上海地产项目开发配套报建指引

www.fdc01.com房地产智库后期配套工作流程住宅建设配套费证明住宅建设配套费证明排水征询排水方案审定排水监察并施工排水施工煤气征询付煤气配套费煤气设计上水征询付上水配套费上水设计上水施工上水接头煤气施工付排水配套费公务所排水接管室内煤气验收煤气接管排水接管施工电话施工合同电话设计电话施工有线电视工程合同有线电视设计有线电视施工技防合同公务所排水接管电缆排管施工箱变基础施工验收开关站土建施工验收建筑物内电试完成监察验收技防施工付上水排管贴费市测绘院建筑物测量磁盘箱变安装施工开关站安装电缆排管施工开关站电试箱变电试电缆调试技防调试代付有线电视费电缆排管施工电缆排管施工电缆排管施工道路施工绿化施工交通设施施工www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库竣工验收交付工作流程建筑施工总包自检报告监理单位评估报告市测绘院竣工测绘档案验收通水证明通气证明通电证明排水证明通电话证明通有线电视绿化竣工备案证明街道居委验收墙体办验收证明通邮证明技防验收质监站质量验收规划验收消防验收散装办验收证明竣工备案物业管理条例维修基金住宅交付许可证质量保证书使用说明书环保测试报告防雷测试报告办大产证办小产证www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库前期工作（立项——施工许可）工作流程可行性研究报区计委立项取得立项批文市建委工程报建取得建设项目IC卡勘察招投标鉴定招投标代理合同监理招投标报人防质按检人防工程保险施工招投标人防检测中心委托合同报区质安检工程保险概算或工程量清单区监测中心委托合同人防审图设计审图设计招投标报区住宅局发展配套条件审核报区住宅发展局防渗漏措施审核报区住宅发展局样板房%申报报住宅建设施工计划取得新开工计划住宅建设配套费包干证明或20%缴纳证明勘察合同设计合同监理合同施工合同施工预付款证明散装水泥办证明合同取得土地用地规划许可证市测绘院地形图、管线图规划局核定设计范围和设计要求取得选址意见建筑方案设计（设计院）建筑方案送审取得方案审查意见初步设计（设计院）报区建委初步设计审批取得审批意见施工图设计（设计院）规划许可证地区详规要求消防、交通、环卫、绿化、人防、防雷、公安、水电、煤、电话、排水征询环保报告环保评审消防、交通、环保、卫生、人防审核意见报市建委取得施工许可证基地代码审核www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库施工准备工作流程临电申请临电查看临电方案审批临电申请临电合同临水合同临水申请临水申请临水方案审批临水施工临时排水申请临时排水施工临时排水查看取得临时排水证施工临时房搭建报市（区）交警开施工路口申请施工临时道路市测绘院道路红线定界（区测绘院定界）规划许可证施工图临时排水申请区规划局监察大队验线进入施工实施报公务说开道口煤气审图煤气审图煤气审图技防方案评审技防合同施工许可证www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库预售证办理工作流程门牌号申请施工工作量达到2/3房地局施工图建筑面积预测物业管理单位确定住宅基地代码物业管理合同办理预售许可证www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库申办《建设用地规划许可证》作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。作业依据规划管理部门张榜公布的《建设用地规划许可证》申办程序。紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库作业描述1主办岗位到规划部门领取《建设工程规划许可证》申请表填报，并同时附送下列文件：1.1总平面设计图三份（比例1/500或1/1000，应标明建筑基地界限，新建建筑物的外轮廊尺寸和层数，新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸）；1.2地形图3份（向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）；1.3建设基地的土地使用权属证件（复印件），如属新征土地，应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印件1份）；1.4建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单），分层面积表2份（应按国家有关建筑面积规定计算`）；1.5基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份；*1.6日照分析报告；1.7建设项目计划批准文件1份；1.8建筑工程概预算书1份；1.9消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交警等有关部门审核意见单各1份。2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括《建设工程规划许可证》及附图，《建设工程项目表》。3核发《建设工程规划许可证》的时限为25个工作日。4由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。5本岗位凭《建设工程规划许可证》向建设管理部门申请办理《建设工程施工许可证》。6取得的证书原件交项目组资料员保管。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库工程安全质量报监作业目的依法办理工程安全质量报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量。作业依据《上海市建设工程质量监督管理办法》（市府令88号）、《上海市建设工程施工安全监督管理办法》（市府令31号）等紧前工作已完成施工招投标环节。作业描述建设单位应在建设工程开工前30天内(申领施工许可证前)，按监督范围和管理权限向市或区(县)建设工程质量监督机构办理建设工程安全、质量监督申报手续。报监人持加盖单位公章的正表及副表和所需要提供的书面资料，到规定的地点办理报检手续（监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后15日内，作出审核决定，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格和《上海市建设工程质量监督书》）。