XXXX年全年重庆房地产市场回顾

办公楼供应量创历史新高非核心商圈氛围进一步成熟2015年全年重庆房地产市场回顾仲量联行华西区研究部优质办公楼市场22015年重庆优质办公楼市场1指标整体市场总存量(平方米)2,433,900同比+934,900新增供应(平方米)934,900同比+570,600净吸纳量(平方米)280,700同比+89,800空置率250.6%同比+12.1百分点平均有效净租金3(人民币/平方米/月)90.3同比-5.1%♠2015年共有18栋优质办公楼入市，创下新增供应历史新高，江北嘴片区为主要来源。♠受经济增长放缓影响，集中供应加剧市场竞争，空置率明显上升。♠较高空置率新落成项目，及有租户外迁趋势的老旧物业，这些项目的业主愿意提供下调租金来改善入住率。注：1.优质办公楼包括甲级和部分品质较高的乙级办公楼2.总体空置率按照租户入驻情况统计3.即剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金重庆优质办公楼市场供应及需求30%10%20%30%40%50%60%01002003004005006007008009001,000200720082009201020112012201320142015空置率建筑面积（千平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）优质办公楼新增供应在2015年创历史新高，需求相对活跃但不足以消化本年度供应量，空置率亦于年末创新高，达50.6%江北嘴为2015年新增供应最为集中的区域4♠江北嘴片区优质办公楼新增供应量占比近40%，多个高品质项目入市其他63%江北嘴37%2015年重庆优质办公楼新增供应力帆中心1、2号楼金融城3号T3国金中心T2地铁6号线地铁3号线江北嘴90.3020406080100120平均有效净租金（人民币每平方米每月）租金缓慢下滑重庆优质办公楼市场有效租金分析5租金持续上涨租金增速减缓租金加速上涨♠在供应量集中、空置率高企的情况下，为提升入驻率部分业主提供更大幅度的租金优惠，导致整体市场租金持续下降。随着未来供应量的持续增加，租金将继续保持下跌趋势。19,11805,00010,00015,00020,00025,000平均资本值（元每平方米）6重庆优质办公楼市场资本值分析♠市场供应量集中，经济增速放缓，办公楼投资情绪疲软，资本值呈缓慢下跌趋势。资本值持续上涨资本值持续平稳资本值缓慢下降重庆优质办公楼市场需求分析7升级48%新设立23%搬迁*17%扩租12%重庆本地企业50%非本地内资企业48%外资企业2%金融服务49%专业服务14%高科技13%贸易\零售\消费品行业11%房地产9%其他4%内资企业、金融服务业和升级需求为未来办公楼市场主要需求方向注：*搬迁指相同等级的办公楼之间的变动重庆优质办公楼市场–升级租户区域分析8渝北29%渝中24%江北20%南岸8%九龙坡8%其他5%大渡口5%沙坪坝1%化龙桥32%江北嘴29%解放碑13%观音桥10%新牌坊9%南坪8%升级租户主要来源区域注：数据基于2015年下半年租赁成交升级租户主要需求商圈升级租户商圈选择趋势渝北租户渝中租户江北租户化龙桥解放碑江北嘴重庆优质办公楼市场-成交活跃办公楼9♠化龙桥片区企业天地2号楼，解放碑片区环球金融中心和江北嘴片区力帆中心受到客户青睐。主要成交案例内资外资主要成交案例主要成交案例力帆中心重庆环球金融中心企业天地2号楼中国建筑第七工程局有限公司西南分公司搜房网智联招聘敦豪全球货运华东建筑设计研究院支付宝口碑网重庆趣玩科技鹅岭山房地产开发意大利驻重庆总领事馆重庆新女报传媒雷格斯重庆创购科技重庆优质办公楼市场未来供应10注：*预测值♠未来四年新项目将集中在江北嘴片区，占比近新增供应总量的40%♠近四成新项目为散售型办公楼，单一业权写字楼比例有上升趋势，市场逐步成熟。