XXXX年中国主要城市房地产市场概览

大中华区物业摘要|二零一五年第三季度政策宽松交投活跃专题文章办公楼411经济和政策动态中国房地产市场的“新常态”7中国股市动荡启示8京津冀！外媒眼中的超级城市102015年第三季度中国GDP同比增长6.9%，这一增长再次超出了中国经济持续稳定情况下的预期表现。尽管PMI指数表明制造业持续衰弱，但是这一季度服务业一如既往的出色表现抵消了制造业疲软的影响。与中国重新平衡经济来推动国内消费的计划相一致，本季度零售业销售额于九月强劲增长了10.9%。第三季度国内股票市场波动持续，整个季度下跌了29%。此外，八月人民币意外贬值，汇率在八月之后稳定下来，这些打消了中国会启动一场货币战争的疑虑。固定投资增长在本季度进一步放缓，然而接下来几个月内宽松政策下的住宅强劲销售使得开发商对市场重获信心并开始加快建设工作，因而我们预期固定资产投资将可能自此开始稳定。中国政府在第三季度继续采用宽松的政策。2015年8月利率进一步下调25个基点，这是自去年11月的第六次降息。在政府为刺激经济发展采取的宽松政策下，九月份信贷加速增长。我们预期政府支持将会稳定2015年最后一季度及2016年的房地产市场。尽管目前中国经济表现疲软，灵活的政策有望使得中国经济增长企稳。此致敬礼周志锋中国区研究部总监北京12上海13广州14成都15深圳16天津17青岛18重庆19沈阳20台北21香港22武汉23西安24工业地产2551零售物业住宅3755酒店北京26上海27广州28成都29深圳30天津31青岛32重庆33沈阳34武汉35西安36北京38上海39广州40成都41深圳42天津43青岛44重庆45沈阳46香港47武汉48澳门49西安50北京52上海53广州54北京56上海57成都58重庆59西安60经济和政策动态4–专题在上海与北京，除内资金融企业以外，国内专业服务企业的扩张需求也表现出上升势头，如律师事务所等。另外，内资民营企业的购买自用需求依然保持强劲，尤其表现在上海的非中央商务区域。外资需求总体较为平静，出于节省成本考量，诸多大面积需求的客户正在积极寻求搬迁至非中央商务区。在仲量联行跟踪的20个城市的甲级办公楼市场中，一线城市租金在本季度继续保持稳定的增长。上海保持环比增幅的领先地位。在多数二线城市中，受内资金融企业的强劲需求推动，租金变化总体有所提升，尤其是在南京、大连等短期供应压力较小的城市。但是在一些新增供应依然较大的二线城市，甲级办公楼租金继续呈现环比下降态势，如重庆、成都以及沈阳。优质零售物业市场：对于即将开业的零售项目而言，越来越多的开发商或运营商如今社区型购物中心运营商更倾向于儿童类相关的零售或服务类品牌，而非传统服饰品牌。为满足消费者的需求，如今的购物中心更愿意将自己打造成以儿童业态为主的家庭式消费场所。随着国家二孩政策的落实，预计今后会有越来越多的儿童类业态迈入购物中心。各类品牌在中国虽然仍在扩张但是策略各有所不同。在高端市场，为了应对奢侈品消费者群体多变的购物行为和习惯，部分品牌将缩减并合并现存门店，并对拓展持谨慎态度，但化妆及护肤品牌扩张仍在继续。在中端市场，各大快时尚品牌由于议价能力高，并且多数能获得一定程度的补贴，因此拓展速度仍未明显放缓。在二线城市，明星所开店铺扩张迅速，其中包括服装以及餐饮类品牌。国内明星效应对一线城市消费者影响则相对有限，因为相比较而言，国际品牌的、号召力更大。2015年第三季度中国GDP同比增长6.9%，这一增长再次超出了中国经济持续稳定情况下的预期表现。尽管PMI指数表明制造业持续衰弱，但是这一季度服务业一如既往的出色表现抵消了制造业疲软的影响。与中国重新平衡经济来推动国内消费的计划相一致，本季度零售业销售额于九月强劲增长了10.9%。第三季度国内股票市场波动持续，整个季度下跌了29%。此外，八月人民币意外贬值，汇率在八月之后稳定下来，这些打消了中国会启动一场货币战争的疑虑。固定投资增长在本季度进一步放缓，然而接下来几个月内宽松政策下的住宅强劲销售使得开发商对市场重获信心并开始加快建设工作，因而我们预期固定资产投资将可能自此开始稳定。