未来房地产开发投资值得期待

未来房地产开发投资值得期待——对1－5月房地产开发数据点评www.xcsc.com湘财证券研究所王丽华Tel：021-68634518-8379E-Mail:[e-mail]敬请参阅末页之重要声明2009.6.11星期四行业研究事件：6月10日，国家统计局公布了1-5月房地产市场运行情况。其中，房地产开发情况是：前5个月全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅较前4个月提高了1.9个百分点；房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅较前4个月回落0.7个百分点；新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅较前4个月扩大0.6个百分点；完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。点评：从最新数据看，前5个月仍然延续了前4个月良好的销售势头，销售面积及销售金额均有较大幅度增长，基本扫除了人们对前期刚性需求释放能否持续的担忧。销售市场已无须担忧，目前，我们更关注房地产开发投资回暖步伐。因为它直接关系到未来房价走势。我们注意到，前5个月地产开发投资数据均较前期环比有所增长，显示出在市场销售持续向好的带动下，开发商沉寂已久的投资热情正在被重新点燃。1、景气指标持续回升，市场全面向好进入5月份后，房地产市场各项分类指标继续稳步向上。房地产开发综合景气指数、开发投资指数、销售价格指数均较4月份有一定幅度提高。房地产开发综合指数为95.94，较4月份提高了1.18个百分点。表明房地产开发市场已经进入恢复启动阶段。其中，房地产开发投资指数、房屋销售价格指数分别较4月份提高了1.93个百分点、1.1个百分点。而且这两个指数的回升幅度较其他指标更为明显。表明在全国范围内，房屋销售价格仍处于整体上涨之中；在市场向好预期下，开发商投资热情又重新被点燃。作为开发投资最前端的土地开发，在5月份表现稍为逊色。土地开发面积指数较4月份回落了0.15个百分点。我们认为，土地开发面积指数滞涨，原因有二：一是08年土地市场随房地产市场调整更为明显，全年成交清淡，开发商拿地廖廖。土地购置面积大幅下滑直接导致09年土地开发面积有限；二是08年房屋库存大幅增加，虽然09年销售转好，但前期库存消化需要时间，开发商仍然在视库存情况，控制土地开发面积和开发节奏。图1：房地产景气指标持续回升资料来源：湘财研究所、WIND2、房屋开发建设回暖滞后，土地市场开始启动与其他商品生产有别，房屋建设周期较长，从土地购置、土地开发、新开工项目、施工进请参阅末页重要声明，客户如需查阅湘财研究系列产品，敬请登陆湘财证券网www.xcsc.com。2www.xcsc.com2009年6月11日与客户共同成长数据来源:Wind资讯07-1208-308-608-908-1209-309-607-1207-907-607-3房屋竣工面积:累计值房屋竣工面积:累计同比增长(右轴)8000160002400032000400004800056000-5051015202530数据来源:Wind资讯07-1208-308-608-908-1209-309-607-1207-907-607-3房屋施工面积:累计值房屋施工面积:累计同比增长(右轴)1000001200001400001600001800002000002200002400002600002800001215182124273033度、竢工面积，到最后销售结算，一般项目运作常在1－2年之内。房屋建设中各个环节是紧密相接的，某个环节出现变化都会影响房屋供给。从2007年至2009年建设进度看，我们发现，一年中当月施工面积、新开工面积、竢工面积多会集中在年初或年尾放量，这可能与开发商为做好年度报表的结算习惯有关。而在其他月份上述指标表现相对平稳。图2、房屋建设开发情况资料来源：湘财研究所、WIND从前5个月数据看，房屋施工面积、房屋竣工面积较08年同期有较大幅度增加，分别增长11.7%和22.6%。但环比增幅均有所下降。新开工面积、土地购置面积较08年同期仍有一定差距，分别下降了16.2%和28.6%，环比微降或持平。新开工面积和土地购置面积回升情况不太理想，主要是由于，08年初房地产市场仍处于高温区，开发商投资热情仍然空前高涨，新开工面积和土地购置面积基数较高，09年在市场大幅调整后，同比性较差；另外，市场全面启动有一个传导过程，销售回升带动前端土地市场及新开工面积回升有一定滞后期，目前积极反应还没有表现出来；同时，房屋库存消化对开发商新项目投入有一定影响。图3、房屋竣工面积及同比增幅图4、房屋施工面积及同比增幅资料来源：湘财研究所、WIND资料来源：湘财研究所、WIND图5、土地购置面积及同比增幅图6、新开工面积及同比增幅请参阅末页重要声明，客户如需查阅湘财研究系列产品，敬请登陆湘财证券网www.xcsc.com。