XXXX年8月北京房地产市场研究月报_54页

2010年市场月报1百悦置业2010年8月市场月报2010年市场月报2目录【8月房地产市场情况概述】【8月房地产市场详述】【政策盘点】【行政法规】【行业动态】1、政府2、金融3、开发商4、市场【市场表现】1、一级市场2．1住宅市场2．2写字楼市场2．3商业市场2.4别墅2、二级市场3、三级市场总结2010年市场月报3【8月房地产市场总体情况介绍】刚刚过去的8月，北京房地产市场成交出现久违的量价齐升局面。8月，北京商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比7月上涨10.6%，创下了调控以来的最大涨幅，这也是调控以来，北京商品房成交价连续两月保持上涨。住房成交量环比上涨自4月30日北京出台调控房地产市场的京十条后，北京商品住宅成交价格在5月很快跌破了2万元关口，此后便呈锯齿状波动。根据北京市房地产交易管理网的数据，北京8月累计成交期房商品住宅5565套，成交面积64.1万平米。除去保障性住房，实际成交的期房商品住房为4488套，成交面积为55.0万平米，环比7月分别上升11.2%和23.6%。但与去年同期相比，上述数据则分别下降58.2%和56.4%。同期，北京市二手房住宅网签总量为12813套，环比上月增长23.59%8月北京二手房的整体交易均价为20988元/平方米，环比上涨1.59%。8月成交量的增长主要由低价项目密集开盘引起，但不能就此认为楼市已走出观望开始回暖。她表示，8月北京的楼市大环境仍以楼盘滞销为主，仅有少数对市场反应灵活的企业，迅速下调项目价格，并赢得市场与口碑的双赢。部分消费者已经放弃观望进入市场，将促使成交量继续上升，并可能促成未来两月再现传统的金九银十局面。土地成交仍然萎缩同样值得注意的是，8月北京仅成交了7宗住宅和商服用地，成交土地出让面积为53.5公顷，成交规划建筑面积为78.6万平米，低于调控政策频频出台的4月和6月，位居年内倒数第三。环比7月，8月北京经营性用地成交面积减少了31.6%，成交规划建筑面积减少了31.8%。多数分析认为，销售迟缓、资金枯竭是造成企业放缓拿地步伐的主要原因。【政策盘点】8月，并无新的土地政策出台，新政后商品房的交易量收到遏制，但价格依然坚挺。“国十条”后，连续五个月无强有力的政策推出。新的调控政策呼之欲出。日期政策关键内容8月2日央行：落实适度宽松货币政策严格执行差别房贷人民银行分支行行长座谈会、人民银行人才工作会议在兰州召会议强调,要把思想认识统一到中央决策部署上来,落实好适度宽松的货币政策。要进一步提高货币政策的预见性、针对性和有效性,密切跟踪分析国内外经济金融形势和市场变化。8月3日北京多数银行停止三套房贷近期监管层向北京各家银行的相关负责人口头传达了“暂停三套房房贷”的意思，此前提高条件仍可以办理三套房的中信银行、招商银行目前也已经暂停了三套房房贷。至此，北京几乎所有商业银行均已叫停三套房贷款。8月5日北京房贷审批延长两个工作日银行政府双把关房贷流程延长：以前申贷者向银行递交所需材料后，银行在检查相关材料没有问题后，最快的情况当天就能和申贷者面签贷款合同。而如今，银行将“认房”环节提前到了面签合同之前进行。即在申贷者递交材料后，银行首先要通过房屋交易权属信息查询系统审核其房产拥有情况，然后才决定和其签不签合同。日后，整体房贷审批时间需要延长两个工作日。2010年市场月报48月6日新一轮调控从严信号明确楼市反弹梦碎京、沪、深等城市目前暂停第三套房贷,银监会日前要求商业银行对部分房价上涨过快地区进行房价下跌的新一轮压力测试,楼市调控新一轮从严信号已然明确,这将粉碎部分人士的房价反弹幻想,下半年楼市或价跌量升。就下半年楼市走向来看,可以大致分为三种情形。一种是调控继续从严,房价明显回落,带动成交适度反弹;另一种是调控从严的同时房价僵持不下,刚性需求逐渐进场,楼市成交实现“以时间换空间”;还有一种则是调控放松,势必带来房价新一轮反弹,恐慌性和投机性需求将催生楼市新的泡沫。应当说,前两种情况都可以为调控部门所接受,其中以第一种情形发生可能性最大,而第三种发生可能性极低。下半年在部分刚需释放,开发商加大推盘力度的背景下,楼市成交有望适度反弹,总体情况好于上半年。