2016年-2019年新增供应按区域占比（建筑面积）2016年-2019年新增供应按业权占比（建筑面积）江北嘴37%解放碑22%照母山14%观音桥9%化龙桥10%杨家坪3%新牌坊5%单一业权,40%散售物业,38%业权未知,22%303万平方米303万平方米-200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0002016*2017*2018*2019*建筑面积（平方米）解放碑江北嘴化龙桥杨家坪观音桥照母山南坪新牌坊重庆优质办公楼市场展望11♠2016年重庆优质办公楼市场预计将再迎高峰，新增供应将继续集中于江北嘴片区。短期内集中供应将继续给市场带来压力，整体市场的空置率预计会持续高企。♠租户的议价能力有望继续增强。部分业主将可能提供更优惠的租金组合以提升入驻率，在此情况下整体市场平均有效净租金将持续下行。♠有效租金下降及高品质项目增多将刺激升级及搬迁需求，老项目或将因租户外迁而面临新一轮租户组合的调整。♠未来金融业与专业服务行业仍将是主要的需求来源。中新合作项目在房地产、金融和物流等领域的进一步开展，或将促进相关企业积极入驻重庆商务区。主要需求方2016年全年预测2017年-2019年中线预测金融业专业服务业房地产/建筑贸易零售2016年全年预测2017年-2019年中线预测新增供应空置率平均有效净租金净吸纳量优质零售物业市场13指标整体市场购物中心百货商场总存量(平方米)4,055,0003,618,700436,300同比+484,600+397,900+86,700新增供应(平方米)484,600397,90086,700同比-397,700-484,40086,700净吸纳量(平方米)394,000307,30086,700同比-430,500-517,20086,700空置率12.7%14.2%-同比+0.8百分点+1.1百分点-首层平均有效净租金(人民币/平方米/月)-424.9-同比--4.2%-♠本年度共有8个优质零售项目入市，非核心商圈氛围进一步成熟。♠部分项目以较高的空置率开业，加之全年多家已开业项目持续租户调整，令整体市场空置率上升。♠部分新开业项目租金水平较低，令整体市场租金水平下行明显。但高品质购物中心表现依然强势。2015年全年重庆优质零售物业市场注：1.首层有效平均净租金指不含免租期、物业管理费的税后租金2.数据涵盖重庆市区优质零售物业，不包括郊区3.假设百货公司占用面积为满租水平重庆优质零售物业市场分区定位与成熟度一览14重庆主要商圈定位与成熟度南坪解放碑观音桥江北嘴新牌坊照母山化龙桥杨家坪大渡口巴南西永沙坪坝大坪成熟度高低高定位新牌坊沙坪坝解放碑杨家坪南坪观音桥大渡口化龙桥巴南江北嘴照母山西永大坪重庆优质零售物业市场供应及需求15新项目平均空置水平较高部分现有项目持续调整租户空置率微幅上升0%2%4%6%8%10%12%14%16%01002003004005006007008009001,00020052006200720082009201020112012201320142015千平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）2015年新开业优质零售物业——核心商圈16♠协信落子解放碑；江北嘴商圈初具雏形协信星光广场解放碑国泰广场解放碑财信广场江北嘴东方国际广场江北嘴2015年新开业优质零售物业——非核心商圈17♠恒大携多家知名品牌亮相新牌坊；主城区第二座万达广场满铺开业嘉陵天地一期化龙桥巴南万达广场巴南恒大中渝广场新牌坊力扬西西Mall九龙坡优质零售物业市场租赁成交*分析18♠餐饮、时尚、儿童、娱乐租赁成交占比达75%25.0%10.1%10.7%25.5%28.6%其他娱乐儿童时尚餐饮0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%♠高端奢侈品牌仍青睐核心商圈，Dior和Giada入驻观音桥，Moncler落户解放碑。♠快时尚品牌NewLook及Hollister开设重庆首店，Zara、C&A及H&M等亦积极拓展。*数据基于2015年第二季度至第四季度主要购物中心内新成交案例样本包括42个购物中心，总建筑面积为3,618,700平方米♠轻餐饮连锁需求旺盛，漫咖啡开设3,000平米旗舰店，嫩绿茶及野兽花园等亦快速开店。