碧桂园营改增培训-全员加速营改增-XXXX04021下发版

内部资料严禁外传│1内部资料严禁外传全员加速营改增财务资金中心企业并购与税务部2016年04月21日内部资料严禁外传│2一、一锤定音“营改增”2016年3月5日上午，第十二届全国人民代表大会第四次会议，李克强总理作出政府工作报告，宣布全国范围内全面实施营改增。同年3月24日下午财政部、国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》[财税〔2016〕36号]同年4月5日，国家税务总局发布13号等7个专项公告。出台具体政策与条例，正式揭开了本次“营改增”的神秘面纱。内部资料严禁外传│3一、一锤定音“营改增”从去年年中开始，我们一直为营改增作准备，从业务流程、合同梳理、信息系统、筹划方案等都做了大量的前置准备，同时也在集团、区域组织了多轮的宣讲，具备了相当的基础，本次出台的政策，与我们前期研判、准备的方向均比较接近。内部资料严禁外传│4二、增值税是什么？“营改增”——20年来规模的最大税制改革营改增：通俗来说就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税；增值税：对于产品或者服务的增值部分纳税。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。分行业、分时间、分政策推行。内部资料严禁外传│5二、增值税是什么？营业税和增值税简要比较内容营业税增值税征税原理每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税。价内税对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，基本消除重复征税，有利于服务业内部专业化管理。价外税计税基础营业额=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入应纳税额应交税=收入x税率应交税=收入x税率–可抵扣进项税额税率一般较低，3%、5%相对较高，6%、11%、13%、17%进项税没有有发票种类不区分普通发票、专用发票分为专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具，只有专用发票才可以抵扣销售税额。税收征管简便增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大；虚开、非法出售、非法购买增值税专用发票等都可能有刑事责任内部资料严禁外传│6二、增值税是什么？税制、申报更复杂计算方式发生变化，税制更复杂申报表更复杂会税差异更多如汇总纳税，内部数据传递、数据汇总、调整申报更复杂与营业税相比，增值税的主要特点如下：外部监管更严厉国税管理，税负率变化被监控税务稽查的重点，稽查更严厉会被上下游企业的稽查波及增值税违法可以入刑发票管理更严格发票开具、取得更严格进项票有抵扣时限—180天增值税税控发票设备发票违法可以入刑—三年或以上影响范围更广牵涉会计科目多对税务管理水平有更高要求：通过优化管理，降低税负后台部门和业务部门更难理解增值税内部资料严禁外传│7二、增值税是什么？应交增值税=销项税额-进项税额=销售额÷（1+税率）×税率—可抵扣进项税额企业税负的高低取决于“可抵扣进项税额”能取得多少一般计税方法应税项目税率纳税人销售和进口货物17%纳税人提供加工、修理修配劳务17%粮食、食用植物油13%暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气，居民用煤炭制品13%图书、报纸、杂志13%饲料、化肥、农药、农机（整机）、农膜13%农产品（指各种动、植物初级产品）；音像制品；电子出版物；二甲醚13%提供交通运输业、邮政服务业、房产业、建筑业、不动产租赁11%金融业、生活服务业6%研发和技术服务6%信息技术服务6%文化创意服务（设计服务、广告服务等）6%物流辅助服务6%有形动产租赁服务17%鉴证咨询服务（建筑图纸审核服务、环境评估服务、医疗事故鉴定服务等）6%广播影视服务6%增值电信服务6%建筑用和生产建筑材料的砂、土、石料3%以自己采掘的砂、土、石料或者其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）3%自来水3%商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）3%纳税人出口货物0%境内单位和个人提供的规定的涉外应税服务免税注意：小规模纳税人提供应税服务，增值税征收率为3%内部资料严禁外传│8三、“营改增”的目的营业税改征增值税，有利于完善税制，消除重复征税；——从制度上解决营业税税制下“道道征收，全额征税”的重复征税问题，实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”，税制更科学、更合理、更符合国际惯例。“营改增”将倒逼企业走向规范——增值税设计为层层抵扣，下游税负由上游决定，使得上、下游间互相博弈，最终实现全链条的经营规范与财务健全。有利于促进企业扩大投资，增强企业经营活力。——我国采用的是消费型增值税制度，购置固定资产可抵扣进项，有利于促进企业的技术设备更新换代，扩大再投资。内部资料严禁外传│9四、政策介绍（房地产）020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策税率变化行业营业税增值税差异适用税率房地产5%11%6%建筑业3%11%8%金融业5%6%1%服务业5%6%1%计算方法应交税=收入x税率应交税=收入x税率–可抵扣进项税额有进项税额由于计算方法不一样，实际税负跟名义税率不一样内部资料严禁外传│10四、主要政策（房地产）020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策一般计税政策简易计税政策对房地产开发企业实行先预征后清算政策，预征率3%，但目前清算方式尚未明确应交增值税=销项税额-进项税额=销售额÷（1+11%）×11%-可抵扣进项税额应交增值税=销售额÷（1+5%）×5%预缴税金政策比原营业税（销售额×5%）状态下稍有利，变化不大内部资料严禁外传│11区别一般纳税人小规模纳税人定义年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人年应征增值税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的小规模纳税人，也可以申请成为一般纳税人标准年销售额大于或等于标准；或会计核算健全，能够提供准确税务资料的小规模纳税人也可申请认定为一般纳税人。