XXXX年中国房地产市场总结与展望研究报

中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组摘要................................................................................................................................................1第一部分：2010年中国房地产市场总结............................................................................................31.政策环境...................................................................................................................................32.土地市场.................................................................................................................................103.房产市场.................................................................................................................................15全国市场............................................................................................................................15重点城市新房市场..............................................................................................................22重点城市二手房市场..........................................................................................................344.重点开发企业........................................................................................................................................37第二部分：2011年中国房地产市场展望..........................................................................................391.市场发展环境........................................................................................................................................392.市场走势展望........................................................................................................................................43研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据、fdc.soufun.com主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜侯瑞波葛海峰张秋芳张化学何田安戎陈茜陈寿彭刘水高静张静王丽梅刘震陶功维李丽廖敏徐恒苏芳张英蔡向馨中国指数研究院各分院：汪勇陈晟张志杰刘海波刘宣蒋云峰薛玲玲张琪林建晖张伟周瑞蓉钟文辉李连成王圣荣郭雨明李力金青姜晋梁胡超丁晓张晓伟邓永乐2010年中国房地产市场总结与2011年展望2010年12月17日2010年中国房地产市场总结与2011年展望1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组摘要1.2010年中国房地产市场总结2010年，中国房地产市场在遭遇“史上最为严厉”调控政策下波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。具体如下：(1)政策环境：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。(2)土地市场：上半年供应量增长显著，下半年增速显著下行，地价水平高位震荡2010年1-11月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。从不同季度来看，一季度同比增长超过1倍，二季度增速下降到20-50%，7月以后同比增速下降至10%左右，部分月份甚至出现下降。从地价水平来看，120个城市的住宅用地平均地价在7月达到今年以来的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，其中9月达到今年以来的最高水平。(3)房产市场：全国供应类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，部分重点城市需求下降显著，但房价整体仍呈上涨之势2010年1-11月，全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等供应类指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趋势（5-8月各月水平同比有所下降，但9月起恢复增长）。从重点城市来看，多数城市1-11月住宅成交面积不及2009年，其中北京、广州、成都等地超过30%，上海、深圳、南京、杭州等地超过40%。价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，100个城市住宅（新房）平均价格在7-8月有所下跌，北京等十大城市5-8月房价累计下跌约3%。但9-11月，100个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等十大城市也普遍继续上涨，仅同比涨幅有所缩小。2010年中国房地产市场总结与2011年展望2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组2.2011年中国房地产市场展望(1)政策环境展望：在“调结构、稳物价”的大背景下仍不放松房地产业调控在2011年“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。以下几个方面需要重点关注：第一，货币政策转为稳健，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；第二，限购、限贷政策执行放松的可能性不大；第三，保障房建设力度继续加大，公租房成为新的重要着力点；第四，房产税试点改革将加快推进，预计2011年部分试点城市落到实处的可能性很大。(2)土地市场展望：供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，2010年土地出让计划完成率低的省市将会在2011年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。(3)房产市场展望：供求关系得到改善，价格涨幅下降根据中国房地产业中长期发展动态模型，在M2增长率16%、新增贷款7万亿元等一系列假设条件下，预计2011年全国商品房销售面积和销售价格将分别达到11.2至11.4亿平方米之间和5466至5496元/平方米之间，增长率区间分别为8-10%和8-9%，虽仍保持增长但增幅不及2010年全年预计水平。由于2010年新开工面积规模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计2011年全国施工面积将达到48.6至51.9亿平方米。随着2010年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。(4)市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业价值分化从区域分布来看，城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇，不同区域的分化将更为显著。除北京、上海、广州等中心城市外，其周边的中小城市也将显著受益。从供应结构来看，保障性住房建设力度继续加大，住房供应“双轨制”将逐步形成，供应结构将更加分化。从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。2010年中国房地产市场总结与2011年展望3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组第一部分：2010年中国房地产市场总结1.政策环境(1)概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：图：2010年1-10月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数-20%-10%0%10%20%30%40%50%2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.119999.5100100.5101101.5102102.5销售面积同比变化（左轴）房屋销售价格指数（右轴）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月全国商品房销售面积同比增