XXXX1209西安万科万科城地块定位及物业发展建议[准

引领居住的未来万科城4#、8#地块定位报告2011年12月8日1项目认知Ⅰ.项目现状解析Ⅱ.地块条件解析万科在造一座城快速落地：项目节奏高速推进，品牌形象初立物业服务：物业服务在西安市场建立全新标准完美展示：现场实际展示，品质取得客户认同火爆销售：半年销售1300余套，美誉度建立【作为万科真正意义上在西安正式亮相的项目，万科城无疑是成功的】项目开工：6月22日土地获取：5月20日推广启动：7月15日渠道推广：8月1日与壳牌合作，开始认筹：9月19日样板房开放：9月23日团购选房：9月28日正式开盘：10月6日西安万科城辉煌战绩【开发速度】5月底拿地，1月规划设计，2.5个月宣传、蓄客，短短4个月，在此创造新的“西万速度”【销售速度】首期开盘推出996套房源，当月售罄，推售比达100%，销售近6亿。截止2011年3月，共实现认购1300余套【价格标杆】开盘实现整体均价7500元/平，高出区域平台价格近2500元西安万科城辉煌成绩现场展示具有强烈冲击力，客户对于万科品牌的理解由“耳听为虚”转变为“眼见为实”，建立了品牌信赖度；万科物业再一次刷新了西安市场的物业标准，树立了品牌美誉度；憾遗1.客户对于项目的整体形象偏向中档；2.作为超级大盘，项目的核心驱动力有限，价值体系相对单一；3.客户结构相对单一，以区域产业人群为主；4.部分产品出现滞销状况：联排别墅由于居住纯粹性不足、视野、舒适度、私密性较弱等原因出现滞销，89㎡单位由于同质竞争严重，出现滞销；在万科城项目取得成功的背后，仍然有些许遗憾——项目现状解析1.项目现状解析——产品同质竞争严重*****3号地剩余产品1844套****89㎡单位同质竞争严重，销售遇阻7号地剩余产品1606套******************1.项目现状解析——高新、城南、长安客户为主1.客户职业结构：以大学教师、高新区产业园技术人员、周边雅居乐、东尚等楼盘工作人员、航天产业基地职员、私营企业主等为主；2.客户认同因素：万科品牌、小区环境及产品；3.客户置业驱动：刚性首置需求、工作缘关系、价格因素；万科城销售人员语录：高新区中兴、华为等客户占20%，大学城教授占10%，航天产业园客户占10%；很多客户在其他地方都了解过万科的项目，对于万科还是非常认同的；部分客户在城内也有房子，在附近上班，觉得小区环境打造的也不错就多买一套啦；2.地块条件解析——短期内客户对于区域陌生度较高，长期为城市副中心小寨商圈西高新航天科技产业基地长安区大学城清凉山公园134568271雅居乐花园2盛世长安3金地项目4逸翠园5绿地中央广场6万象春天7中建群星汇8中铁铂丰尚都1.物理距离：距离西安主城区10-15公里，车程月20分钟；2.交通通达性：项目临近子午大道及西部大道，通达性较好；3.生活配套：周边生活配套匮乏；4.区域形象：临近长安区政府，长安项目印象，长期为城市副中心；5.房地产成熟度：为非热点开发区域；2.地块条件解析——中等容积率大盘，无强势景观资源，居住氛围较纯粹，周边为大学校区与政府大楼东——智慧城小区本项目陕师大长安校区长安区政府南——邮电学院北——西部大道西——国色天香地块基本指标总用地面积57.58万平方米容积率≤32.地块条件解析——4#地块整体居住价值较高、8#地块受商业及小学干扰居住价值较低8#地块指标：住宅建筑面积：188000㎡；公建建筑面积：3800㎡；容积率：3.03；建筑密度：18%；绿化率：35%；商业建筑面积：296037㎡；4#地块指标：住宅建筑面积：297000㎡；公建建筑面积：5700㎡；容积率：3；建筑密度：21%；绿化率：35%；项目目标理解：目标一：【风险控制】在宏观调控背景下，最大限度降低项目运营风险；目标二：【收益最大化】面临可能高企的取地成本背景下，保证合理收益；目标三：【品牌目标】建立万科在西安的品牌效应，为公司后续布局打下坚实基础。2区域发展趋势研判Ⅰ.