风格别致，种类齐全；最令人津津乐道的是各大楼盘优雅的环境，更有颇具规模和特色的商业街。代表楼盘：祈福新村、碧桂园、星河湾、雅居乐、锦绣香江、华南新城、南国奥园等。洛溪板块：水文化加成熟配套华南板块的兴起，带起了洛溪板块。吸取了华南板块对园林景观完美追求的理念及市区盘借江景发挥主题的手法，洛溪板块将江景资源挖掘和演绎的淋漓尽致，更有依托于华南板块形成的成熟配套。代表楼盘：丽江左岸、海龙湾、东海花园、华荟明苑、丽水湾。各主要楼盘在景观利用方面各显神通，有的人工开挖水域，制造大规模海景；有的依托地理条件，巧妙利用过境河流；更有引入体育因素，弥补自身的不足。各开发商都试图在景观营造方面标新立异，但是基于开发土地面积的限制和经济效益的权衡，他们不能将更多的精力投入到生态环境的改善，景观营造只是浮于表面，缺乏更深层次的内涵。相比之下，我们所拥有的开发条件是最好的，1平方公里的土地利用面积，是其他楼盘无法望及项背的。大规模的生态改善将在番禺板块引起轰动的效应。2.2.3辨析☆大势――创意产业区呼之欲出创意产业(CreativeIndustries)是融合时尚工业、文化产业、资讯科技、娱乐传播于一体的新型复合型产业，是现代大都市发展从生产——技术创新阶段演进到文化——艺术——技术创新阶段的主导产业体系。泛华南板块房地产开发的优质住宅区，已为创意产业的引入和成长带来良好的生活配套、人居环境、就近就业的高素质人力资源，更具意义的是房地产业是创意产业的天然盟友，房地产物业产品及社区环境，是创意产业的重大研发、展示、分销窗口与基地。泛华南板块亟待改变近郊居住单一功能的窘况，率先发展、集聚创意产业，打造广州的创意产业区(CID)，将是番禺北区产业纵深发展的难得机遇。☆招商局番禺项目――创意产业区的策源地极佳的区位、雄厚的操作能力，天时、地利、人和，使招商局番禺项目率先揭竿，策动创意产业革命。以创意工业为主导的地区经济体系将由此产生。☆中央公园区――休闲娱乐功能的综合提升招商局番禺项目的中央公园区，将成为创意产业体系中休闲娱乐功能的集中体现，它不仅联合项目南北两个地块有机打造创意产业体系的核心链条，更是番禺地区甚至大广州圈主题娱乐的综合提升。它也将通过各种不同形态、不同营业方式的娱乐，组合为一个承担综合休闲功能的片区，既与其他两地块相辅相成，又自成体系。市场也真正呼唤一处浓郁文化性格包围下，充满自然野趣，不仅肢体得以放松，更是心灵得以舒解的所在。2.中央公园区域开发设想2.1市场定位计划中对中心公园片区的定位是一个拥有生态环境的新型世外桃源。它的基本任务是满足招商地产番禺项目对整个片区特殊生态环境的需要。我们认为在整个片区内，中心公园将成为一个空间开放、功能内敛的区域，它应该是一个能够积聚广泛人气的核心吸引物，同时它也是提升整个大片区档次的必要条件。项目的主要目标市场是以广州市为中心的整个大广州地区。首先，我们项目特殊的地理位置决定了它必将在广州市城区发展中处于十分重要的节点位置；其次，整个大广州地区将近两千万的人口基数是我们重要的市场基础，足够的游客到访率和重游率是我们进行正常经营的保证。我们的二级市场定位于整个珠三角地区。珠三角地区拥有能够支持我们项目开展的高品质游客群，广州作为珠三角的中心城市具有极强的辐射能力和上佳的进入性，这些是我们不可忽视的市场资源。对主要市场的有效开发后带来的口碑效应，必将拉动二级市场以及更广泛范围内的关注。我们的产品也将成为广州旅游产品格局中的亮点，成为珠三角地区旅游业态的新发现。（具体的规模预算及影响力还需依托更严缜的市场调查）2.2开发主题都市丛林都市丛林是一个经常被提及的概念，但人们一听到它往往想到就是鳞次栉比的高楼大厦，压抑狭窄的灰色天空。当都市变成一座座钢筋水泥的丛林，寻梦的人们就像徘徊在丛林里的蚂蚁，从一幢大楼到另一幢大楼。面对都市日益恶化的生态环境，人们越来越向往在大自然中那种纯朴的生活方式，希望能聆听林中鸟儿愉快的欢唱，浸沐于叶间洒下的点点阳光。中心公园需要推崇的就是这样一种生态魅力，这里我们有足够的土地，这里我们有足够的水域。我们带给每一个住在这里，来到这里的人非同一般的体验。丛林中蕴含的宝藏需要你一点一点的寻找，丛林中弥漫的生活需要你一滴一滴的品尝。不断的惊喜带给你无限的欢笑，诠释着不一样的生活方式。从都市到丛林——只需一步从城市里走出来，只需小小的一步你就能进入到另一个奇妙的世界。工作的压力，生活的烦恼会统统被抛弃在丛林之外。丛林蚕食的都市被原始丛林蚕食的都市这里不是一片被硬砖冷瓦包裹着的树林，这里出现的是一座被丛林蚕食掉的城市，原始森林的枝叶、藤蔓、野性甚至味道像没有缰绳的野马，跨过公路，跨过围墙，入侵了整个社区，包围了家家户户，推开尘封的门窗，迎接你的将是林中的朝阳。