世联-关于大规模旅游地产项目精简版(1)

世联关于大规模旅游地产项目的经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点价值最大化的资源利用研究以盈利模式为核心制定开发策略兼顾长短期目标的成功启动营销为项目增值协调各方利益的目标体系的建立战略层面运营层面营销层面对于具备一定资源的大规模区域发展项目，我们需要考虑涉及项目三个层面的八大问题基于城市视角的区域价值定位以控制土地为目标的开发模式研究规划增值：功能分区与规划指标确定策略层面——保证开发主体的利益实现四大问题核心要点开发模式研究功能分区与指标启动策略•用地取得方式•开发计划•开发纲领•管理模式•长期利益与短期利益的平衡•项目开发节奏/开发顺序确定•确定不同开发内容对于盈利目标的作用•确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用•合理的功能组合与功能比例•各功能区布局；核心功能区•规划如何为土地增值；•指标如何使土地增值。盈利模式研究•项目在企业中的地位，即项目长短期目标之间的关系•项目的启动资金•不同启动模式的作用及项目的适应性•相关物业的现实市场状况营销增值——区域整体营销推广陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前，针对整个区域的价值和发展前景进行营销推广，才能够增强市场的认知和信心、克服区域陌生感，成功实现区域的市场推广目标。•重点关注：在解决区域整体营销推广问题过程中，需要重点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。•世联成功案例：深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、海口美丽沙世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假resort类(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley，省内游本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands，亚利桑那州国际成功案例揭示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征一流resort在一流资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。定期更新旅游项目，保持新鲜度。产品活动组合大旅游高质量的游客群特色产业群人口增长城市繁荣围绕旅游业性形成特色产业群通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣大旅游特征一：大旅游特征二：大旅游特征三：大旅游特征四：对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理资料来源：世联分析；V-BAY分析潜在的其他需求复合需求高品质购物养生保健美食享受亲子活动放松发呆亲近自然商务会议家庭聚会该类项目世联工作阶段划分与工作内容1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。6.申办《房屋拆迁许可证》。7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。1.土地出让信息公布。2.招商引资。3.土地公开出让。4.政策支持。监督控制监督控制1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。2.制订土地开发规划方案。3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。5.与业主签订拆迁补偿协议。1.融资。2.寻找合作者。3.分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。4.房屋拆除与土地平整。5.分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。1.项目招商。2.区域增值设施建设。3.土地转让。4.项目股权转让。1.自主开发。2.联建开发。区域整体定位与发展战略研究（报告）拆配模式以及实施策略（报告）协助运营商与政府契约文件的准备区域规划设计跟踪服务，包括：协助开发商选择规划设计单位出席规划设计汇报沟通会议基于规划方案的专题研究区域营销战略与策略（报告）土地出让计划（报告）招商服务，包括：1.撰写项目推介书2.梳理资源，筛选主力招商对象3.协助客户举办项目推介会4.协助土地转让/股权转让。5.前期工作的评估、调整。6.