B2010-10深圳中原报告-湖南奥克斯广场物业建议(商圈,

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。城市中心缔造者!奥克斯滨江项目产品打造及布局建议[湖南中原事业一部出品][HunanChangsha.10.2010]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010前言在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了奥克斯项目组，并立即展开了对项目的思考、调研等工作，并已被湖南中原地产列入战略性合作伙伴之列。因为时间较短，本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察，布局调整初步建议、物业档次定位及产品（含精装）的方向性建议，以及对各类型物业的初步价格测算。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010目标基于前期沟通，本报告核心解决如下三个问题——Q1：基于项目定位，顺应市场和客户需求，对酒店、写字楼、公寓、住宅的产品打造及调整的方向性建议。Q2：对项目整体规划布局的调整建议。Q3：基于市场、客户和项目价值，对项目各类型物业的销售价格测算。未能详尽论述的问题，还需在后期的沟通中进行补充和深化。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系AnalyzeSystem中原是最具市场信息掌控力的公司中原对项目占位的洞察中原对长沙房地产市场的洞察基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010中原拥有最广阔最真实的市场信息来源广阔信息来源强大信息平台强大总部支持央区运营经验熟知河西市场湖南中原：市场占有率第一，全面、迅速掌握长沙市场一线信息Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010中原独有最强大的信息收集研发机构广阔信息来源强大信息平台强大总部支持央区运营经验熟知河西市场中原内部网站平台，收录全国各地中原所有最新最快房地产信息；湖南中原拥有长沙市规模最大的研究部门，针对市场数据进行收集、整理、分析、研究、预判等等。掌握强大信息平台，预测最新楼市走势。每月定期出刊月报，每周定期出刊周报，形成较为完善的信息搜集整理机构。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010中原具有最强大最广阔的总部力量支持广阔信息来源强大信息平台强大总部支持央区运营经验熟知河西市场耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分公司，国内最具规模房地产代理公司；深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具规模的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理信心标志”的美誉。10年连续创造深圳市场占有率第一位；布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原等，初步形成中国华南房地产整合体系。源于香港，全国品牌代理公司三甲。所属深圳中原地产，内设资源中心、建筑中心等多方机构，同时有一线城市央区综合体运营经验，时常来长进行培训。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010中原拥有央区综合体的高价运营经验广阔信息来源强大信息平台强大总部支持央区运营经验熟知河西市场北辰三角州、万科金域华府、万博汇、嘉盛国际等众多央区总体运营经验。嘉盛国际开盘实收：9300元/M²区域均价：7000元/M²万博汇开盘实收：8500元/M²区域均价：7000元/M²中原运营过央区华都、嘉盛国际、万博汇等项目，最突出的有嘉盛国际和万博汇。嘉盛国际在区域均价仅7000元/㎡的侯家塘地区，卖到了9300元/㎡的实收均价，目前已经达到9600元/㎡的实收，创造了长沙公寓近1万元/㎡的价格天花板。同样的，万博汇在区域均价7000元/㎡的雨花亭地区第一次开盘实收8500元/㎡，创造了长沙住宅突破8000的价格天花板。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010中原是最了解河西房地产的公司广阔信息来源强大信息平台强大总部支持央区运营经验熟知河西市场中原河西代理的楼盘有：湘腾城市广场、卓越蔚蓝海岸、长房时代城、高信向日葵、勤诚达新界、盛大泽西城等众多楼盘，熟知河西市场和客户。中原河西代理的楼盘：123456湘腾城市广场（16万方，商业驱动型城市综合体）卓越蔚蓝海岸（45万方，别墅+小高+高层）长房时代城（城市综合体，人人乐入驻）盛大泽西城（市府央区国际友好社区）高信向日葵（星城动脉上的艺术·家）勤诚达新界（120万方大盘）123456Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010项目名称1、佳兆业·水岸新都（94万㎡）2、郡原·美村(80万㎡)3、卓越·麓山别墅（38万㎡）4、卓越·蔚蓝海岸（50万㎡）5、中铁·水映加州（40万㎡）6、嘉盛·格兰小镇（51万㎡）7、恒基·凯旋门（72万㎡）8、奥林匹克花园（70万㎡）9、北辰·三角洲（530万㎡）10、新华都·万家城（330万㎡）11、建鸿达·万博汇（50万㎡）12、湘腾城市广场（15万㎡）13、嘉盛国际广场（7.7万㎡）14、长房·时代城（40万㎡）15、三一街区(47万㎡)16、万科·金域华府（56万㎡）17、珠江实业·珠江花城（48万㎡）18、幸福里·润城(64万㎡)19、岳阳·巴陵尚都（14万㎡）20、郡原·广场(12.8万㎡)21、郡原·居里(10万㎡)……豪宅数量第一!综合体量第一!Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系AnalyzeSystem中原是最具市场信息掌控力的公司中原对项目占位的洞察中原对长沙房地产市场的洞察基于整体定位及市场洞察的打造建议及经济测算Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图：项目占位地块界定项目界定城市背景Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010区位及指标界定：二桥西，旧改大盘，在传统的成熟居住老区，商业积淀良好；20万商业面积，带来无限商业发展空间。地块界定项目界定城市背景项目地块经济指标总用地面积：48753平方米总建筑面积：41.6万平米其中：住宅面积：9.1万平方米商业面积：20.9万平方米地下总建筑面积:8万平方米建筑密度:54%容积率:4.96绿地率:12%停车位:2000个岳麓大道荣银路市政府观沙岭本案幸福娃双语幼儿园十二中安居乐建材广场银盆岭小学昌隆超市恒生超市岳北社区卫生站岳麓区法院岳麓区检察院滨江金座银馨家园湘许体育健身裕湘医院黄泥河中西医中南大学湘雅图书馆文物古迹市四水厂湘许大厦万利大厦Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010交通界定：四通八达，二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段。11条过江通道促进河东河西融合，本案将成为优先受益的桥头堡。本地块位于银盆岭大桥河西的桥头，河东河西沟通咽喉，地处重点城市道路岳麓大道与荣银路的十字路口处，地理位置优越性明显。未来将有11条通道连接河东河西（目前已建成4条）。项目位于滨江新城规划的头部，南接荣湾镇商圈，向西可辐射汽车西站及岳麓区政府商圈，在整体区位上，本案位于大河西未来的商业、金融中心，占据得天独厚的城市规划优势和交通优势。未来地铁5号线还将从本项目经过，连接河西含浦片区、丰顺路站、师大南院站、湖南大学、溁湾镇、观沙岭、望城。荣湾镇商圈汽车西站商圈岳麓区政府商圈五一商圈伍家岭商圈辐射区域滨江新城本案地块界定项目界定城市背景营盘路过江隧道Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010规划界定：滨江新城“活力生活区”的商业金融中心，并作为首发地块，与世茂地块一起承担了号角手角色。本案世茂集团地块地块界定项目界定城市背景Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010地块界定：滨江新城目前已经出让的五块用地，合计643亩，皆为商住用地，集体爆破，有利于地块区域商业金融中心迅速成型。地块界定项目界定城市背景世茂地产含五星酒店滨江金座二十中银盆岭公园本案兰卡威国际原有建筑新一佳+商铺原有住宅恒生超市+商铺+商住楼B459.54亩B5175.68亩B6101.46亩B7306.08亩Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010地块界定：项目拥有2大十字路口，可汇聚荣湾镇、市政府、西站、桐子坡等成熟商圈人流车流。其中人流汇聚区在银盆岭路和荣银路交汇处，车流汇聚在岳麓大道与荣银路交汇处。地块界定项目界定城市背景一级车流线二级车流线三级车流线一级人流线二级人流线三级人流线岳麓大道：路幅60米荣银路：路幅46米二十中银盆岭路：路幅20米岳麓大道：快车道，承担了河东河西车流的沟通要塞，可汇聚市政府、西站商圈车流，车流量大，不利于聚集人气。荣银路：城市大干道，承担了来自桐子坡商圈、荣湾镇商圈过来的车流，车流量中等，利于人气聚集，人流量较大。银盆岭路：城市小干道，路幅小，车流量小，利于人气聚集，人流量大。与荣银路交汇处，将成为人气最旺盛区域。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010项目四至：西北角立交桥、地块北面及西北面约8米高差，不利于人气的聚集。NWES伍家岭上海世茂汽车西站荣湾镇大学城岳麓区政府地块界定项目界定城市背景银盆岭立交桥项目北面高差约8米Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010地块界定【关键字】地块关键字指标界定：航母级商业带来无限畅想区位界定：二桥西市府政务圈核心，旧改区，社区型商业积淀好人流界定：汇聚河西四大商圈人流车流抗性界定：立交桥、高差不利人气聚集规划界定:商业金融中心、号角手交通界定：桥头堡，河东河西沟通咽喉需要透支地块未来价值Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010地块界定小结：20万商业体量，成熟地段，咽喉要地有潜力打造区域性的商业金融中心FutureregionalcommercialandfinancialcenterCodeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010走近奥克斯：源起宁波，布局全国。地块界定项目界定城市背景天津宁波南昌长沙四川中国500强企业奥克斯集团旗下——宁波奥克斯置业有限公司，成立于2000年12月，目前已在宁波、南昌、天津、成都等地进行了房产开发。秉承集团“以人为本、诚信立业”的经营宗旨，奥克斯地产在宁波已成功开发了“盛世东方”、“盛世华城”、“盛世郦都”等众多精品系列楼盘，不仅在设计上充分吸收了国内外先进的建筑理念，而且在管理上引入了国内一流的管理体系，所开发的项目取得领先销售成就和重大影响力。在集团公司的倾力支持下，奥克斯地产将不断提升行业地位，以“筑就生活理想”为开发理念，致力于发展成为在国内地产业极具影响力的大型专业房地产开发企业。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010走近奥克斯：正以“类万达模式”扩张全国，通过自持大体量商业，统一招商，运营区域。以“航母级商业+五星以上酒店+甲级写字楼+公寓+高尚住宅”进行物业组合。地块界定项目界定城市背景奥克斯在宁波奥克斯在天津奥克斯在南昌奥克斯在成都成都新城中心56万方的奥克斯财富广场，10年6月份开建。含高档商业广场、超五星酒店、甲级写字楼、亚洲最高档的国际数码影城、娱