1293物业经营管理(串讲点题班)-讲义

/wEPDwUKMjAzND第一章物业经营管理概述一、本章易考点1.物业经营管理的内涵；2.物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，其中收益性物业的类型容易考；3.物业服务企业的三大类型（管理型、专业型、综合型），注意区分各种类型的物业服务企业工作的不同侧重点；4.物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次，各层次之间的相互关系；5.物业经营管理中战略性工作的类型、常规性工作的类型。二、重要考点详细解读（7个）1.物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。例1：关于物业经营管理内涵的说法，错误的是(b)。a.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务b.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理c.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动d.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报例2：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（abce）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。a.物业管理b.房地产资产管理c.房地产组合投资管理d.房地产政策e.设施管理考点二.物业经营管理活动的管理对象（通常为收益性物业）写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。我国尚无统一的写字楼分类标准。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。零售商业物业包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围不同，零售商业物业的分为：(1)区域购物中心。是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。建筑面积在10万平方米以上；(2)市级购物中心。建筑规模3万平方米以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上；(3)地区购物商场。建筑规模在1万～3万平方米之间，服务人口l0万～30万人，年营业额在1亿～5亿元人民币之间。(4)居住区商场。建筑规模在3000～10000平方米之间，服务人口l万～5万人，年营业额在3000万～1亿；(5)邻里服务性商店。建筑规模在3000平方米以下，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。(6)特色商店。例3：零售商业物业分为(abc)。a．区域购物中心b．市级购物中心c．居住区商场d．别墅e．工业厂房出租型别墅或公寓工业物业酒店和休闲娱乐设施酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：(1)服务对象不同(2)地理位置不同(3)服务内容不同(4)建筑设计和装潢风格不同例4：下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是(c)。a.丙级写字楼b.居住区商场c.公立小学d.出租型别墅考点三.物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。考点四.物业经营管理企业物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。物业管理企业的类型：(1)管理型物业服务企业。是具有策略性物业管理能力的企业——总包；(2)专业型物业服务企业。具有某种专业管理能力的企业——分包；(3)综合型物业服务企业。综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。例5：综合型物业服务企业具备的能力是(c)。a．物业策略管理能力b．物业运行管理能力c．物业策略管理和物业运行管理能力d．专业管理能力例6：关于物业经营管理企业的说法，正确的有(abd)。a.物业经营管理企业以公司的形式存在b.物业经营管理企业是服务性企业c.物业经营管理企业不以盈利为目的d.物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织e.物业经营管理企业可以不具有法人资格考点五.物业经营管理的层次物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。例7：对于居住物业，物业经营管理的内容是(c)。a.设施管理b．房地产资产管理c.物业管理d．房地产组合投资管理考点六.物业经营管理三个层次工作的主要职责物业管理资产管理组合投资管理保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。制定物业发展战略计划；持有／出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理例8：下面概述中是错误的是(c)。a.房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，详细制定和执行投资组合战略b.设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创办良好办公环境c.制订物业发展战略计划是物业管理的主要职责d.资产投资者确定的投资标准有现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化例9：下列属于物业管理的主要职责的是(a)。a．保持和租户的联系b．监控物业绩效c.协助物业管理的租户关系工作d．制定并执行组合投资战略考点七.物业经营管理中的战略性工作及常规性工作战略性工作确定战略；确定标准；构建信息基础；决策分析；进行资产组合。常规性工作日常维修和维护；未来维修和维护；设施设备管理；物业保险管理；现金流和成本管理（包括对指出的分配、费用和成本、租金、服务费的控制和管理）。例10：下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是(c)。a.决策分析b.构建信息基础c.现金流和成本管理d.资产组合/wEPDwUKMjAzND第二章房地产投资及其区位选择一、本章易考点1.房地产直接投资和间接投资；2.房地产投资的特点；3.房地产投资的利弊；4.房地产投资风险中系统风险与个别风险分别包含哪些；5.在投资过程中，不同类型的房地产对区位要求不同，做到理解区别开来。考点一：房地产投资的概念房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上90％以上的百万富翁是由于拥有房地产。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。考点二：房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。房地产直接投资房地产开发投资；房地产置业投资。房地产间接投资房地产企业债券和股票投资；投资于房地产投资信托基金；购买住房抵押支持证券。例1：下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（ade）。a．房地产企业债券和股票投资b．房地产置业投资c．房地产开发投资d．购买住房抵押支付证券e．购买房地产投资信托基金例2：房地产开发投资通常从(b)开始。a.规划设计b.购置土地c.工程建设d.品牌设计考点三：房地产投资的特性位置固定性或不可移动性——是房地产最重要的一个特性。寿命周期长房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。各异性——指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。政策影响性专业管理依赖性相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。例3：城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（d）。a．不可移动性b．地租递减性c．政策影响性d．相互影响性考点四：房地产投资的利弊房地产投资之利1)相对较高的收益水平2)能够得到税收方面的好处。以净收益为基础计算税收时，能相应地减少置业投资者的纳税支出。3)易于获得金融机构的支持4)能抵消通货膨胀的影响5)提高投资者的资信等级房地产投资之弊1)流动性差2)投资数额巨大3)投资回收期较长4)需要专门的知识和经验例4：关于房地产投资利弊的说法，错误的是（c）。a．房地产投资具有相对较高的收益水平b．房地产投资回收期较长c．房地产投资不需要专门的知识和经验d．房地产投资数额巨大考点五：房地产投资的风险系统风险通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。个别风险收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险（时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。）、持有期风险（持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险）。例5：下列属于房地产投资者面临的系统风险的有（bc）。a.时间风险b.周期风险c.变现风险d.比较风险e.持有期风险风险对房地产投资决策的影响1)根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2)根据风险管理的能力选择投资方向3)根据风险周期变化特点把握投资时机考点六：房地产投资区位的含义区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。例6：下列选项中不属于区位因素的是（d）。a.楼层、朝向b.地理位置c.交通条件d.建筑结构考点七：不同类型房地产投资对区位的特殊要求居住物业1)市政公用和公建配套设施