XXXX年全国房地产市场总结暨XXXX年展望(A)

2012年全国房地产市场总结暨2013年展望丁祖昱先生易居（中国）控股有限公司上海易居房地产研究院执行总裁副院长2012年12月1目录Contents内容一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征二、行业集中度提升，利润率下降三、当前行业发展面临三大问题四、对房地产企业的六点建议2一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征3调控——中央层面坚持房地产调控基调不放松3月14日6月5日7月25日10月17日12月16日温家宝两会答记者问住建部发言人财政部长谢旭人全国财政厅(局)长座谈会温家宝中南海经济形势座谈会中央经济工作会议调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷巩固调控成果。各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。继续实施积极财政政策和稳健货币政策，还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。45调控——地方政府对政策实施“微调”，主要集中在公积金贷款层面今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打破了首套房、二套房首付的门槛。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月税收厦门调整普通住房标准天津上海调整普通住房标准芜湖契税补助叫停沈阳武汉调整普通住房标准公积金沈阳河南克拉玛依上调公积金贷款额度南昌蚌埠呼和浩特郑州上调公积金贷款额度芜湖临沂湖南重庆上调公积金贷款额度沈阳重庆公积金贷款首套首付下降至20%东莞公积金贷款二套房首付降至50%深圳南京清远中山公积金贷款首套首付下降至20%宁波上调公积金贷款额度成都扩大公积金贷款范围深圳上调公积金贷款额度大连上调公积金贷款额度苏州公积金首、二套首付降至20%、50%户籍从化入户延期政策上海外地户籍三年可购第二套叫停信贷湖南省首套利率优惠无后续河南省首套利率优惠无后续201111201112201212012220123201242012520111120111220121201222012320124201252012620127201282012920121020121120126201272012820129201210201211特征1——开发投资与新开工指标8月后触底回升，行业逐渐步入上行通道房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳，11月再次出现回升势头；新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月增速来看，11月份新开工增速创今年新高，基本宣告行业步入上行通道。2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速00029.9027.9027.8023.5018.7018.5016.6015.4015.6015.4015.4016.704030201020.1512.4927.8019.589.2218.1711.769.6317.0314.1815.5328.47000017.6012.900.00-5.20-7.90-8.20-10.70-13.44-11.10-12.90-12.70-11.100-10-20-30-402.61-24.760.00-9.84-14.42-9.13-18.89-30.444.96-28.07-9.416.32年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月房地产开发投资累计增速商品住宅新开工面积累计增速房地产开发投资单月增速商品住宅新开工面积单月增速数据来源：国家统计局数据来源：国家统计6特征2——销售指标11月由负转正，今年房地产市场销售规模再创新高已成定局1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，其中商品住宅销售面积增幅为2.3%；全国商品房销售额53526亿元，增长9.1%，其中商品住宅销售额增幅更高达10.4%。考虑到去年2011年年底的低位效应，预计今年全年销售规模在2011年基础上继续增长已成定局。1000009000080000万平方米2012年以来全国商品房、商品住宅销售面积与金额累计值走势亿元53,526.0044,783.0060000500007000060000400005000040000300002000010000091,705.0081,500.0030000200001000002012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月商品住宅销售面积商品房销售面积商品住宅销售金额商品房销售额数据来源：国家统计局78特征3——一二线城市表现明显强于去年，前11个月交易量同比全线上涨分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，一二线城市二、三季度交易量同比增幅显著，11月一二线城市交易量再次强势反弹，同比增幅都在1倍以上，楼市呈现翘尾行情。前11月一二线城市交易量分别增长了33%和22%，尽管调控依旧，但总体表现仍要好于去年。2012年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）级别一线二线城市北京上海广州深圳小计杭州南京苏州合肥天津武汉青岛长春沈阳石家庄长沙南昌南宁福州厦门小计2012年Q1成交面积同比149-33%141-13%180-17%61-16%531-21%99-17%118-21%98-8%107-37%126-51%161-17%96-44%79-6%170-54%37-67%120-47%6835%46-72%39-33%662%1429-38%2012年Q2成交面积同比34358%2439%29118%10046%97729%253158%199126%17557%179105%23315%26932%178-4%140-4%259-16%57-28%212-16%11283%104122%56-3%146147%257129%2012年Q3成交面积同比42389%24729%31144%9638%107754%257223%224108%18075%240114%259-1%30949%28853%20321%338-10%9149%34681%139118%12774%8295%13459%321752%2012年11月成交面积同比12897%9897%123121%44194%393112%71226%78151%60168%102577%93109%9321%8856%7762%12623%33136%138299%3065%3544%27191%32166%1084104%2012年1-11月累计成交面积同比115846%81622%102928%33637%334033%706104%69367%56853%71869%791-6%93124%73212%56413%1006-22%251-11%92222%39287%3506%22929%42872%927922%数据来源：CRIC9特征4——三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比明显不如去年同期。截止目前，1-11月累计成交同比仅为18%。部分热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。2012年三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）级别三四线城市常州连云港南通泰州徐州芜湖黄石东莞惠州晋江兰州烟台小计2012年Q1成交面积同比96-34%5855%15-19%12-68%36-49%4113%227%80-35%59-8%10-2%6-75%40122%473-22%2012年Q2成交面积同比13742%8543%16-22%3318%61-35%83109%31135%1477%9618%1911%19412%55-6%78421%2012年Q3成交面积同比15132%10117%46-26%26-3%9386%6448%28151%17123%9422%3122%27-5%8031%91226%2012年11月成交面积同比4252%3386%20251%8-19%2768%1964%1544%65107%2790%18406%18154%2475%31787%2012年1-11月累计成交面积同比47513%31441%111-3%91-17%244-5%22961%10471%5228%30516%9657%8010%22334%279418%数据来源：CRIC鄂尔多斯房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。康巴什大面积降今年上半年，温州全市商品房销售面积同比下降47.4%；市区二手住房总成交量同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出鄂尔多斯空无一人的高档别墅区价，从去年的每平米均价10000元暴跌到了现在的3000多元。温州楼盘打对折也无人问津现零交易量的情况。温州市二手房均价比去年同期下跌25.1%。特征5——重点城市二手房市场成交同步回暖2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同步回暖，其中广州交易量增幅达到47%，上海和苏州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市场的利好作用是相同的。重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究其原因，去年下半年深圳针对二手房市场出台新政，二手房交易缴税以交易中心指导价为税基，导致交易成本大幅明显增加，深圳自去年下半年以来二手房市场成交持续低迷。2012年重点城市二手商品住宅月度成交面积走势（单位：万平方米）城市北京上海广州深圳南昌苏州天津1月2429251045112月45713113710213月11212335311416384月8410747331412345月11012443411617396月11513843432016367月15015659531721458月12413564591818479月107134715220224310月96129564022213711月12515856592424461-11月109213051092434176182397同比7%32%47%-35%21%35%17%数据来源：中房网10+11特征6——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。刚需改善2月14日上海保利叶语当月成交4.17亿3月北京龙湖时代天街4月南京金地自在城218套房源当天售罄当月销售4.29万方截止6月24日广州碧桂园凤凰城累积销售1283套6月重庆保利花半里全月销售2.9亿豪宅投资9月8日南京世茂外滩新城10月14日合肥绿地滨湖国际劲销8成开盘热销500套6月23日惠州碧桂园十里银滩7月8日启东恒大海上威尼斯开盘销售3300套开盘销售2509套房源9月29日长沙佳兆业君汇上品开盘一小时销售278套10月17日大连世茂御龙海湾开盘当天销售突破2亿8月