购房养亲,美丽人生(AFP培训案例分析)

美丽人生金点子理财师团队完成日期：2011年2月31日客户：王美丽服务公司：金点子理财工作室一、声明•尊敬的王美丽客户：•首先非常感谢选择我们为您和您的家庭提供理财服务。根据您提供的相关资料和理财目标，特为您制定如下理财策划方案及建议。为配合公司内部的规定，请您在接受我们的理财服务之前，详细阅读如下声明：•1、我们的职责是准确评估您的理财需求，在此基础上为您提供高质量的理财策划建议和长期服务。•2、未经您的许可，我们理财团队工作人员不会透漏任何有关您和您家庭的任何信息。•3、专业胜任说明：负责本理财规划制作的理财人员具备大学专科以上学历，具有在金融机构多年的从业经验，均是AFP专业人士，具有丰富的理财经验。•4、本理财规划书中所推荐的理财产品仅代表理财师个人观点，供您参考，同时我们郑重承诺所荐理财产品与理财师个人无任何利益关系。•5、应揭露事项：•1)本规划报告书收取顾问报酬费：客户理财资产总金额的3%。•2)推介专业人士时，该专业人士与理财师的关系：相互独立，如顾问契约。•3)所推荐产品与理财师个人投资是否有利益冲突：经确认无利益冲突状况。•本理财服务收费按您理财资产总金额的3%收取。理财目录客户基本状况1财务现状分析2客户风险评估4理财的规划与建议5方案的执行与调整6客户的目标3建立界定客户关系－基本信息王美丽，今年32岁，未婚。大学毕业后一直从事与计算机软件的开发工作，现在在某世界排名500强的IT公司担任项目经理。王小姐目前每月固定的薪资收入为1万元，每年有2个月的年终奖。同时，每做一个项目，公司会有一定的提成奖励，这部分收入每年在10万元左右。公司按照国家规定缴纳三险一金。王小姐是父母的独生女儿，王父现年61岁，王母现年60岁，目前在四川老家的小县城生活。王小姐的父母在老家有一套自住房屋，价值50万元，没有贷款。王父在3年前投资被骗，不仅赔上了自己的一生积蓄，还欠下了别人的债务，要依靠女儿帮忙还债。目前还有8万元尚未还清。王小姐账户上有2000元活期存款。住房公积金账户余额8万元，养老金账户余额5万元。除社会保险后，无任何商业保险。王美丽小姐的理财目标•理财目标：•一、尽快还清父亲8万元债务•二、还债后买方，70平米，价值150万元•三、37岁若没合适对象则不婚，收养个3岁的孩子，年多2万支出，直到22岁。另备年1万元的大学费用。•四、预计赡养父母25年，保持现有每月2000元的生活水准。•五、为自己做好退休养老安排，保持现在每月3000元的水准。理财目标还债规划购房规划养孩规划退休规划赡养规划还债或结婚购房养孩退休终老家庭理财目标示意图32375585父母终老57老家房子56孩子22岁大学毕业•五、理财目标当地社平工资为4000元公积金费率12%商业房贷利率7%住房公积金贷款利率5%住房公积金报酬率3％个人养老金账户报酬率5%一年期存款利率3%通货膨胀率4%薪金成长率4.00%房租成长率2.00%房价成长率4%旧房折旧率2%王美丽55岁时退休、85岁是终老父亲86岁终老、母亲85岁终老基本假设王美丽女士的资产负债表单位元客户姓名：王美丽日期：2010年12月单位：元资产成本市价负债金额现金长期负债0活期存款20002000房屋贷款0其他流动性资产汽车贷款0保险现金价值0长期负债小计0小计20002000中期负债0股票0消费贷款0国债短期负债80000企业债券信用卡透支0基金0养老公积金5000050000住房公积金8000080000生息资产小计132000132000短期负债小计80000自用住宅现值00家具00负债总计80000个人资产小计00净资产52000资产总计132000132000负债与净资产总计132000王美丽女士的收支储蓄表项目税率/标准王美丽占比%税前年收入240000100%住房公积金支出10%(14400)6.00%养老保险支出8%(11520)4.80%医疗保险支出2%(2880)1.20%税前年收