3www.xcsc.com2009年6月11日与客户共同成长数据来源:Wind资讯07-1208-308-608-908-1209-309-607-1207-907-607-3本年购置土地面积:累计值本年购置土地面积:累计同比增长(右轴)500010000150002000025000300003500040000-40-30-20-100102030数据来源:Wind资讯07-1208-308-608-908-1209-309-607-1207-907-607-3房屋新开工面积:累计值房屋新开工面积:累计同比增长(右轴)100002000030000400005000060000700008000090000100000-18-12-606121824资料来源：湘财研究所、WIND资料来源：湘财研究所、WIND对于上述问题，我们认为，以目前市场看，接下来时间内房屋开发建设情况将会改变。首先，房屋库存消化速度超出预期。5月份商品房空置面积较4月份回落2.15个百分点。并且主要大城市库存消化时间明显缩短。比如上海08年底预计库存消化时间在24个月，目前预计为6个月。其次，开发商拿地热情再度升温。5月21日，万科以13.86亿竞得佛山一幅商住用地，溢价率达50%；同日，富力地产以10亿元逐得京城广渠门外10号地，比挂牌价高出了141%；5月13日，绿地集团以12亿元夺得上海最贵地块——徐汇区斜土街道107街坊。短短一个月时间内，全国土地市场风起云涌，交投活跃，大开发商纷纷拿地，在一定程度上，表明了开发商对未来房市预期看好。3、销售持续上升是推动开发投资主要动因前5个月，全国房屋销售一路欢歌。销售面积达24644万平方米，同比增长25.5%。其中，商品住宅销售面积增长26.7%；商品房销售额达11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%。销售面积和销售金额大幅增长，打消了前期人们对房地产刚性需求能否持续的疑虑。从房屋销售价格指数看，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格较08年同期微降0.6%，环比较4月份则上涨了0.6%。我们认为，如果降价是前期房屋销售面积增加的主要动因，那么目前价格指数持续回升，销售面积仍在大幅上涨的主要因素，一是不排除仍有部分刚性需求和改善性需求在价格回升预期下，被迫入市；二是在全球通胀及国内信贷大规模投放可能引发未来通胀预期下，将房屋做为保值、增值的投资资金开始进入市场。另外，国内优惠房贷利率也在一定程度上助涨了人们在通胀预期下的购房热情。正是在上升需求推动下，房屋销价也在步步回升。与4月相比，5月份经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨0.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.8%，高档住宅销售价格上涨0.6%。图7、房屋销售面积和金额数据来源:Wind资讯07-1208-308-608-908-1209-309-607-1207-907-607-3商品房销售面积:累计值商品房销售额:累计同比增长(右轴)10000200003000040000500006000070000-20-1001020304050请参阅末页重要声明，客户如需查阅湘财研究系列产品，敬请登陆湘财证券网www.xcsc.com。4www.xcsc.com2009年6月11日与客户共同成长资料来源：湘财研究所、WIND综上分析，我们认为，09年下半年房地产开发投资将持续回升，而且回升步伐将越迈越大。土地市场也将日趋活跃。开发商融资、募资的身影将越来越多出现在资本市场上。09年下半年，在通胀预期下，房地产市场仍将持续升温。房地产板块也将成为证券市场最活跃的板块之一。但是，如果房价上涨过快，政府必然会出台相关遏制政策。因为政府希望房地产市场平稳、温和回升，而非房价的暴涨暴跌。请参阅末页重要声明，客户如需查阅湘财研究系列产品，敬请登陆湘财证券网www.xcsc.com。5www.xcsc.com2009年6月11日与客户共同成长湘财证券投资评级体系：买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上；增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%；中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%以上；市场比较基准为沪深300指数。重要声明本研究报告仅供湘财证券有限责任公司的客户使用。本报告由湘财证券有限责任公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。湘财证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见仅供参考，并不构成所述证券买卖的出价或征价。本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。在法律允许的情况下，我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。本报告版权归湘财证券所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“湘财证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。