退一步讲,即使目前调控措施难以见效,楼市调控仍然存有后手,如对开发商资本金从严管理、对炒房收益征税等。8月12日北京规划委:政策房净使用率不得低于65%根据北京市规划委、市住建委共同推出的《北京市保障性住房规划建筑设计指导性图集》(以下简称《图集》),未来北京市的政策房净使用率将不得低于65%。参与撰写《图集》的北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟告诉记者,《图集》从小区布局风格、各类政策房户型设计,到配套电梯数量等给出了模块化设计方案。她透露,《图集》对政策房规划设计技术规范提出了一些刚性要求,例如政策房净使用率不得低于65%。目前,北京市政策房次高层建筑一般达到70%以上,高层塔楼在67%、68%左右。8月17日北京将调整拆迁安置补偿抑制拆迁成本过快上升市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。本市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平,控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作措施。8月18日北京拟禁开发商收预售款房企用钱受多方钳制作为考验开发商“实力”的有效手段,房屋预售款项将被相关单位更加严格地监管。据多家开发商得到的消息,本市正在酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”,并有望在近期出台。开发商资金链一旦出现紧张,有可能促使其降价促销,而使购房者受益。据悉,开发商将不能直接收存商品房预售款,并且在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制。根据住建部今年4月20日出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,“商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”本市相关部门也在内部会议上表示将加强预售资金的监管。8月23日北京开始认房认贷有网签记录即认定有过房产有网签记录即认定有过房产该银行人士表示，住建委系统可查询网签记录和过户信息，只要有网签记录，就认定有过房产，再买房将被认定为第二套或者是第三套。因此，有些网签但未过户，却又想再买房的购房者仍认定为多套房产，将执行二套房或者三套房信贷政策。北京各银行领取钥匙盘后，“认房又认贷”真正进入实操阶段。8月26日国务院报告：进一步落实遏制房价过快上涨措施据中国之声《央广新闻》16时07分报道，十一届全国人大常委会第十六次会议今天(26日)下午听取和审议国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。针对经济社会发展面临的一些问题，报告确定了重点工作。在房地产政策方面，报告说要稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。2010年市场月报5【行政法规】【政策名称】：《国土部称将修改完善土地招拍挂制度》【发布时间】：2010.8.5【制定单位】：国土资源部【主要内容】：国土资源部召开《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》新闻通气会，国土资源部政策法规司司长王守智表示，经过对土地招拍挂制度的试点评估，下一步将对该制度进一步修改、完善。王守智说，土地招拍挂的出让制度是不容置疑的，而且必须坚持。但在评估中，他们也的确发现了一些问题，这些问题需要修改和完善。他说，首先在招标、拍卖、出让土地过程当中，程序方面还需要进一步严格规范，要更加严谨，防止串标、防止招标过程当中运作不规范造成的一些不公平。“还有一些商业规则，可能存在关联交易。”王守智表示，如参与了土地整理的企业，继续参与购地。这在目前执行的招标、拍卖过程当中实际上是没有做出明确规定的，而像有些发达国家，它就规定了参加土地整理之后，土地整理者就不能再参与竞争了，这样的话就有社会公平的问题。