XXXX年中国房地产市场形势与下半年走势

2010-1-291中国房地产市场形势和下半年走势上海易居房地产研究院发展研究所李战军2010年/青岛房地产高峰论坛暨青岛住交会主题论坛（2010.7.15）一、我国经济形势正处在敏感期二、当前房地产市场表现三、当前争论的几个问题四、我国房地产调控需要建立在科学发展观的基础上2010-1-292一、我国经济形势处正在敏感期2010-1-293温家宝总理9天四度召开经济会议座谈会（6月底7月初）宏观经济政策开始显现调整动态（人民币升值、出口退税收紧、银行放松信贷、经济刺激性政策不退出、地方政府融资平台收紧等）世界主要发达国家争论削减财政赤字，经济刺激政策退出，征收银行税2010-1-294“既要防止今年经济过热，又要防止经济滑落”“既要保持经济政策的连续性、稳定性，又要增强调控政策的针对性和灵活性”“复苏曲折超预期”、“两难增多”“要把握好政策实施的力度、节奏和重点”“高度关注宏观调控政策叠加效应的负面影响”2010-1-295房地产调控取得一定成效（70城市6月份房价环比下降0.1%）证券市场领跌全球，货币信贷增速持续回落。实体经济一些部门增长乏力，企业经营活力减弱萎缩全国经济增长出现减速趋向上海经济见顶回落（工业增长、固定资产投资、地方财政收入、实际利用外资增幅逐月回落）2010-1-2962010-1-297二、当前房地产市场表现2010-1-298指标09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06工业工业增加值同比增幅（%）18.5/20.718.117.816.5-外贸进口总额（亿美元）1122.9953.1869.11193.51182.41122.3-进口总额同比增幅（%）55.985.544.766.049.748.3-出口总额（亿美元）1307.31094.8945.21121.11199.21317.6-出口总额同比增幅（%）17.721.045.724.330.548.5-消费社会消费品零售总额(亿元）126101271812334113221151012455-社会消费品零售总额同比增幅（%）17.514.022.118.018.518.7-信贷新增贷款总额（亿）3798139007001510777406394-新增贷款同比增幅（%）-50.8-13.9-34.7-73.030.8-3.78-指数PPI同比增幅（%）1.74.35.45.96.87.1-CPI同比增幅（%）1.91.52.72.42.83.1-PMI同比增幅（%）56.655.852.055.155.753.952.1宏观经济数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）宏观经济数据（工业、外贸、消费、信贷、指数）2010-1-299月度CPIPPI10011.5%4.3%10022.7%5.4%10032.4%5.9%10042.8%6.8%10053.1%7.1%CPI/PPI指数表资料来源：国家统计局全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅2010-1-2910月度固定资产投资同比增幅房地产开发投资同比增幅当月累计当月累计100226.7%26.7%31.1%31.1%100326.3%26.4%39.0%35.1%100425.4%26.1%38.5%36.2%100525.4%25.9%38.6%38.2%2010-1-2911指标09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06投资固定资产投资额（亿元）25505/13014167791695020615固定资产投资同比增幅（%）24.1/26.726.325.425.4房地产开发投资额（亿元）4961/3144345033383985商品住宅开发投资额（亿元）3250/2233228923322789土地土地购置面积（万m2）4815/2407375930173760土地开发面积（万m2）2668/156722612111/建设房屋新开工面积（亿m2）1.78/1.491.741.341.58房屋施工面积（亿m2）2.08/20.973.252.242.05房屋竣工面积(亿m2)2.60/0.610.500.390.42住宅竣工面积(亿m2)2.10/0.480.410.310.33销售全国商品房销售面积（万m2）18510/7155820680516788全国商品房销售额（亿元）8007.4/4115.73861.14448.43335指数国房景气指数（当月）103.66/105.47105.89105.66105.07全国70个大中城市房屋销售价格指数同比（%）7.89.510.711.712.812.411.4全国70个大中城市房屋销售价格指数环比（%）1.51.30.91.11.40.2-0.1房地产数据（投资、土地、建设、销售、指数）2010-1-2912全国70个大中城市新建和二手住宅销售价格环比指数2010-1-2913近一年房地产开发投资及住宅开发投资趋势2010-1-2914月度土地购置面积（万m2）土地购置面积环比10022407-50.01%1003375956.17%10043017-19.74%1005376024.63%1006全国土地购置面积及环比表15月度房屋新开工面积环比增幅房屋竣工面积环比增幅1002-16.35%-76.51%100316.78%-17.78%1004-22.99%-22.19%100517.91%7.10%1006房地产新开工和竣工面积环比增幅表16月度全