年销售额工业企业小于50万元、商业企业小于80万元，营改增行业小于500万元对我方的价值若提供增值税专用发票可抵扣基本上不可抵扣（除非税局代开，但税率低）发票使用既可开具增值税普通发票，也可开具增值税专用发票。只能开具增值税普通发票，或向税务机关代开增值税专用发票税率3%、6%、11%、17%等3%四、主要政策（房地产）020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策税务资格我们的最佳选择我们自己的公司是否要做一般纳税人？物管、酒店、绿化内部资料严禁外传│12纳税人资格类型预售房产类型预缴《增值税预缴税款表》清算申报发票开具普通发票专用发票一般纳税人自行开发老项目简易计税全额3%预缴，含税价/(1+5%)全额申报，5%征收率，扣减预缴自开自开一般计税全额3%预缴，含税价/(1+11%)按面积配比扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴自行开发新项目全额3%预缴，含税价/(1+11%)扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴小规模纳税人自行开发老项目全额3%预缴，含税价/(1+5%)全额申报，5%征收率，扣减预缴自开或国税代开代开自行开发新项目四、主要政策（房地产）020304纳税政策01税率政策影响税负因素过渡政策房地产增值税申报管理明细表内部资料严禁外传│13四、政策介绍土地成本开发成本费用支出固定资产020304纳税政策01抵扣政策过渡政策销项税额01进项税额02售楼收入；转名收入；滞纳金。。。。。重点关注影响税负因素内部资料严禁外传│14第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。以收楼及开发票孰早影响税负因素四、政策介绍020304纳税政策01抵扣政策过渡政策销项延迟达到清算时间简易计税和一般计税均开收据；准备收据、打印机，批量打印纳税义务时间纳税方法先预征3%后清算（清算时间没明确）存在问题：销项在先，进项在后，资金流不利应对：进销项匹配，尽量延迟开销售发票（关注按揭提早开票、业主收楼前尽量迟开发票等）与银行、公积金中心、税局沟通、想办法内部资料严禁外传│15抵扣政策四、政策介绍土地成本中“支付政府部门的土地出让价款”可抵扣；拆迁补偿、股权溢价、政府规费等不可抵扣；可抵扣的票据要求：“计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据”可抵扣的范围：“当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款”4月30日前通过转让获得的土地、作价入股的土地不可抵扣※对于高溢价二手项目是负面影响020304纳税政策01抵扣政策过渡政策土地抵扣政策其他抵扣政策企业购入不动产，可分2年抵扣，第一年60%、第二年40%，对商业、大宗资产比较有利，住宅通过包装，亦有可能获利；（如何抵扣？）贷款利息及相关财务费用不可抵扣；用于简易计税方法的项目、免征增值税的项目、集体福利或者个人消费、非正常损失等不可抵扣进项影响税负因素内部资料严禁外传│16经营性用途非经营性用途其他特殊规定销售集体福利贷款服务购置的固定资产/不动产个人消费用于简易计税方法项目投资（视同销售）非正常损失分配（视同销售）用于免增值税项目赠与（视同销售）餐饮服务居民日常服务娱乐服务购进的旅客运输服务影响税负因素用途要求四、政策介绍020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项不能抵扣的项目，经过包装进入抵扣范围内部资料严禁外传│17涉及业务增值税扣税凭证抵扣额可抵扣金额境内增值税业务（材料、建安）增值税专用发票增值税额发票（抵扣联）上注明的增值税金额进口业务海关进口增值税专用缴款书增值税额直接是税票上的金额购进农产品农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价×扣除率（13%）发票金额×13%接受境外单位或者个人提供的应税服务税收通用缴款书增值税额税票上的金额影响税负因素票据要求四、政策介绍020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项与我们密切相关内部资料严禁外传│18发票认证要求四、政策介绍020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项经过税局认证，才能最终实现进项抵扣影响税负因素三流一致合同、发票、收款（交易流、票据流、资金流）必须一致（对同一单位），慎用挂靠的方式–增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额发票抵扣的期限–结论：收到增值税专用发票需及时交给财务统一到税务机关认证。（发票开票日期一个月内）内部资料严禁外传│19发票认证要求四、政策介绍020304纳税政策01抵扣政策过渡政策进项影响税负因素三流一致合同、发票、收款（交易流、票据流、资金流）必须一致（对同一单位）,慎用挂靠的方式–增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额发票抵扣的期限–结论：收到增值税专用发票需及时交给财务统一到税务机关认证。（发票开票日期一个月内）要最终实现抵扣,需要通过五道关卡的考验：符合抵扣政策符合使用要求提供合规票据三流一致及时认证内部资料严禁外传│20四、主要政策对于旧苑区，可选择采用简易计税，税率5%，实际税负4.76%应交增值税=销售额÷（1+5%）×5%比原营业税（销售额×5%）状态下稍有利，变化不大020304纳税政策01抵扣政策过渡政策过渡期安排过渡期划分旧项目：4月30日前取得施工许可证（施工许可证注明的合同开工日期在4月30日前）的苑区，可选择简易计税或一般计税；新项目：5月1日后取得施工许可证的，适用一般计税办法。※投资拓展项目，可考虑过渡期的影响，如果二手项目已经在4月30日前取得施工许可证（需在有效期内），可以适用简易计税办法，减少高溢价影响。影响税负因素由于我们公司基本都是一般纳税人，应按一般计税方法计税，但国家