XXXX年中山市房地产市场研究年报_89页_合富辉煌

中山市房地产市场2010年年报中山市房地产市场2010年年报合富辉煌（中国）西部区域分公司中山市场研究部2010122010-12申明本报告仅作提供资料之用，数据分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形最终以政府部门权威数据为准”的提示本报关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准的提示。本报告版权归合富辉煌公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。合富辉煌（中国）西部区域公司中所市场研究部ADD：中山市东区中山三路怡华商业中心东座9楼909室TEL：0760-88366733FAX：[phone]相关数据说明本报告数据来源：a)宏观数据：国家统计局、广东省统计局、中山市统计局b)房地产数据：中山市统计局中山国土资源局中山市房地产交易登记管b)房地产数据：中山市统计局、中山国土资源局、中山市房地产交易登记管理所、合富辉煌（西部区域）房地产市场部c)土地市场数据：中山国土资源局、中山统计局目录宏观经济及房地产运行环境一．宏观经济及房地产运行环境二．房地产政策面分析三．中山市宏观经济环境分析四．中山土地市场分析四．中山土地市场分析五．中山房地产运行环境分析六．中山商品房与住宅市场分析七．中山非住宅物业与二手房分析八．中山报媒投放情况分析九．2011年市场预测宏观经济及房地产运行环境Part1宏观经济及房地产运行环境Part12010年全国宏观经济及房地产运行环境分析111月全国CPI及PPI增长走势1-11月全国CPI及PPI增长走势6.00%8.00%2010年全国CPI增长率‐2.00%0.00%2.00%4.00%‐8.00%‐6.00%‐4.00%‐10.00%11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2010年1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月2009年1月CPIPPI数据来源国家统计局2010年全年，PPI波动幅度较大，上半年大幅上扬，5月到达年度至高点后，大幅下滑至8、9月最低点10月又开始反弹上升1-8月CPI增幅保持较平稳的增长态势9月增速明显加快11月为目前年CPIPPI数据来源：国家统计局点，10月又开始反弹上升。18月CPI增幅保持较平稳的增长态势，9月增速明显加快，11月为目前年内最高点。预计12月仍将保持较大增幅。全年经济增长处于上行阶段。全国GDP增长走势（前三季度）2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析全国GDP增长走势（前三季度）14163500004000002006‐2010年全国GDP增速681012150000200000250000300000024050000100000季度GDP (亿元）增长率数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局2010年第一季度，中国经济复苏强劲，GDP增速明显走高，出现国内经济是否过热的声音，后随着信贷收紧等政策的出台，GDP增速放缓，但依然保持上升发展趋势。截止至11月全年国内生产总值268660亿元。宏观经济预警指数2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析宏观经济预警指数宏观经济经历了09年的整体复苏，进入10年后，开始高速发展，1季度宏观经济预警指数已接近趋热区间，并带有较强的上扬趋势；经国家出台多项相关措施后，宏观经济预警指数保持在稳定区间。社会需求与收入指数2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析社会需求与收入指数2010年全年，CPI持续高涨，物价走高，社会消费需求和消费收入一转09年的高峰，持续下挫。消费者信心指数开始下滑，以及信贷的收紧，后期消费增长后劲不足；111月社会消费品零售总额增长态势2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析1-11月社会消费品零售总额增长态势25160002010年社会消费品零售总额152010000120001400051040006000800005020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月当月值（亿元）当月同比增长率（%）数据来源：国家统计局1-11月累计社会消费品零售总额139224.2亿元，同比增长18.4%。创消费品零售总额的新高。110月全国居民消费价格指数态势2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析1-10月全国居民消费价格指数态势103103.5全国居民消费价格指数102102.5103101101.5100100.51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月月月月月月月月月月居民消费价格总指数城市农村数据来源：国家统计局全国居民消费价格指数一路上扬，其中食品类增幅带动作用明显。111月进出口增速态势2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析1-11月进出口增速态势1002010年全国进出口增速趋势图6080204001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月进口当月同比增长率出口当月同比增长率2010年1-11月我国对外贸易进出口总值达26772.8亿美元，已超出09年全年4700.1亿美元。其中出进口当月同比增长率出口当月同比增长率数据来源：国家统计局口15332.6亿美元，比去年全年增加3316亿美元；进口12534.3亿美元，比去年全年增加2478.3亿美元，贸易顺差2798.3亿美元。国房开发景气指数走势2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析国房开发景气指数走势10年一季度，房地产市场成交畅旺，发展状况一路高歌，随即，国家采取各层面调控措施，开发逐渐放缓，至年末，基本恢复到上年年末的水平。房地产景气指数从3月份开始出现连续下跌，2010年11月份，全国房地产开发景气指数为103.2。