经租管理培训

经租内业培训一、概念1、房租：是房屋价值的分期付款。2、协议房租：是出租人和承租人双方协商议定的房租额，也称议价房租。3、历陈租金：以前各年度的欠租。4、本陈租金：本年度各月的欠租。5、基本租金：按照各类结构房屋的每平方米造价及规定的比值率、税金等计算的各项因素之和的租金，叫基本租金。6、追收租金：是指追收以前月份或以前年度应收而没收回来的租金。7、预收租金：（也称房屋拆除补偿租金）是开发公司拆除直管房屋按照拆迁协议规定交纳的施工期间的补偿租金。8、超期补偿租金：是指按拆迁协议规定施工期已过尚未竣工的房屋，住户未进入或开发公司由于各种原因不按合同归还面积所造成的漏收租金。9、合同租金：指出租单位根据经营单位的经济情况双方签定的合同所收取的租金。10、环境租金：指商业、服务业用房，由于地理位置，交通方便，市场繁荣等不同条件，而加收环境租金。11、磨损租金：指工业用房，由于使用或从事酸、碱、盐、蒸汽等化学、物理生产或因动力震动对房屋寿命有损害，而加收的修缮费和折旧费。二、租金的种类：1、工商房租金2、住宅租金3、协议租金(住宅协议、工商协议)4、陈欠租金5、追收租金6、予收租金和超期补偿租金7、合同租金三、租金的构成因素租金有八项因素构成：1、折旧费2、维修费3、管理费4、固定资产占用费5、税金6、地租7、保险费8、利润。1、工商房租金构成因素四项因素和六项因素(1)四项因素包括：折旧费、管理费、修缮费、保险费。（对机关事业单位的非经营用房、社会福利用房、工商用房单位承租的集体宿舍等房屋租金一律实行四项因素计租）(2)六项因素包括：折旧费、管理费、修缮费、保险费、税金和固定资产占用费。（对生产经营用房及办公、仓库、车库等辅助用房租金一律实行六项因素计租）①对商业服务性用房，根据地理位置和繁华程度加收环境率（一类地区最高不超过80％；二类地区最高不超过70％；三类地区最高不超过60％；四类地区最高不超过50％）②对工业企业中有腐蚀震动因素，对房屋使用年限有影响的，加收磨损率。（一级50％；二级25％－40％；三级10％－30％；）2、住宅租金构成因素现行住宅租金构成因素有五项：⑴折旧费；⑵维修费；⑶管理费；⑷固定资产占用费；⑸税金。3、住宅租金构成要素（1）基本租金；（2）室内设备差价租金；（3）楼层差价租金；（4）居室朝向差价租金；（5）地段环境差价租金。四、租金标准1、工商房租金标准（1）按四项因素计租租金标准钢混结构：3.23元/平方米砖混结构：3.23元/平方米砖木结构：2.75元/平方米（2）按六项因素计租租金标准钢混结构：5.12元/平方米砖混结构：4.48元/平方米砖木结构：3.48元/平方米2、住宅租金标准（1）成套住宅每月基本租金：1985年以前竣工交付使用的1.80元/平方米；1986—1995年底竣工交付使用的租金：2.00元/平方米；1996年以后竣工交付使用的租金：2.20元/平方米。（2）非成套住宅的每月基本租金：1985年以前竣工交付使用的1.40元/平方米；1986—1995年底竣工交付使用的为1.50元/平方米；1996年以后竣工交付使用的为1.65元/平方米。（3）简易住宅、阁楼、地下室每月基本租金：0.95元/平方米。五、经租帐目构成经租帐目包括：（1）房屋租赁台帐；（2）经租统计帐；（3）预收租金帐。1、房屋租赁台帐有三种（1）住宅房屋分户明细账；（2）工商用房租赁明细帐；（3）协议租金明细帐。（住宅协议、工商协议）。2、经租统计帐有三种：（1）票据收发帐；（2）固定应收总帐；（3）陈欠应收帐。六、经租统计业务流程建帐→改件→制票→记帐→报表（一）建帐1、住宅房屋租赁台帐的管理形式：按栋管理，按房管员管片装订成册、统计、掌握、变动固定应收帐。2、经租台帐组成：有三张帐页（1）房屋栋卡；（2）房屋分户明细帐；（3）未收房租明细帐。