招商地产产品缺陷手册

（2012版）招商局地产控股股份有限公司产品管理中心说明手册中的产品缺陷，是在国家相应标准及规范的基础上，从客户的角度出发收集的公司近年开发的新商品房住宅产品存在的影响客户使用、感受及生活品质的质量缺陷。从客户角度来看，产品缺陷可以分为安全性缺陷、功能性缺陷、经济性缺陷和体验性缺陷四类。1、安全性缺陷：指存在安全隐患的缺陷，可能给客户造成人身伤害或引发财产损失，如缺少防护栏或栏杆过低、外立面设计容易造成攀爬等。2、功能性缺陷：指影响产品使用功能的缺陷，如空调机位过小、门窗无法完全打开等。3、经济性缺陷：指增加后期使用成本的缺陷，如设置不必要的耗能设施设备或设施设备效率太低。4、体验性缺陷：指对客户体验与感受带来不利影响的缺陷，多体现在设计细节，如路面行走不便、车位不方便停车等。各类型缺陷出现在产品的各个部位，涉及到不同的专业，而《产品缺陷手册》定位为项目操作使用的工具书，为方便查阅，《产品缺陷手册》按照产品部位进行分类，基本分为总平面、建筑单体和设备三部分，下列三级目录。本次缺陷手册内容主要为毛坯房产品设计缺陷，今后将逐步增加精装产品缺陷以及其他产品类型缺陷。为了方便对手册中解决方案的区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1、表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2、表示严格，在正常情况均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3、表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”。目录一、总平面……………………………………………………………………………………………………………………………………01 1、社区规划…………………………………………………………………………………………………………………………………01 2、室外设施…………………………………………………………………………………………………………………………………03 1)泳池 …………………………………………………………………………………………………………………………………03 2)室外构架 ……………………………………………………………………………………………………………………………05 3)管井 …………………………………………………………………………………………………………………………………07 4)花池 …………………………………………………………………………………………………………………………………07 3、园林绿化…………………………………………………………………………………………………………………………………08 4、水景  ……………………………………………………………………………………………………………………………………10 5、铺地  ……………………………………………………………………………………………………………………………………11 6、出入口及道路……………………………………………………………………………………………………………………………11 7、围墙  ……………………………………………………………………………………………………………………………………14 二、建筑单体  ………………………………………………………………………………………………………………………………15 1、外围护部分………………………………………………………………………………………………………………………………15 1)门窗 …………………………………………………………………………………………………………………………………15 2)阳台、露台 …………………………………………………………………………………………………………………………15 3)空调机位 ……………………………………………………………………………………………………………………………17 4)栏杆 …………………………………………………………………………………………………………………………………19 5)外墙 …………………………………………………………………………………………………………………………………21 6)屋面 …………………………………………………………………………………………………………………………………21 7)安全防护 ……………………………………………………………………………………………………………………………23 8)其他 …………………………………………………………………………………………………………………………………24 2、室内部分…………………………………………………………………………………………………………………………………25 1)公共空间 ……………………………………………………………………………………………………………………………25 z走道 ………………………………………………………………………………………………………………………………25 z电梯厅 ……………………………………………………………………………………………………………………………26 z楼梯间 ……………………………………………………………………………………………………………………………28 z大堂 ………………………………………………………………………………………………………………………………29 z架空层 ……………………………………………………………………………………………………………………………29 2)隔墙 …………………………………………………………………………………………………………………………………30 3)天花 …………………………………………………………………………………………………………………………………30 4)楼梯 …………………………………………………………………………………………………………………………………31 5)入户门、户内门 ……………………………………………………………………………………………………………………31 6)厨卫 …………………………………………………………………………………………………………………………………33 z排烟排气 …………………………………………………………………………………………………………………………33 z排水 ………………………………………………………………………………………………………………………………35 z厨工装修 …………………………………………………………………………………………………………………………35 7)车库 …………………………………………………………………………………………………………………………………37 z平面布置 …………………………………………………………………………………………………………………………37 z地下室防水 ………………………………………………………………………………………………………………………38 z排水 ………………………………………………………………………………………………………………………………39 8)装饰及功能部件 ……………………………………………………………………………………………………………………39 三、设备部分  ………………………………………………………………………………………………………………………………41 1、给排水系统  ……………………………………………………………………………………………………………………………41 2、空调系统  ………………………………………………………………………………………………………………………………47 3、电气与照明  ……………………………………………………………………………………………………………………………48 4、智能化系统  ……………………………………………………………………………………………………………………………55 产品缺陷手册问题图片1总平面社区规划小区内部规划对外经营的会所、幼儿园、居委会、社区工作站等，会所对外经营、幼儿园教学、居委会、社区工作站对外办公造成了对业主生活的干扰。1、规划中应保证对外经营的幼儿园、会所、居委会等的相对独立性，出入口对外设置，甚至可以与小区分开单独建设，从而可以最大限度减少相互干扰，也便于管理和经营。2、幼儿园主入口区域应考虑预留足够的接送等候区域，并考虑适当的停车位，保证安全性，应避免在主要交通动线上。2总平面社区规划小区无自行车、电单车停车位，给业主的生活带来不便。1、建筑规划设计时应考虑预留场地，自行车，电单车停车区域宜优先规划在地下车库，如有条件应设置单独通道2、自行车场地距离大堂出入口不超过150米，大社区要设多个停放点。3、普通住宅自行车位暂定为0.25辆/户，其它类型依据实际情况定。4、建筑规划后由景观进行深化设计，注意小区内行车路线设计及安全管理（与物业做好后期管理的设计沟通）3总平面社区规划小区道路缺少无障碍通道1、小区行人主入口、入户大堂入口及会所主入口必须设置无障碍通道。2、小区花园内从行人主入口到入户大堂必须有无障碍的通道可以到达。3、地库停车场到入户电梯间应有无障碍通道。缺陷类别缺陷描述序号解决方案临时停放入伙后增加车棚自行车道与机动车道要有明显分界隔离居委会位置小区出入口居委会设置在小区内，办理事务须进入小区第1页产品缺陷手册问题图片缺陷类别缺陷描述序号解决方案4总平面社区规划老年人活动场所及休闲设施没有或过少、小孩活动场所单一。1、小区至少需要各有1个老年活动场所和儿童游乐园2、老年活动场所面积集中，建议在250平米以上，可供老年健身使用，（一般在早上和晚上）周边可设置休憩座椅，同时要考虑对住户的影响，位置建议设在小区主入口广场、小区配套商业广场及会所周边。3、儿童游乐园一般设置在小区花园中间，便于安全管理，（不建议设在小区边角地带）面积建议在100～300平米，周边可必要设置休憩座椅供看护人就坐。4、架空层是设置老年和儿童活动的理想场所，建议可分功能区域设置，动静分区，满足不同需求。5总平面社区规划小区进出口或同类机房设置过多，物业成本增大。优化设计考虑，应尽可能的减少小区进出口、中控室等的数量,在满足规范要求的情况下，尽量合并监控机房。6总平面社区规划垃圾站设置的位置、肮脏的环境影响业主的生活，遭投诉。设置临时门，垃圾车就近进入垃圾站的设计应考虑如下几个因素：1、远离住宅楼（距离不小于10米）且宜设置在下风向位置。2、适当的景观美化处理，并设置在小区较隐蔽处。3、垃圾运输车最好能就近进出小区，减少对小区干扰。4、应配置给排水设置，加强卫生清洁工作。增加休闲座椅前后垃圾房设置靠近路边隐蔽处相邻两栋均设置有监控机房第2页产品缺陷手册问题图片缺陷类别缺陷描述序号解决方案7总平面社区规划单元出入口未统一设置垃圾桶的摆放随意摆放设置固定位置1、大型生活收集性的垃圾桶应由物业进行统一摆放，建议在高层楼（有电梯、消防楼道）每层，在消防楼道转换平台区设一个生活收集垃圾桶，方便业主的使用，并每天定时由物业收集处理，一层单元出入口不宜再设置2、低层楼（无电梯，7层以下）生活收集性垃圾桶建议设在一层单元出入口周边视觉隐蔽且通风处，如绿化背后，墙柱侧边等，即方便业主使用，又不影响美观。3、单元出入口周边及小区内可另设小型美观的垃圾箱，方便平时小区内人路过及游园时使用，此工作景观设计设计时统一考虑，并合理区域布点固定。4、地库层及住宅单元一层电梯等待区要设垃圾箱。8总平面室外设施泳池1.室外泳池没有遮阳设施2.泳池周边绿化，落叶清理困难3.泳池不规则形状容易出现出现卫生死角和救生盲点。4.泳池周边缺少隔离设施，存在安全隐患。1、室外泳池要有遮阳的设施，可用遮阳板，遮阳膜。2、泳池形状注意避免形成卫生死角和救生盲点。3、室外泳池周边植物宜距离泳池边2米外，减少落叶飘入泳池。4、泳池应使用围栏等隔离设施，避免非营业时间儿童擅入发生安全事