房地产开发投资增长率2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析房地产开发投资增长率40452010年全国房地产开发投资增长率2025303505101501‐2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月房地产开发投资增长率住宅开发投资增长率2010年，我国经济增速高位运行，企业资金宽松，开始进入高通胀区间，资金避险保值增值渠道有限，房地产开发投资投资增加，全年保持30%以上增速，到11月累计投资完成额42697.33亿元（09年全年完成36231.71亿元）。房地产销售面积增长率对比2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析房地产销售面积增长率对比802010年全国商品房销售增长率405060701020304001‐2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月销售面积增速（%）销售额增速（%）2010年第一季度，销售面积与销售额均大幅度增长，尤其是销售额，同比增长率高达70%，四月新政后猛增的势头得到扼制9月后增速平稳发展至11月销售面积累计达8254127销售面积增速（%）销售额增速（%）四月新政后，猛增的势头得到扼制，9月后，增速平稳发展。至11月销售面积累计达82541.27万㎡（09年全年93713.04 万㎡，），销售额累计达4.23万亿元。七十个大中城市房屋销售价格指数2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析七十个大中城市房屋销售价格指数115七十个大中城市房屋销售价格指数10511011595100901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月同比环比11月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨7.7%，涨幅比10月缩小0.9个百分点，同比环比月份，全国0个大中城市房屋销售价格指数同比上涨.%，涨幅比0月缩小0.9个百分点，环比上周0.3%。结论分析2010年全国宏观经济及房地产运行环境分析结论分析2010年中国宏观经济开始全面快速的复苏，实体经济出现超预期反弹，通胀期加剧资产价格快速提升宏观经济景气快速升外需也始通胀预期加剧，资产价格快速提升，宏观经济景气快速回升，外需也开始回升。总体而言,GDP全年保持较高上升态势,但季度同比增速在二、三季度却呈现出轻微的下滑趋势呈现出轻微的下滑趋势。一季度，房地产业发展迅猛，成交火热，房价大幅上涨。二、三季度随着“世上最严厉、比最严厉更严厉的调控措施”的出台，部分大中城市交易量下滑但房价依然坚挺保持上升态势易量下滑，但房价依然坚挺，保持上升态势。房地产政策面分析Part2房地产政策面分析Part22010年房地产政策面重点政策节点导读重点政策节点导读新春“国十一条”新春“国十一条”4月提首付4月提首付新春国十条整顿土地、督促央企退市新春国十条整顿土地、督促央企退市4月提首付停三套房贷4月提首付停三套房贷9月限购令遍及全国各地9月限购令遍及全国各地10月加息上调存准率10月加息上调存准率12月再次加息12月再次加息收紧流动性收紧流动性宽松变稳健宽松变稳健2010年房地产政策面宏观金融政策（针对购房者）宏观金融政策（针对购房者）颁布时间政策标题政策要点4月14日《关于完善差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款4月14日化住房信贷政策有关问题的通知》买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%关通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》通知指出，商品住房价格过高、涨过快、供应紧张的地，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款居民暂停发放购买住房贷款。在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品9月29日新国五条住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010年房地产政策面宏观金融政策（针对开发商）宏观金融政策（针对开发商）颁布时间政策标题政策要点2月11日《关于加强信托公司房地产信托一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定二信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托2月11日业务监管有关问题的通知》者的规定。二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。三、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。《国务院关于加强地方政府融资通知要求，为有效防范财政金融风险，地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范进一步加强对融资平台公司6月13日强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》台公司债务进行次全面清理规范，进步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。2010年房地产政策面宏观金融政策（加息上调存款准备金率）宏观金融政策（加息、上调存款准备金率）颁布时间政策标题政策要点1月12日存款准备金率上调从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调上调。2月12日存款准备金率上调从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。金率调这是年以来的第次调，调整后的存款准备金率将达到。10月19日加息自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。11月10日上调存准率自11月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点11月10日上调存准率自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点