2.3项目功能初步安排2.3.1功能安排示意图根据开发商的意愿和当地政府有关土地使用的条件，我们从旅游开发的角度对于未来中央公园地块的整体发展做出如下的概念设想：2.3.2项目功能定位整体项目的功能定位从开放、半开放、私密这三个等级，分别围绕都市丛林的概念来进行展开，三者之间互相渗透，互相支撑。开放的公共绿地以及主题地产，主要面向番禺项目及周边区域市场，为在这一大片区内的常住居民提供一个可以自由进入的开放的活动空间。通过大规模的植被培养满足政府对地块的要求，改善整个社区的生态环境，创造一个温馨舒适的工作和生活环境。主题公园式的雨林休闲区是整个中央公园的重点，是我们都市丛林的概念的集中体现。雨林广场、雨林河谷以及丛林乐园，引用亚马逊印加地区的雨林文化加以包装。富有野趣的项目设置，将会展现给游客一种别样的异国情调；丰富多彩的植被营造会带给游客巨大的视觉冲击。游客能在园区中将会体验到都市生活中不可想象的丛林探奇。园区的活动设置目标针对以娱乐休闲的度假生活为目的的外来游客，半开放的园林环境将通过较低的门票价格屏蔽掉一些外来因素的人为干扰，在只有土地经营权的情况下，具体项目的单独收费将会是整体经济效益的体现。VIP俱乐部是一个高端人群享受生活的场所，较高的进入门槛保证了区域内游客的品质和档次。这里提供全方位、高品级的服务，意想不到的丛林休闲方式能够确保在这一片区内活动的人群得到较高层次的满意度和社会认同感。2.3.3项目概念设置主要园区的项目设置紧紧围绕都市丛林这一概念，中央公园努力塑造自己的形象与风格。在整体环境方面，充分利用山体、水体、水岸、小品、丛林、生态广场等方法，构筑园区景观。并与开发区的空间建设，与商业住宅板块的开发相结合，塑造高档次的可持续“城市生态居住区”，真正做到----以人为本。青少年营地区域以丛林概念包装的拓展类项目将对青少年和公司团队产生巨大的吸引力。开放水面给与普通人更多的亲水机会，安排一些低强度低刺激性的活动。沿水岸线错落设置多个大型的收费项目，以雨林风格进行包装：雨林河谷，一个以雨林探险为目的的综合大型漂流河类项目；夺宝奇兵，通过起伏的山势开展探险类活动；激流勇进，体验山水互动的高强度刺激体验；兰精灵城堡，针对低年龄儿童，配合适宜父母休息的综合休闲设施；VIP森林桑拿、丛林温泉针对高端用户，私密性较强，相对空间大。（以上项目均为概念性设想，具体安排需要结合实体情况）2.3.4概念图示3.开发总体策略中央公园的开发首先做好生活居住环境的优化与完善，强调丛林的概念，以吸引更多常住人口，提高基础设施的利用效率。●中央公园在公共服务设施的建设方面注意与番禺项目的功能定位相协调，与长远发展目标相结合。●将以公共绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地及道路绿化共同构筑有机的绿化网络，提供充分的绿化空间，形成经济效益、社会效益、生态效益同步增长的发展新格局。●以高水平的规划和严格的管理使不同水平的建筑外观协调统一，塑造统一和谐富有韵味的丛林主题形象。●深化公园CI设计，通过对广场、绿地、小品、广告标牌等的精心雕琢，建立起富有特色的标识系统。●中央公园建设注意景观形象的设计，做好主要地段与街道的景观与空间设计，注意标志物建筑与生活情趣小品的建设。注重雨林广场的构建，增强文化的凝聚性。3.1公共空间、休闲项目的开发意义绿色生态空间提供了高速路及快速路的绿色隔离，并为整个番禺项目提供大范围的可进入的绿色开敞空间，构成以丛林为主的视觉环境，使番禺项目片区置于绿色背景之上。在生态丛林中可布置各种休闲设施，通过富有情趣的游览路将其相互连接，人们5—10分钟步行便进入生态绿带，呼吸到新鲜的空气。中央公园项目建设的绿地生态景观和相应的休闲场所，这些地方都不收门票。首先，作为公众生活和休闲的服务项目，这些建设基本属于社会服务性质，并不能单一地从经济角度考虑；其次，生态休闲旅游的经济效益来自休闲消费，人气是消费兴旺的前提，因此从这个角度来说，敞开正是为了吸引更多的人气。旅游与地产之间的联系：第一，改善了这个区域的环境；第二，提升了区域的品质，提高了人气；第三，通过主题公园式的园林在业界内建立一个良好口碑的传播渠道。环境创造好了，口碑传播开了，房子的销售自然就会好。地产的品质越高，区域的升值潜力就越大。3.2主题地产区的开发中央公园项目主题地产区可引入度假酒店、产权酒店。主题地产区的业主通过与设计团队的沟通，景观设计师可以将消费个体的注意力引向外围的景致，同时可以用造景手法将周边的独特环境引入酒店、住宅、商业场所，从而大幅度提高地产的卖点，加深消费者的记忆，并提升整个片区的知名度。其环境设计中适当融入与酒店相配套的消费功能与场所，而