协助客户与招商对象之间其他方式的沟通整体定位与发展战略研究（报告）启动区与物业发展建议（报告）营销策略（报告）营销执行顾问服务世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同工作阶段可能面临的不同问题前期规划、审批阶段一级开发土地出让土地转让二级开发政府开发商世联服务区域整体定位与发展战略报告报告核心内容•建立目标体系•资源盘点，方格网法进行土地分级•城市特征与城市发展阶段的研究•区域价值的挖掘•基于城市发展和市场的定位从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性其价值在于•发展战略•核心区确定•功能分区与经济指标前期一级开发二级开发市场调研方法•现场踏勘•问卷调查•焦点小组访谈•一对一深度访谈技术思路形成方法•土地方格网法•KPI指标法研究案例•MECE法界定问题•头脑风暴会技术支持获取法•5G(GROUP)法工作方法开发模式/盈利模式研究报告报告核心内容•取地策略•开发顺序/开发节奏•不同阶段开发目标及开发内容•盈利模式•经济评价•涉及合作开发的开发组织建议其价值在于二级开发市场调研方法•现场踏勘•问卷调查•焦点小组访谈•一对一深度访谈技术思路形成方法•土地方格网法•KPI指标法研究案例•MECE法界定问题•头脑风暴会技术支持获取法•5G(GROUP)法工作方法从开发主体开发利益实现的角度，制定最合理的控制土地、取得土地的策略，同时结合开发主体资金安排和市场接受程度，确定区域开发的节奏、顺序和分阶段盈利计划前期一级开发工作内容要点解决的关键问题制定启动策略，并形成启动区定位和产品建议，形成启动区设计任务书其价值在于•整体定位与发展战略回顾•启动区位置、规模•启动区产品定位•客户定位•价格定位•启动模式•价值展示•启动区物业发展建议启动区定位与物业发展建议报告前期一级开发二级开发市场调研方法•现场踏勘•问卷调查•焦点小组访谈•一对一深度访谈技术思路形成方法•土地方格网法•KPI指标法研究案例•MECE法界定问题•头脑风暴会技术支持获取法•5G(GROUP)法工作方法世联同时提供过程服务以协助客户解决过程实施问题，确保发展战略和策略的实施前期阶段协助运营商与政府契约文件的准备规划设计跟踪服务协助开发商选择规划设计单位规划设计单位推荐规划设计单位评价选择标准体系出席规划设计汇报沟通会议基于规划方案的专题研究规划方案的市场检讨方案目标客户接受度研究其他相关专题研究一级开发（土地出让／转让）招商服务撰写项目推介书梳理资源，筛选主力招商对象协助客户举办区域推介会协助土地转让／股权转让前期工作的评估与调整协助客户与招商对象之间的其他方式沟通二级开发营销执行顾问服务修正营销推广方案，并且指导实施组织开盘前培训，提升销售技巧基于成交分析的策略调整指导销售总结以及阶段计划本报告是严格保密的。世联操作的部分同类型案例介绍本报告是严格保密的。云南昆明安宁温泉镇项目项目位置：昆明安宁市温泉镇项目规模：占地6.4平方公里，首期1200亩项目界定：依托一定资源下的区域房地产开发项目客户面临的困惑：如何在前期投入较少的情况下进行住宅开发。怎样实现资金的滚动开发利用，快速的回现。打造区域产品的品质，golf建设与住宅的关系。客户为首次进行房地产开发项目，缺少经验。世联提供服务：项目整体发展策略与区域定位，功能分布及比例，项目规划设计建议，市场判断及客户分析，项目盈利与开发策略，经济评价。安宁昆明本报告是严格保密的。世联在云南昆明操作的其他项目项目名称：昆明东南二环126地块项目项目规模：126亩项目界定：普通城市住宅项目服务客户：昆明银海房地产房地产开发有限公司项目名称：昆明安宁太平镇项目项目规模：2700亩项目界定：无特殊资源的大规模旅游地产开发项目服务客户：厦门特工集团项目名称：昆明环滇池区域项目项目规模：18.6平方公里项目界定：具备强势旅游资源的区域开发项目服务客户：云南澜沧江实业有限公司/昆明顺江房地产有限公司本报告是严格保密的。成都郫县友爱镇项目项目位置：成都市郫县友爱镇，距市区三环路约27公里，距都江堰/青城山景区约20公里项目规模：建设用地500亩，文化设施用地300亩项目界定：区域中心城市，无优势自然资源，陌生区域大规模低密度项目客户面临的困惑：项目的核心卖点是什么？项目的目标客户是谁？世联提供服务：深入分析成都低密度市场发展现状与未来趋势，总结成熟低密度市场圈层结构，并结合成都城市人文性格本源，从中找出项目区域价值，打造核心卖点；剖析成都低密度市场客户特征，结合本体条件找出目标客户；给出具体的项目区域价值、整体定位的贯彻方法；提供详细的产品设计要点、配套发展策略本报告是严格保密的。北京怀柔红螺湖项目项目位置：北京市怀柔区红螺寺旅游区的西部项目规模：占地面积1156亩项目界定：大都市远郊区、大规模、多物业组合项目客户面临的困惑：地块既定规划中的别墅、度假村和游乐设施用地通过建设后变现，会所和五星级酒店自己持有，想了解变现部分资金是否可以与总投资持平？别墅、度假村和五星级酒店的市场状况如何？世联提供服务：对地块相关竞争区域的别墅、度假村和五星级酒店进行了深入的市场调查，总结出特征和规律；给出整个项目的投资安排和经济测算，对项目存在的风险给出规避建议和方法本报告是严格保密的。基本情况委托背景服务内容项目位置：天津宁河县七里海国家级保护区项目规模：占地约390平方公里项目资源：拥有56.5平方公里的国家级湿地自然保护区委托客户：天津泰达益德集团（泰达控股下属企业）旗下有泰达国际酒店集团等公司项目阶段：泰达有意介入390平方公里中部分区域的开发，处于前期投资决策阶段客户问题区域到底能做什么？旅游？产业？房地产开发？项目湿地资源有什么利用价值？怎么利用？不同功能/产业的市场状况如何？盖了房子到底谁能来买？旅游做什么样的旅游？泰达在390平方公里内可以取得土地有多大规模？在什么地方能取？成本如何？顾问内