中国政府在第三季度继续采用宽松的政策。2015年8月利率进一步下调25个基点，这是自去年11月的第六次降息。在政府为刺激经济发展采取的宽松政策下，九月份信贷加速增长。我们预期政府支持将会稳定2015年最后一季度及2016年的房地产市场。尽管目前中国经济表现疲软，灵活的政策有望使得中国经济增长企稳。甲级办公楼市场：2015年三季度，内资金融服务企业仍然是办公楼市场的需求主力。总体而言，中国证券市场自6月中旬以来的大幅波动并没有对办公楼市场产生显著负面影响。在金融行业中，财富管理、互联网金融、融资租赁等一批非传统金融类企业在中国主要城市持续其快速扩张布点步伐。在一些主要一、二线城市，新设立租赁成交比例出现显著上升，如杭州、重庆、天津等。同时，我们注意到一些传统的大型制造业民营企业正在迅速进入金融服务领域，预计该趋势将会在未来持续存在。高端住宅市场:本季度，政府继续出台新策以提振市场成交，包括更低的首付比例和房贷利率。改善型需求持续释放，继续推高住宅成交量。在仲量联行跟踪的20个主要城市中，2015年第三季度整体住宅市场成交量在上季度的高位基础上进一步小幅上升2.6%。在高端住宅市场，成交量也同样维持在高位，部分城市高端住宅库存量因而急速下降。根据过去12个月的平均销售速度计算，20个城市高端住宅库存去化时间由上季度的14.3个月缩短至本季度的13.4个月。其中，北上广深四个一线城市高端住宅库存去化时间已低于10个月。伴随着去库存时间的进一步下跌，开发商持续表现强势，继续提升售价。本季度，我们跟踪的20个城市中有16个城市高端住宅价格出现上涨。成交更为活跃的一线城市房价继续领涨全国，而部分1.5线城市价格上涨也开始提速。展望未来，楼市总体政策环境有望继续保持宽松，第四季度住宅销售量将维持在高位。一线城市房价上涨的趋势短期内将难以扭转。甲级办公楼租金，2015第三季度增长值（环比）-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%上海北京广州深圳无锡武汉南京大连苏州杭州青岛西安宁波天津重庆成都沈阳5–专题资料来源：仲量联行*厦门、长沙和郑州每半年更新一次二十城市优质零售物业供求指标百分比‘000平方米净吸纳新增供应未来供应空置率0%3%6%9%12%15%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00008091011121314152008至2014年净吸纳、新增供应和空置率均为全年数据。2015年新增供应为年初至今供应量。资料来源：仲量联行二十城市大众住宅市场季度成交额成交面积（万平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市年均成交量（大众住宅市场）2,2333,2714,1494,2844,6422,8774,8005,00301,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0001Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q15Note：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州；2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分资料来源：中国房地产指数系统6–专题优质商铺北京、郑州*成都重庆广州、宁波*沈阳深圳、无锡杭州、天津西安*香港上海、大连、南京、青岛、苏州、武汉、厦门*、长沙*价格增幅放缓价格增幅加快价格跌幅加快价格跌幅放缓优质住宅北京、广州成都南京上海天津香港宁波、青岛、沈阳、无锡、厦门*西安*重庆、杭州武汉、郑州*苏州深圳、大连长沙*澳门价格增幅放缓价格增幅加快价格跌幅加快价格跌幅放缓资料来源：仲量联行中国房地产资讯服务2015年第三季度物业周期图制作依据为我方信任的可靠材料，尽一切努力确保其准确性的同时，我方不提供任何保证，保证其不含有事实错误。