国商品房销售面积（万m2）同比增幅环比增幅1002715538.15%-61.35%1003820633.87%14.69%1004805127.45%-2.04%10056788-3.29%-15.69%1006全国商品房销售面积同比和环比表2010年1-6月商品房与2009年同期相比（%）6月房屋销售价格指数变化（%）销售面积销售额同比去年6月环比今年5月全国15.425.4全国11.4-0.1北京-31.59.3北京13.5-0.4上海-35.8-21.9上海8.2-1.4江苏-2.816.9南京9.2-0.6浙江-12.46.6杭州14.5-0.1广东-3.213.7广州5.8-0.1海南121.7251.6三亚50.3-0.5河北68.894.2石家庄10.90.8湖北45.544武汉8.80.2吉林41.265.6长春7.00云南61.472.5大理6.8-0.2西藏-71.3-76.5济南7.00.9山西36.253.2太远4.50.3172010-1-2918成交量大幅度萎缩成交价格松动开发商、购房者和政府都在等待观望2010-1-2919一线城市大于二、三、四线城市普通商品住宅大于高端商品住宅中低收入者大于中高收入者郊县大于中心城区成交量大于价格2010-1-2920对购买二套房首付50%对非本地居民暂停发放购房贷款发挥税收政策调节作用（房产税）21过去政策的再拼接、再调整、再重申行政措施占主导地位（追责，限外地和二套购，保障性住房供地，监管企业购地融资，对企业清算稽查、不发贷不上市重组）效用短期化（遏制房价过快上涨）22政府政策好坏的判别标准是实践检验，而不是拥戴者的多寡和舆论声音的大小。经济政策检验标准是解放、促进生产力和维护社会和谐稳定。三、下半年房地产市场走势2010-1-2923241、土地供给依然紧张，但会出现推迟拍地和流拍现象，价格相对平稳252、开发信贷和消费信贷规模明显萎缩2010-1-29263、企业缩小开发规模、拉长开发周期、竣工量低位运行2010-1-29274、成交量可能出现半年左右的萎缩、低迷、冰冻期2010-1-29285、开发企业融资、拿地受阻中介企业大量关门2010-1-29296、交易价格先坚挺，后松动，再跌落，但难有深幅调整。租赁价格上升。2010-1-29307、银行开发、消费信贷回收压力上升2010-1-29318、地方政府财政税收缩水2010-1-29329、影响银行业绩水平和公开资本市场圈钱能力，增加银行运行风险2010-1-293310、降低对实体经济产品的需求量2010-1-293411、中国资本市场继续领跌全球，融资功能丧失过半2010-1-293512、政策时效三个月到半年，失效再重申、再拼接、再调整2010-1-293613、政府在争议中打出最后一张王牌—房产税2010-1-293714、政策保障房规划计划加快推进2010-1-293815、离婚、推迟结婚和不结婚群体扩大2010-1-293916、海外移民和海外购房规模扩大2010-1-294017、思想上的左、右两派和收入上的高、低两端，认识撕裂2010-1-294118、政府继续两难、观望2010-1-2942四、当前争论的几个问题2010-1-29431、关于二套房和外省市人购房的争议？2010-1-29442、房地产调控政策和资本市场关联度的争论？2010-1-2945全国商品房销售面积同比和环比表2010-1-29463、关于调控效果的争论？2010-1-29474、关于本轮调控何时结束的争论？2010-1-2948房价下跌达到决策人的心理价位中国金融业特别是资本市场难以忍受实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定出现社会不稳定的重大群体性事件政策保障房建设出现重大进展2010-1-29495、关于房地产改革、产业、市场的认识争论？2010-1-2950五、我国房地产调控需要建立在科学发展观的基础上2010-1-29511、我国住房制度改革和土地制度改革总体上是成功的，还是失败的？2、我国老百姓解决住房问题在过去三十年整体上是取得历史罕见的巨大成就，还是步步倒退，问题越来越重？3、我国房地产业是国民经济的支柱产业，还是一般性传统产业？2010-1-29524、我国房地产业发展主要是走商品化、市场化道路，还是主要走保障公共产品计划建配的道路？5、我国房地产市场现阶段主要是一个中国城镇老百姓不断改善自己住房需求的市场，还是一个充满着泡沫和投机的邪恶市场？6、中国房地产业主要是给金融业、经济发展和社会稳定带来巨大支撑，还是主要带来了巨大风险，绑架了中国经济，抽干了实体经济？2010-1-29537、中国商品住房市场价格上涨健康合理因素是主导的，还是病态的、投机炒作的、非理性因素是主导的？8、商品房的市场价格供求因素和成本因素究竟哪个更大一些？9、中国究竟能不能建立起一个人人都能买得起房的房地产市场？2010-1-295410、我国城镇职工平均工薪收入水平的增长，从十年或二十年的角度看，究竟是高于、等于还是低于同期我国城镇商品住房平均价格水平的增长？11、在我国目前身处社会主义初级阶段的时刻，城镇住房政策保障覆盖面究竟多大为宜？它和完全市场化的商品房应该保持怎样一个适合的量比关系？12、中国保障性住房中的廉租房和廉价房之间究竟应该保持什么样量比关系为宜？2010-1-295513、在中国城镇大多数老百姓拥有自己产权商品住宅的阶段，大多数老百姓是不是希望房价下跌、是不是希望增加房地产的税率和税种？14、“土地批租”和“招商引资”是不是中国城市二十年来发展的基本路径和主要办法？15、中国商品住宅和商品房要不要对“三外”（市外、境外、国外）人士进行限制？2010-1-2956欢迎互动