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库1申报建设工程质量监督时，应提供如下书面资料：1.1项目立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证；1.2勘察、设计、施工、监督单位中标通知书、合同；1.3勘察、设计、施工、建立单位资质证书；1.4施工图设计文件审查报告；1.5其他规定需要的文件资料。2建设单位遇特殊情况,其建设工程项目质量、安全如果不能一次性整体报监的，应申请分阶段报监；如果在开工前30天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续如下：2.1分阶段申报2.1.1建设单位向监督站提出书面申请，讲明原因、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人单位公章；2.1.2项目管理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。2.2事后补办报监2.2.12.2.2建设单位递交申请的同时，提供本章所列资料及工程已施工部分的质量状况证明；2.2.3www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库申领施工许可证作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程管理的轨道。作业依据《上海建设网》办事专栏:《施工许可受理》作业描述建设工程具备施工条件后，建设单位应当根据管理权限向市或区（县）招投标办申领建筑工程施工许可证，市或区（县）招投标办在受理之日起15日内作出同意或不同意的书面决定。不予同意的，应说明理由。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库1办理申领施工许可证手续，要提供下列书面资料：1.1施工许可申请表；1.2建设工程规划许可证；1.3资金入帐凭证(按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)；1.4申办施工许可工程现场情况说明表；1.5建设工程承发包合同副本、廉洁协议；1.6建设工程安全和质量监督申报情况证明；1.7建设工程施工图设计文件审查通过资料；1.8勘察、设计、施工中标（选）通知书；1.9法律、法规、规章规定的其他资料。2建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。3.1在建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，书面向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。3.2中止施工的建设工程若需恢复施工，应在具备复工条件(指安全质量监管部门同意复工的证明)后，由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发证机关递交恢复施工书面申请。3.3《施工许可申请表》和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网上下载。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库公建配套作业目的为使居住区公共服务设施更切合当前实际和将来的发展需要，公建配套的合理规划、设计、建设和管理是必不可少的。作业依据《城市居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55-2002,J10189-2002（上海市工程建设规范）《上海市征收住宅建设配套费实施细则》（上海市建委）《上海市征收住宅建设配套费的暂行规定》沪府发（1987）71号《上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复》沪府（1995）66号紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库作业描述1公共服务设施的配置标准居住区（含居住区级、居住小区级、街坊级）公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教育、医疗、商业、金融、社区服务、绿地、市政和其他等十一类。按照规划方案所统计的户数和人数规模，确定相对应的公共服务设施的设置标准。其配置设施的面积应满足千人指标和一般规模两项。《城市居住区公共服务设施设置标准》中对居住区级（5万人左右）、居住小区级（2.5万人左右）、街坊级（0.4万人左右）应设置的公共服务设施均分别有明确的图表可对照。规划部门根据地区总体规划的要求，如规定在开发地块内设置高一区级的公建设施。应服从其规定。2住宅配套费的政府包干范围住宅建设配套费按每平方米住宅建筑面积320元的标准上缴。其中：公建配套费为120元/平方米，包括教育系统的中学、小学、幼儿园、托儿所，地区行政系统的街道办事处、居委会、警署、物业管理、门卫等，环卫系统的垃圾站、公共厕所，社区服务系统的养老设施等。市政配套费为200元/平方米，包括住宅建设基地范围内的城市道路、雨污水系统、供水、供气、公交站点等。社区医院、文化馆、影剧场（院）、居住区中心商业用房、体育场（馆）、图书馆、敬老院、民政福利用房、文化娱乐中心等不包括在住宅建设配套费配建的范围之内。这些项目仍由各主管部门落实计划、资金，委托开发建设部门统一建造。在符合规划条件下也可按照“谁投资、谁受益”的原则，由住宅投资单位自行开发建设，但不能擅自改变用途。3住宅配套设施配置的审定开发单位在申报扩初设计方案时，必须征求市政、公用主管单位和所在区财贸（商会）、教育、建委等有关部门和单位的意见，并由这些单位共同参与扩初设计的审定工作。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库4缴纳住宅配套费开发单位凭审定的书面意见或会议纪要、总平面图和建设项目一览表一式四份，作为缴纳配套费的依据，向所在区、县住宅建设主管部门办理缴纳配套费手续。经审定后，核发缴款通知单。5缴纳住宅配套费的时限规定凡住宅项目的建筑面积在1万平方米（含1万平方米）以下，在申请施工执照前应一次缴清；超过1万平方米的住宅项目可分两次缴纳，第一次在申请施工执照前缴纳百分之四十，第二次多层住宅在首次交款后四个月内缴纳剩余的百分之六十，高层住宅在首次交款后一年内缴纳剩余的百分之六十。对于新建住宅，开发单位在申办建筑执照和水、电、煤等配套手续时，必须附送住宅配套费的缴纳凭据，否则，规划管理部门及水、电、煤等配套部门将不予受理（红线外的水、电