XXXX年全国房地产市场研究年报_46页_中原

目录2010年12月21日1目录摘要1.核心观点—盘整中转型政策导向转型：保障房建设方兴未艾区域发展转型：二三线城市发展势头尤劲市场结构转型：发达城市市场多元分化2.标杆房企—多重因素助标杆房企跑赢大市2010年标杆房企整体表现标杆房企跑赢大市原因分析2011年行业发展预测3.土地市场—格局调整土地市场量增价升土地成交新高二线城市受追捧地价继续上涨地王频现成常态房企积极布局国企拿地踊跃4.新房市场—量价平稳新房市场转型加速历经两轮调控2010年整体向上趋势未改预期目标尚未达成调控持续或成常态2011整体量价维稳区域结构持续变化5.二手房市场—调控不懈二手楼市继续盘整两度调控市场一波三折城市扩张区域表现迥异调控不懈二手楼市继续盘整6.商业地产市场—调控影响有限商业地产加速发展土地市场：开发商调整战略商办用地成交活跃销售市场：调控影响有限“限购”下迎来新机遇租赁市场：写字楼租金触底反弹商铺租金稳中有升未来展望：写字楼市场潜力巨大商铺市场存短期风险附录2010年全国房地产十大关键词2010年全国房地产七大政策要点作者：程澐、张海清、刘渊、陶琦、易虹、瞿安新、季峰、许芹、庄巍电话:8621-51787508邮件:[e-mail]©2010版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为‚中原集团研究中心‛，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。摘要2010年12月21日2（1）盘整中转型在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在‚增供应，遏需求‛的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。（2）多重因素助标杆房企跑赢大市在笼罩2010全年的调控压力下，十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市。同时，由于融资收紧，标杆房企也放缓了扩张的速度，储备资金为未来市场的不确定性做好准备。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素。展望2011年全国楼市，自住需求依然将是市场主导。标杆房企应继续发扬品牌、布局及定位方面的成功经验，实现行业健康发展。（3）格局调整土地市场量增价升2010年土地出让计划翻倍增长，各地政府推出更多建设用地，土地出让量因此创出新高。而由于受到房地产交易市场供不应求的影响，土地出让行情持续看好，土地出让流标率下降，土地价格继续上行。最突出的三个特点是：一是商办用地出让比重显著增加；二是二线城市发展加速；三是国有企业保持强势地位，‚国进民退‛趋势延续。（4）量价平稳新房市场转型加速2010年堪称历年房地产调控最为严厉的一年。然而，因支撑市场快速发展的内外部基本动力未受到直接影响，全国方位内住宅需求仍然旺盛，调控的预期目标尚未达成。预计此轮调控将持续至2011年。在‚增供应，遏需求‛的调控指向下，2011年市场整体将维持平稳。然而，量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。（5）调控不懈二手楼市继续盘整2010年可谓宏观调控力度空前严格，然而，截至2010年底宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。因此预计2011年调控政策将依然从紧，而且为打压通胀2011年上半年货币政策亦会逐步趋紧。预计2011年房地产市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定，基本和2010年持平，房价不会出现大幅上涨。同时，一线城市由于新增供应相对较少，需求又较为充足，在通货膨胀和流动性过剩的大背景下，房价亦难以出现大幅下跌。（6）调控影响有限商业地产加速发展2010年，房地产市场调控政策前赴后继，中央政府对房价的打压政策已表现的十分明确而坚定，无论房价短期内是否下跌，房价继续大幅上涨的可能已经微乎其微。在此背景下，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。1.核心观点2010年12月21日3盘整中转型2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，取态愈加严厉和强硬。然而，因整体经济依然稳定，支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨的势头虽然受‚政策市‛影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下调，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似未如期达成。行业融资紧控之下，2010年开发企业表现日趋理性，激进的发展策略有所收敛，未出现2008年的全国性楼市低谷；限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在‚增供应，遏需求‛的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。（一）政策导向转型：保障房建设方兴未艾2010年的政策措施中，保障房的全面提速和‚限购令‛的实施是两大突出特点。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。而‚限购‛则带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011年‚限购‛仍将持续其使命，暂时不会退出。2011年保障房的建设将全面提速，若配合以‚限购‛措施，可以加速实现‚增供应，遏需求‛的政策目标。尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。规模倍增迎建设高潮从2008年‚131号文‛1之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月中向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%，远远超过此前的预期。配合该计划，各省也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布‚十二五‛期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。随着计划的推进，今后二、三年内必将形成保障房的供应高潮。根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。1131号文：2008年12月20日国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(2008年131号文)，意见提出加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。1.核心观点2010年12月21日4落实保障大众住宅受益然而，在地方政府土地财政的现状下，如何使保障房建设得到真正落实显得至关重要。只有从制度上及资金安排上认真监管，确保对保障性住房建设的投入，才能真正有序地加大保障性住房供应，缓解楼市供不应求的局面。根据公开数据测算显示，2010年全国规划保障性住房用地占全部住宅用地的33.05%；而从上半年实际完成情况来看，全国保障性住房用地所占比例仅为23.73%。为了建立多层次的保障房体系，实为缓解政府的财政压力，各地均将中小套型的商品住宅建设亦列入了保障房的计划之中。各地在实际供地中，纷纷加大中小套型普通商品房用地。据测算，2010年全国住宅用地规划中的该类型用地所占比例为43.54%，而上半年实际完成所占比重已经过半，达51.26%。中小套型的商品住宅，实际上即符合自住需求的大众型住宅。从作为保障房建设的组成部分而言，从缓解地方政府的财政压力和政治压力而言，中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力支持，并在总体供应结构中将得以保障。这无疑对符合此类标准的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端产品由于受政策环境的不确定因素影响，风险可能将会增大。因此产品定位以及产品线的组合对开发企业2011年的销售表现至关重要。图1-1全国住宅用地供应规划及完成情况（2010年）注：保障性住房用地包括廉租房、经济适用房、棚改房、限价房及公租房；数据来源：中原集团研究中心（二）区域发展转型：二三线城市发展势头尤劲近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为全国市场的重心。2011年，我国二线城市房地产市场‚点、线、面‛齐头发展的格局将初现端倪。面：国家战略推动区域城镇化提速1995年开始，国家对区域规划的调整力度加大，迎来了我国区域规划的第三次高潮：1999年提出西部大开发，2002年提出振兴东北，2004年提出中部崛起。近两年，区域规划的编制、实施步伐呈加速之势。突如其来的金融危机，更是让中国经济区域协调发展显得更为迫切。仅2009年一年，国务院就批复了7个上升为国家战略的区域发展规划2，其数量相当于过去4年的总和。2010年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江27个区域规划分别为：《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中-天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》。1.核心观点2010年12月21日5三角洲地区等多个区域规划获批。从国家区域发展战略看，区域调整的力度日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。与此同时，加快中小城市的城镇化进程亦是近年来国家发展的战略重点。2009年底的中央经济