♠特色餐饮品牌积极拓展，很高兴遇见你首次入驻重庆。♠非核心商圈购物中心加大儿童业态比重，哈你运动馆，万达宝贝王等纷纷入驻零售项目。♠娱乐业态更加多样化，IMAX影院及健身房数量增加♠部分新进入重庆的品牌继续以较快的速度扩张♠悦诗风吟和名创优品均发展迅速高端及轻奢品牌仍然青睐核心商圈物业19观音桥解放碑快时尚积极拓展非核心商圈20新牌坊南坪杨家坪大坪解放碑解放碑解放碑解放碑观音桥观音桥观音桥江北嘴江北嘴江北嘴新牌坊新牌坊新牌坊西永西永西永照母山照母山其他其他其他其他其他0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,00020152016*2017*2018*2019*总建筑面积（平方米）重庆优质零售物业市场未来供应——区域21注：*预测值双楠其他南部新区南部新区♠新增供应预计将主要来自于非核心商圈2016年-2019年新增供应按区域占比（建筑面积）解放碑15%观音桥13%江北嘴10%新牌坊10%西永14%照母山14%其他24%264万平方米核心商圈重庆优质零售物业市场未来供应——开发商背景22♠未来4年内，经验丰富的开发商开发项目的总体占比例远高于经验较浅的开发商，有利于促进零售市场的良性竞争和零售市场氛围的进一步成熟，带动零售市场品牌多样化74%62%79%80%26%38%21%20%0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0002016*2017*2018*2019*总建筑面积（平方米）经验丰富的开发商经验较浅的开发商注：*预测值经验丰富的开发商是指在国际或国内市场拥有一个及以上成功项目经验的开发商2016-2019年新增供应按开发商背景项目占比（建筑面积）经验丰富的开发商64%经验较浅的开发商36%264万平方米重庆优质零售物业市场未来供应——项目推迟23注：*预测值0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0400,000800,0001,200,00020152016*2017*2018*2019*推迟项目占比总建筑面积（平方米）（可能）推迟的项目体量预测年供应量推迟项目占比10%47%37%46%38%♠市场竞争激烈对开发商的招商和运营能力有了更高的要求，预计将令2016-2019年项目推迟的可能性升高重庆优质零售物业市场展望24指标2016年全年预测2017年-2019年中线预测新增供应空置率平均有效净租金净吸纳量主要需求方2016年全年预测2017年-2019年中线预测主力店快时尚一般时尚轻餐饮♠预计2016年重庆优质零售物业市场将迎来供应高峰，同期整体市场空置率预计将有明显上升。♠国际品牌零售商将继续保持扩张态势。随着非核心商圈优质零售项目增多，品牌将进一步拓展社区型购物中心。♠新增项目入市将加剧市场竞争，部分位置较差或开发商经验不足的项目或因招商进度缓慢而推迟开业。♠中线预测方面，我们认为重庆仍然是中国西部的主要消费市场，品牌会继续关注重庆市场。其版图也将从解放碑、观音桥等核心商圈向快速发展的新兴商圈扩张。高端住宅市场2015年全年重庆高端住宅市场主要指标26*.高端住宅，指价格高于重庆市政府公布的主城九区新建商品房交易均价50%以上的高层或小高层公寓**.平均资本值按套内面积计算，自2015年第一季度开始，高端住宅市场资本值分为一手市场资本值及二手市场资本值，这里的平均资本值指一手市场资本值♠部分项目集中推盘，新增供应较2014年有所回升，库存量维持高位。♠利好政策刺激楼市，销售情况回暖。♠全年资本值平稳，仍低于2014年年末水平。指标一手房二手房总存量（套）82,900----同比+8,700----新增供应（套）12,600----同比+5,000----销售套数（套）10,800----同比+2,700----平均资本值（人民币/平方米）11,45011,440同比-2.1%-0.8%五年