【政策名称】：《副科级以上公务员插手房地产可被开除》【发布时间】：2010.8.5【制定单位】：监察部、人保部【主要内容】：副科级以上公务员如违规插手干预房地产开发与经营，情节严重将给予开除处分。监察部、人保部日前印发《违反规定插手干预工程建设领域行为处分规定》，已开始施行。适用对象为副科级以上行政机关公务员，企业、事业单位、社会团体中由行政机关任命的副科级或相当于副科级以上人员也适用。授意暗示干预工程建设将被处分2010年市场月报6规定明确，“违规插手干预工程建设领域行为”指公务员利用职权或职务上的影响，向相关部门、单位或有关人员以指定、授意、暗示等方式提出要求，影响工程建设正常开展或干扰正常监管、执法活动的行为。其中，公务员违规插手干预房地产开发和经营活动的具体行为包括：要求有关部门同意不具备房地产开发资质或资质等级不相符的企业从事房地产开发与经营活动；要求有关部门为不符合商品房预售条件的开发项目发放商品房预售许可证；对未经验收或验收不合格的房地产开发项目，要求有关部门允许其交付使用；其他违规插手干预房地产开发用地、立项、规划、建设和销售等行为。如果副科级以上公务员有上述行为之一，索贿受贿、为自己或他人谋取私利的，给予记过或记大过处分；情节较重的，给予降级或撤职处分；情节严重的，给予开除处分。处分规定列出39种具体行为表现记者从监察部获悉，规定共列出违规插手干预的9个方面、39种具体行为表现形式，各自明确了相应的处分种类和幅度。除了干预房地产开发经营外，规定还列出了插手干预工程建设项目决策、招标投标、土地使用权和矿业权审批出让、城乡规划管理、工程建设实施和工程质量监督管理、安全生产、环境保护、物资采购和资金安排使用管理等。此次在此前中央纪委印发解释的基础上，作出了明确的行政处分规定，明确了“领导干部只要实施了违反规定插手干预行为，就应受到处分”。未受贿但造成较大损失也问责规定明确，如公务员未索贿受贿、谋取私利，但只要给国家和人民利益以及公共财产造成较大损失，或给本地区、本部门造成严重不良影响，就将给予记过或记大过处分，情节严重的给予开除处分。2010年市场月报7另外，违规插手干预工程建设领域行为应给予党纪处分，移送纪检机关处理，涉嫌犯罪将移送司法机关追究刑事责任。【行业动态】1、政府北京市人大代表:买经适房应和政府共享产权100多名人大代表历时三个月的调研走访后，为“十二五”规划提出哪些真知灼见：昨天上午，市十三届人大常委会第十九次会议听取了“关于十二五规划的建议”，建议中包含6份调研报告。其中，名为“建立健全基本住房保障制度”的报告建议在管理经适房时，采取“房地分离”的新模式，即购房人只享有房屋所有权，不享有土地的收益、处置权。北京规划委:政策房净使用率不得低于65%商报讯新建政策性住房项目达到一定数量,将集中向市民“晒”设计方案,听取意见并加以调整。根据昨日北京市规划委、市住建委共同推出的《北京市保障性住房规划建筑设计指导性图集》(以下简称《图集》),未来北京市的政策房净使用率将不得低于65%。参与撰写《图集》的北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟告诉记者,《图集》从小区布局风格、各类政策房户型设计,到配套电梯数量等给出了模块化设计方案。她透露,《图集》对政策房规划设计技术规范提出了一些刚性要求,例如政策房净使用率不得低于65%。目前,北京市政策房次高层建筑一般达到70%以上,高层塔楼在67%、68%左右。发改委日前表示一直在研究开征房产税“个税征收体制有很多缺陷,可能要开征环境税和社会保障税”据新华社北京8月24日电国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林24日在此间说,我国计划实施一系列税收体制改革,包括优化增值税和营业税税收制度,扩大增值税征收范围;统筹企业税费负担,实施资源税改革;推进房产税改革;继续实施个人所得税改革。国务院报告：进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施北京8月26日消息（记者张华杰）据中国之声《央广新闻》16时07分报道，十一届全国人大常委会第十六次会议今天（26日）下午听取和审议国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。2