区域发展概况Ⅱ.区域未来规划区域发展概况1.1.区域发展概况——经济总量持续攀升，西安城市化进程将提速，民间资本积累为改善居住行为提供了物质基础；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段亿坎GDP，至兄－800～25002500～60006000～80008000以上驶泽电径生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主取属电径超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型1.区域发展概况——位于西安旅游观光发展轴，承接西安航天产业及大学城功能高尚住区及旅游休闲发展轴曲江发展轴旅游观光发展轴航天产业园区高新科技发展轴工业产业发展轴空港区发展轴经济开发区发展轴建设发展轴产业发展轴图例中心城区西安城市旅游观光发展轴，主力承担航天产业园区及大学城功能区域功能定位功能落地本区域旅游观光、教育与航天产业初步形成规模，明显的功能区分空港新城空港物流门户、国际商务会展尚未正式规划落地秦汉新城装备制造业与加工技术产业尚未正式规划落地高新区高新技术产业、信息服务产业进入成熟阶段，各项功能加速发展曲江新区文化旅游商贸与度假居住配套落地，功能实现度高浐灞新区高尚居住与旅游休闲形成部分基础功能，尚在发展阶段经开区装备制造与出口加工部分功能配套与相继落地，进入初步完善期1.区域发展概况——区域产业经济发达，已成为西安城市发展的发动机1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。老城区西高新2010年高区域GDP总量达到832亿元，在全市GDP所占比重为25.67%，位居西安市各规划产业园区之首。20年的发展已经使得高新区成为全市乃至全省经济发展的支柱。时间1991-19941995-19971998-20012002-20042004-2007阶段起步期发展期快速发展期持续发展期提出二次创业二次快速发展规模2.7平方公里4平方公里22平方公里30余平方公里35平方公里98平方公里重大事件标志建筑基础设施高科大厦新纪元俱乐部西部电子商城简单配套自发形成电子信息厦高科广场西部电子商城房地产项目产生的配套行政中心成立易初莲花、世纪金花等大型商业进驻西安CBD立项主要交通干道沿线发展成熟打造世界一流科技园区城市规模形成，配套成熟8000-30000元/㎡3500-5000元/㎡3000-3500元/㎡2000-2700元/㎡1800元/㎡2007-至今房价1.区域发展概况——区域产业成长与城市化进程是推动区域房地产市场发展及价格攀升的核心动力区域未来规划2.2.区域未来规划——西安城市南拓重心，是目前西安最成熟的新城，将成为西安未来城市副中心及南门户根据西安市第四轮政府规划，西安市将构建“一主多次的多中心格局”，区域未来将成为城市南部发展方向的副中心区域。核心长安经开浐灞高新曲江根据第四轮总体规划中对城市未来结构发展趋势的研究确定：随着西部大学城，西安航天产业基地，高新区二期创业基地，西安南客站落户长安区，区域正在成为西安发展最快，最有潜力的一个新兴的城区。在不久的未来——区域将成为南部方向的副中心。2.区域未来规划——城市主干道已落地，随着未来地铁的开通，物理距离及心理距离将逐渐打破区域内包含最主要的几大城市干道：子午大道、韦郭大道、西部大道以及西沣路；公认的交通最便捷区域。立体交通项目未来临6号线路（2021-2050年，远期规划）大学城全长41.08千米，共设车站26座，全程用时约52分钟。道路西部大道将得到重点发展，发展成为西安重要的商务带；本案地铁线城市主干道城市次干道大学城南站6号线2号线子午大道西沣路韦郭大道绕城高速西部大道2.区域未来规划——区域城市性质定位为现代化科教文化旅游中心城区，城市定位和布局将使长安的城市化功能更为完善区域城市性质为：“现代化科教文化旅游型中心城区”新城布局为：目前，城区总体布局形成了“三线、两带、四组团”的结构模式。