3、建立经租帐的依据：（1）产籍部门的《房屋接管通知书》；（2）房管员的起租报告件；（3）每户的租金评定卡片；（4）每户的房屋调配证。以上四项缺一项不能建帐。4、建帐方法和步骤：（1）核对房屋接管通知书、评定卡片，房屋调配证姓名是否相符，间号排列有无漏串，起租日期是否相符；（2）审核计算基本租金、室内设备差价租金、楼层差价租金、居室朝向差价租金、地段环境差价租金；（3）建帐页：先建栋卡，后建分户明细帐。要帐目整洁，字迹清楚，数字准确，不缺项漏项，加盖制帐人印。（二）改件改件方法与步骤：1、登记编号：以分公司为单位设文件受理簿，每年一月一日启用，从一号开始按顺序排列登记到年末为止。经租内业要把登记薄上的顺序号码准确的填写在房管员的报告件上。2、审查报告件（如何审查报告件）（1）房管员的报告件项目填写的是否完整；（2）报告件内容是否简单明了说明问题，报告人的意图是否明确；（3）报告件对问题的处理是否有准确依据（包括附件是否完全）；（4）报告件的字迹是否工整清楚；（5）报告件要求变动的年月日是否明确；（6）报告件对起租前租金的处理意见是否明确；（7）分公司领导审批报告件的意见是否明确；（8）房管员意见和分公司领导审批意见是否一致。3、改件：（改件有要求）（1）经租内业接到报告后，三日内处理完；（2）改件要求做到及时、准确、无误；（3）改帐后在报告上注明改件日期，加盖名章以示负责；（4）月末按顺序号装订成册，妥善保管；（5）变动统计数字。（三）制票经租票据全称：吉林省地方税务局通用机打发票（四）计帐1、收缴新租采取反笔记帐的方法，即新租收入的不记帐，新租未收的记帐。经租内业对每月发生的新租未收租金依据房管员提出的未收报告件，附房租票据发票联和记帐联，记载未收房租明细帐，注明年度、月份、租金额、报告件编号，增加陈欠余额，在未收票据上加盖“未收”戳记。2、本陈、陈欠租金采取正笔记帐的方法。本陈、陈欠收回，经租内业依据房管员收缴合计票，连同本陈、陈欠票据计账联，按收回票据的年度、月份、租金额，注销未收房租明细帐，即在欠租额上加盖经租内业名章，以示回收，并在欠租额栏内注明收缴年月日，减少欠租月份和欠租额。（五）报表1、报表的种类主要有八种：（1）经租状况月报表；（2）基本租金完成情况表；（3）协议租金完成情况表；（4）基本租金收入月报表；（5）协议租金收入月报表；（6）廉租房屋租金收入报表;（7）未收租金明细表；(8)季度经租与产籍面积对照表。2、附表（1）未安装煤气房屋租金统计表；（2）房屋出售租金统计表；（3）拆除房屋租金统计表；（4）倒危房屋租金统计表；（5）火烧房屋租金统计表；（6）工商房划拨租金统计表；（7）开发公司遗留问题租金完成情况统计表（8）自管产房屋租金完成情况统计表3、每季度报一次统计分析。统计分析结构：（1）指标完成情况；（2）租率；（3）超收原因；（4）未收原因；（5）拟采取的措施：（具有可行性、参考性）；（6）提出自己的建议。七、经租管理办法（一）租金管理1、工商房租金管理⑴工商房租金管理（指工商企事业单位用房），以签发《国有房产非住宅房屋使用证》为主要管理形式，依据吉省价房涉字[1997]62号《关于调整工商用房租金标准及有关问题的通知》、长发改审批联字[2007]4号《关于调整工商用房（四项因素计租）租金标准的批复》规定执行。⑵工商用房租金标准调整过程中，任何单位与个人无权缓调租金或降低调租标准。⑶对工商用房单位转租的，要在保证基本租金收缴基础上按标准加收协议租金。２、住宅租金管理⑴住宅房屋租金管理，以签发《长春市直管公有住房使用权证》或《国有房产住宅房屋使用证》为主要管理形式。依据长物价[2002]69号《关于调整我市公有住房租金标准的通知》规定执行。⑵依据长春市廉租住房政策有关规定，经长春市房改办认定后执行廉租租金的，以房改办指定起、止时间为准。3、协议租金管理协议租金包括（个体协议租金、工商协议租金）主要从以下几个方面进行管理：⑴签订租赁合同，按合同内容进行管理，个体协议租金或工商协议租金在履行期间内，不准止租，特殊情况需要止租的，必须各种手续证明齐全。