入21120088.00%个人所得税(35915)14.96%税后年收入175,285.0073.04%年利息收入0.72%2,00014.40忽略收入合计175,299.4012个月消费支出(33600)14.00%12个月父母赡养(24000)10.00%12个月房租支出(24000)10.00%12个月其它支出00.00%支出合计(81600)可自由支配收入9369939.04%家庭税后可支配收入收支储蓄表分析图房租支出：10%赡养费支出10%消费支出14%个人所得税5%医疗险1.2%养老险4.8%可支配储蓄39%公积金6%计算过程财务现状分析指标数值理想经验数值计算过程资产负债率60.61%小于50%负债/资产*100%净资产流动比率3.85%15%流动性资产/净资产*100消费比率61.48%小于65%消费支出/可支配收入*100%储蓄率38.52%40%1－消费比率净资产投资率0大于50%投资资产总额（生息资产）/净资产*100%财务自由度0100%月投资性收入/月消费支出财务诊断•财务诊断•(1)收入较高：家庭税后年收入175，285元，年支出81600元，储蓄93685元，储蓄率39.04%，是一个人员简单，税前年收入24万，较高储蓄率的家庭，理财规划弹性大。王小姐收入贡献率100%，父母没有收入，只有支出，理财目标只在王小姐。•(2)偿债能力差：资产负债比例适中，负债80000元，但净资产偿付比率：0.3939，目前偿债能力是比较差的。•(3)资产配制差：无金融性资产，目前投资情况空白，投资观念差，财务自由度高，应适度利用投资杠杆加速资产成长，可配制一个稳健型的理财组合，实现资产增值和理财目标。•(4)流动性过低：现有存款很低，净资产流动比率3.85%，远低于正常15%，应增加流动资产比例，保持一定的流动性。•(5)保障性低:只有社保未投保商业险，没有商业保费支出，也无子女教育金、退休金准备，不能抵御意外风险，保险缺口大，保障不足。风险测试•经过充分的财务分析后，理财师对王美丽小姐做了风险测试：风险承受能力评分表（69分）年龄10分8分6分4分2分客户得分32总分50分，25岁以下者50分，每多一岁少1分，75岁以上者0分43就业状况公教人员上班族佣金收入者自营事业者失业8家庭负担未婚双薪无子女双薪有子女单薪有子女单薪养三代10置产状况投资不动产自宅无房贷房贷50％房贷50％无自宅2投资经验10年以上6～10年2～5年1年以内无2投资知识有专业证照财金科系毕自修有心得懂一些一片空白4总分69风险态度评分表(44分)忍受亏损%10分8分6分4分2分客户得分10不能容忍任何损失0分，每增加1%加2分，可容忍25％得50分20首要考虑赚短现差价长期利得年现金收益抗通膨保值保本保息6认赔动作默认停损点事后停损部分认赔持有待回升加码摊平4赔钱心理学习经验照常过日子影响情绪小影响情绪大难以成眠4最重要特性获利性收益兼成长收益性流动性安全性6避免工具无期货股票外汇不动产4总分44风险测算表项目分数投资工具资产配置预期报酬率标准差相关系数承受能力69货币0.00%4.00%2.00%0.5承受态度44债券40.00%6.00%7.00%0.2最高报酬率24.52%股票60.00%10.00%20.00%0.1最低报酬率-7.72%投资组合100.00%8.40%12.59%需求分析王美丽小姐的家庭处于成长期，家庭支出负担大，可累积的资产有限，可承受较高的投资风险．其核心资产可采用6：3：1模式配置在高中低风险的投资对象上。风险评估调查结论•经过理财师对王美丽女士的风险测试后发现，王美丽小姐的风险承受能力为69分，风险态度评分为42分，王美丽女士有着中高等的风险承受能力，但是，王美丽女士的资产没有充分利用起来，应进行合理的投资。•依照其风险承受能力与态度，建议用于投资的资产配置：股票、股票型基金60%，债券、债券型基金40%。预估投资报酬率8.4%，标准差12.59%。