三线：即城市空间发展的三条主轴线，即西万路、韦郭路、长安街。两带：在规划区内形成两条绿色轴带，承接着周围大环境的联系，使长安城区纳入一个较大的生态系统之中。四组团：即韦曲组团、郭杜组团、高新组团、常宁组团，共同担负整个中心城区的各项职能。区域定位是科教文化中心区、高新技术产业区、生态民俗旅游度假区，力求建成环境优美的现代化科教文化旅游型城区，并重点发展商贸、旅游服务、金融等第三产业，成为市区的金融商贸副中心区、文化娱乐旺区、科教培训基地；与雁塔、碑林、莲湖、新城一起共同构成全市的城市中心。西安城市分区规划（2008年~2020年）2.区域未来规划——区域二次创业契机，龙头企业引进将进一步带动上下游产业链条发展西安现在以及将来的定位是六个世界一流高新区之一，西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区；“十一五”期间高新区全力打造三个中心：中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心；重点发展六大产业：重点发展电子信息产业、生物医药产业、装备制造产业、汽车制造产业、现代服务产业和新兴产业；建设六个功能园区：扩大完善创业研发园、国际软件园、电子工业园、新型工业园、加快建设出口加工区、中央商务区；比亚迪应用材料试验室兄弟企业法士特软件园美光科技区域分析小结1.经过多年发展及经济总量积累，西安城市化进程将进一步提速，民间财富积累，为改善居住需求提供了强力支撑；2.项目所处区域在未来作为西安南门户，以大学城、航天产业为主，城市化功能更加完善，轨道交通发展将打破物理距离的瓶颈效应；3.区域产业经济发达，已成为西安城市发展的发动机，二次创业将进一步引入龙头企业，拉动上下游产业链快速发展，客户扩容；4.产业成长与城市化进程推动区域房地产市场发展及价格攀升；3市场分析Ⅰ.区域房地产市场概况Ⅱ.典型项目解析区域市场特征1.1.区域市场特征——短期内区域属于非热点开发区域，开发项目较少，但均为千亩大盘万象春天区域内项目基本售磬代表项目：绿地世纪城三环逸翠园林隐天下雅居乐金地西沣路项目中建项目中铁项目盛世长安项目名称住宅建面（万m2）开盘时间未来推售面积金地项目4812.615万m2雅居乐31.709.6108亩东尚第五季30未开盘22.5万m2盛世长安39.509.86.5万m2逸翠园10607.230万m2万象春天13011.109万m2中建项目22未定预计10万m2中铁项目54未定20万m2玫瑰印象3.810.9——金宇蓝苑1311.18万m2林隐天下5511.95万m2合计337——126万m2东尚第五季万科城1.区域市场特征——两房、三房消化速度快，四房销售情况也比较理想项目名称公寓两房三房四房及以上逸翠园1401————730雅居乐3015060万象春天——264434104合计1431414494834主要在售楼盘11年推货盘点主要在售楼盘11年剩余盘点项目名称公寓两房三房四房及以上合计逸翠园280————390670雅居乐9421768万象春天——404616102合计2898263406840典型项目（除逸翠园外）11年推售主要集中在两房和三房产品，逸翠园主力推售公寓与超大户四房产品，且大面积单位消化情况较好；区域成交集中在三房与两房上；逸翠园余量主要集中在200左右㎡四房单位，万象春天139四房去化较快；1.区域市场特征——区域市场表现出较强的稳定性，在市场调整背景下依旧保持较好的市场表现项目名称开盘时间货量（套）价格销售率主力户型主要客户群新政前销售速度（月）新政后速度（月）逸翠园200949968000-10000元/㎡57%30-100㎡的公寓，180-280㎡四房高新私企老板，大型企业高管130100套万象春天2011-9-298026800元