⑵严格执行租金标准，在保证协议租金标准的基础上，要根据市场经济情况，放开租金价格，不准任意降低租金标准。对于起租时间、起租面积，要实事求是，不准弄虚作假。⑶住宅房屋出租做居住使用的，在保证基本租金外加收住宅的协议租金。加收的住宅协议租金要建立台帐，进入协议租金科目，不允许设帐外帐。⑷协议租金的应收要统一入帐，不准长年挂帐，不准进入追收或其它非租金科目。对应收租金增减变动要有依据，手续健全，要与签订的合同日期一致。⑸协议租金所签订的合同要实行档案化管理，设专人负责，合同履行期限、份数、租金额要与经租台帐的起止租时间、经租基数、各类报表一致。⑹协议租金止租要求:房管员要写止租报告，报告内容要写明止租原因、止租时间、止租金额。４、陈欠租金的管理陈欠租金依据经租台帐未收记载明细，各科目陈欠租金基数要帐表相符。⑴收回陈欠租金要及时销帐，不准出现遗漏和差错。⑵陈欠租金要当月结清，不准串垫其它款项。⑶陈欠租金的注销严格执行长房物[2012]号《陈欠租金注销管理规定》。５、追收租金管理追收租金是追收以前月份或以前年度应收而没收回来的租金，由于多年来新建房屋不能按期接管，进户与管理不能同期进行，协议租金起、止租变动频繁等原因，造成追收租金。⑴追收租金要按科目入帐，不允许串科目。⑵本月租金不允许进追收科目。６、预收租金管理和超期补偿租金管理预收租金（房屋拆除补偿租金）是开发公司拆除直管房屋按照拆迁协议规定交纳的施工期间的补偿租金。对预收租金的管理，要建立预收租金明细帐，按月结转进入预收租金科目。超期补偿租金是指按拆迁协议规定施工期已过尚未竣工的房屋，住户未进入或开发公司由于各种原因不按合同归还面积所造成的漏收租金。开发公司按照拆迁协议规定的租金标准和归还面积交纳这部分补偿租金，分公司要依据拆迁合同内容准确计算超期补偿租金数额，向开发公司追收这部分租金，确保租金不流失。（二）经租帐目管理经租帐目包括：⑴房屋租赁台帐（住宅房屋分户明细账、工商用房租赁明细帐、协议租金明细帐）⑵经租统计帐（票据收发帐、陈欠租金应收帐、固定应收总帐）⑶预收租金帐。1、房屋租赁台帐管理租赁台帐是经租状况的资料，是房管部门向承租人收缴房租的依据，是房租收缴和变动情况的记录，是统计租金应收数字的来源。它不仅反映经租状况和租金收入情况，也反映房屋管理的现地情况。凡管辖房屋必须按现行租金标准进行租金评测，建立租金明细帐，确定各科目应收租金基数。⑴新接管房屋,依据资产部下发的起租通知单，评测租金，建立租金明细帐，核准各项数字，进入基数租金入帐，不准设帐外帐。⑵发生业务变动，必须认真核对台帐，提供准确数字，追缴陈欠租金。⑶管理经租帐的要求：项目完整，帐面整洁，字迹清楚，数字准确，变动及时，改帐有据，严格保管。⑷管理经租帐的四不准:①不准丢失、损坏，保管要整洁；②非当管人员，不能改动，不得任意持出；③不得无据改帐或涂改数字；④不得随意更换帐页２、经租统计帐的管理经租统计是反映房屋经营管理活动情况，进行经济分析研究的一种手段。它可以通过各种数据，反映经租状况、租金收缴情况。它是制定租金收缴计划的依据，又是反映和考核计划执行情况的汇总。经租统计帐要分科目设置，严格执行帐目处理程序，各项数字增减变化及各科目结转要及时、准确，月末进行核对汇总。⑴票据收发帐是经租内业与房管员办理票据发放，反映租金收缴情况，返回票据的帐目，记载发出，收回，未收，返票户数、金额、月末结转。房管员领票据时，要在收发帐上加盖房管员名章。票据收发帐管理要做到当月发票、当月结帐、不准跨月。⑵建立分公司、房管员管片的陈欠租金应收帐。房管员管片应收，随时增减变化，结清余额，分公司的应收每月变动一次，增减分别记载，不准只增减差额。年末与租赁台帐进行核对。⑶固定应收总帐，按用途、按房管员管片建立分公司的固定应收。经租内业要根据变动情况，及时的，逐项的记载经租状况