甲级写字楼北京上海广州、厦门*成都、沈阳杭州南京宁波*深圳、武汉天津大连、苏州、青岛、西安*重庆长沙*无锡*香港台北澳门、郑州*价格增幅放缓价格增幅加快价格跌幅加快价格跌幅放缓中国的商品住房新开工量已连续20个月下跌，这不仅拖累了中国经济增速，也影响了全球大宗商品价格。近期并不乐观的经济数据以及对未来经济进一步下滑的担忧和恐慌情绪迅速在投资者中弥漫开来。然而，国外观察家们是否对中国房地产市场的数据过分担忧了呢？观察近期的房地产销售数据，我们却并不如此悲观。过去六个月中，政府更为宽松的房地产政策，如更低的首付比例和房贷利率等，已在全国各大主要城市中释放了大量被抑制已久的改善型需求，从而大幅提振了住宅销售。在2015年的前三季度中，全国住宅销售额较去年同期增长了18.2%，住宅销售面积较去年同期增长8.2%。在此大背景下，不少开发商的半年报中也显示他们2015年上半年的销售额较去年同期有不同程度增长。图表：全国住宅销售额和销售面积2014年1-9月2015年1-9月亿元销售额36,00040,00044,00048,00052,000+18.2%6406606807007207402014年1-9月2015年1-9月百万平方米销售面积+8.2%资料来源：国家统计局然而，开发商的利润增速却远不及销售额增速，其原因主要是均价下降（非一线城市）、土地成本增加、以及境外融资成本增加等。总体而言，我们认为中国房地产市场已进入一个新阶段，在该阶段中整个房地产行业增长放缓、利润率降低，因此开发商在决定所要进驻的城市和拿地的选择方面会更为谨慎。这种趋势在近期一线城市的土地竞拍会上显露无疑。由于开发商们普遍认为一线城市的房地产基本面较其他城市要健康得多，因此一线城市的土地竞拍正变得空前激烈，与此同时，一些二三线城市的土地市场却有些不景气。图表：2015年上半年开发商销售额及利润增长-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%华夏幸福华润置地富力地产保利地产碧桂园万科中海外招商地产九龙仓雅居乐首开股份华侨城绿地控股融创中国方兴地产2015年上半年销售额同比增幅2015年上半年利润同比增幅资料来源：公司公告近期住宅销售的回暖却并未带来住宅地产的投资回暖。今年1-9月住宅地产投资额同比仅增长1.7%，是自2009年以来的最低增幅水平。此外，由于开发商目前着重于在二三线城市去库存而非开建新项目，全国住宅新开工量连续第20个月下跌。预计过去三到五年积累的库存将需要相当长的时间来消化，尤其是在非一线城市。因此，我们短期内并不预期新开工量会回升。其实，这对于房地产整个行业而言并非坏事，我们甚至认为一段时间的开工量下降对于那些二三线城市降低库存、重新达到供求平衡是有必要的。随着库存压力的减小以及开发商更理性地选择与当前房地产新形势相适应的投资方式，房地产行业的中长期发展会更为健康。中国房地产市场的“新常态”关于作者盛秀秀小姐目前担任仲量联行上海研究部高级经理，主要负责住宅市场研究。盛小姐跟踪长三角主要城市住宅市场动态，并参与为客户度身订制的咨询项目并出具市场研究报告、可行性报告等。7–专题中国股市动荡启示担忧，但政府并未将制造业视为促进经济增长的主要动力。此外，油价走低也是对中国经济发展有利的因素，而非不利因素。海外证券投资者看到中国股市持续下跌，从而做出本能的抛售反应，造成全球股市暴跌。最后，目前正值夏日假期季，许多高级决策者可能也没有时间来探讨中国股市与实体经济之间的关联性。被误解的人民币贬值人民币贬值是全球股市暴跌的重要促进因素之一是被普遍误解的。中国央行对人民币贬值的目标信息传达不力，引发市场混乱。海外市场对此存在某种程度的误解，他们认为人民币贬值就是因为中国经济表现疲软。事实上，人民币贬值并不与任何具体的经济数据直接相关。相反，该举措只是中国正在逐渐摆脱固定汇率体制，实现人民币汇率自由化过程中所迈出的其中一步。要使人民币成为全球储备货币，必须使其汇率