•风险属性.xls资产配置投资类型名称比重预期收益率股股票性基金广发聚丰20%8%股票性基金南方绩优40%10%债券长胜债券20%5%债券基金广发强债20%4.8%组合预计收益率7.56%目标一：尽快还债•方案剖析阶段一：32岁一次性将父亲所欠债务80,000.00元还清，维持租房状态。偿还了债务后，当年收入扣除所有支出后当将剩余12892元。目标二：购房规划方案优点缺点方案一第六年（投资产品套现452813万元）实现买房目标（70平方）首付约为56.9万元月供8184元。实现单身独住自由，实现自给自足目标实现时间较长，年资产流动性差，抗风险能力不足。方案二第二年卖出父母名下旧房（价值50.5万元）加上自己投资收益用以支付新房首付，接父母同住，可提高购房目标至90平方。需首付62.6万元。月供8796.74元。可以提高理财目标，可更大程度改善居住生活状况，并可以享天伦之乐，尽儿女孝心，同时解决小孩的照顾问题。变现资产的机会成本，损失现有房产增值，还款压力较大。方案三第二年卖出父母名下旧房（价值50.5万元）加上自己投资收益用以支付新房（70平方）首付，接父母同住，需首付48.6万元。月供6836.9元在利用财务杠杆的同时兼顾资产的流动性；还款压力小。牺牲变现资产的机会成本。方案四顺利结婚了重新规划变数太大方案一购房规划：方案一•step1:通过储蓄于第一年实现尽快偿还父亲欠债8万目标•step2:第六年（投资产品套现452813万元）实现买房目标（70平方）首付约为56.9万元月供8184元。•优点：实现单身独住自由，实现自给自足•缺点：目标实现时间较长，年资产流动性差，抗风险能力不足。方案二•step1:通过储蓄于第一年实现尽快偿还父亲欠债8万目标•step2:第二年卖出父母名下旧房（价值50.5万元）加上自己投资收益用以支付新房首付，接父母同住，可提高购房目标至90平方。需首付62.6万元。月供8796.74元。•优点：可以提高理财目标，可更大程度改善居住生活状况，并解决小孩的照顾问题。•缺点：变现资产的机会成本，损失现有房产增值，还款压力较大。方案三•step1:通过储蓄于第一年实现尽快偿还父亲欠债8万目标•step2:第二年卖出父母名下旧房（价值50.5万元）加上自己投资收益用以支付新房（70平方）首付，接父母同住，需首付48.6万元。月供6836.9元。•优点：在利用财务杠杆的同时兼顾资产的流动性；还款压力小。•缺点：牺牲变现资产的机会成本。养孩规划五年后，王小姐37岁的时候，若没合适对象则不婚，将收养个3岁的孩子，年多2万支出，直到22岁。另备年1万元的大学费用。养孩规划学历年支出现值就学年数合计累计幼儿园2000036000021600小学20000612000081600初中20000360000111600高中20000360000146000大学20000480000166000赡养规划•预计赡养父母25年，保持现有每月2000元的生活水准。•即每年支出为现值24000元。•纳入每月的正常支出退休规划退休规划•王小姐余寿53年•王小姐55岁退休时每年的生活费支出为：•FV=(23,4％,12000,0)=29576元•王小姐55岁退休无优生活至85岁需要准备的的退休金为：•资金贴现率为4%•PV=（30＊29576）=887280元•郑先生55岁退休时退休金账户余额为:•FV=(23,5%,960*12,50000,0)=630855元•FV(23n,4i,-4000,0)=9859元•23年后社会月平均工资为9859元•王小姐每月工资均超过社会平均工资3倍，其指数化月平均工资系数为：3×25/25＝3•9859×3×0.1+630855/139=4738元2957.7+4538=7497•王小姐23年后每月可领取7497元养老保险•退休首年相当于现在每月3000元的生活水平•FV=(23,4％,3000,0)=7394元7497元•退休金足以保证现在每月3000元的生活