美国房地产培训（PPT54页)

美国房产市场简介楼市低迷改变中国财富格局•您的资产缩水了吗？•2012年09月25日华尔街日报•根据追踪中国财富趋势的上海公司胡润百富(HurunReport)对中国富豪的最新排名，今年，在中国最富的1,000人中，有将近50%的人遭受了财务损失，平均财富较一年前下降了9%，至8.6亿美元。报告说，有37人的财富缩水一半，财富超过十亿美元的富豪人数下降到了251人，比去年减少了20人。•北京在全国打压房地产投机行为，受此影响，房地产已不再是中国富豪最大的财富来源。报告说，这是1999年胡润富豪排行榜出现以来房地产首次倒退。全球最热门投资国家外国房地产投资人协会(AFIRE-AssociationofForeignInvestorinRealEstate)调查，72%的人表示他们在2011年会比2000年在美国房地产市场的投资更多。资料来源：外国房地产投资人协会(AFIRE-AssociationofForeignInvestorinRealEstate)2011年全球最佳热门投资国家排名地区1美国2英国3德国4中国5法国全球投资者推荐美房产最佳增值几率2011年全球最佳房地产价值增值排名地区1美国2中国3英国4巴西5澳大利亚外国房地产投资人协会(AFIRE-AssociationofForeignInvestorinRealEstate)调查，有60%的人认为美国房地产增值的机会最多。：外国房地产投资人协会(AFIRE-AssociationofForeignInvestorinRealEstate)外国人竞相在美国置业•周一公布的一项新调查显示，美国房价下跌长达六年，加上部分外币不断升值，以及欧洲持续动荡，种种这些因素共同助推了富裕的外国人在美国置业的热潮。•美国全国地产经纪商协会(NationalAssociationofRealtors)的数据显示，在截至今年3月的12个月期间内，国际买家总共斥资825亿美元在全美范围内购买住宅房地产。在同期9,280亿美元的住宅房地产销售总量中，其占比接近8.9%。和截至去年3月同一时段664亿美元的购买量相比，这一数字同比上升了24%。调查显示，全部买家中约55%集中在五个国家，它们分别是加拿大、中国、墨西哥、印度和英国。加拿大人在对国际买家的销售总量中占比接近四分之一。调查显示，在所有国际买家中，外籍非居民以及那些刚刚进入美国的移民或临时签证持有者各占一半。与此同时，有五个州的房屋在销售总量中的占比达到约55%。它们分别是佛罗里达州、加利福尼亚州、得克萨斯州、亚利桑那州和纽约州。•2012年06月12日12:36美国9月份失业率降至7.8%•随着就业人数继续上升，美国9月份失业率降至逾三年半以来的最低水平，这可能会有助于美国总统奥巴马(BarackObama)谋得连任。9月份失业率从8月份的8.1%降至7.8%，为2009年1月以来的最低水平。美国劳工部(LaborDepartment)周五发布的数据显示，经季节性因素调整后，9月份非农就业人数增加114,000人。•2012年10月06日08:26如何抓住美国房地产复苏的投资机会•多年以来，房地产板块首次成为一座光线相对较强的灯塔，在疲弱的经济大局中熠熠生光。7月31日，标普公司(Standard&Poor)报称，其标普/凯斯-希勒20城市房价指数(S&P/Case-Shiller20-cityindex)在调整季节性因素后5月份比4月份微升0.9%，比1月份的最低谷上升2.6%。全世界最聪明的一些投资者，包括沃伦·巴菲特(WarrenBuffett)，正对此予以关注，他们强烈预期美国住宅市场将出现持续复苏。美国独栋住宅的价格正在稳步回升，而且哈佛大学(HarvardUniversity)住房研究联合中心(JointCenterforHousingStudies)6月份的一份报告显示，2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基(EricBelsky)说，低库存的好处在于：只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光，而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭。•2012年08月17日07:49中美房地产市场对比对比项目中国美国产权拥有期限70年房屋使用权，土地仍归国家所有，存在不确定因素土地归个人所有，永久产权，可以世代相传房价深圳前海第五大道购买价人民币230万元美国加州旧金山纳帕独栋别墅购买价35.9万美金折合人民币230万元面积建筑面积106平方米，套内面积84平方米占地面积314平方米，套内面积160平方米户型3房2厅无车位3房2.5厅带2个车库租金人民币5000元每月，一年租金人民币6万元美金1997元每月，一年租金2.3万美金折合人民币15万元回收成本38年23年交易税费1.营业税5.6%,2,个税15%，3.契税1-3%1.产权保险费约800美金，2交易税0-0.25%，律师费500-1000美金，产权调查费300-500美金，政府登记费75美金，加起来不超过房价2%房屋内部设施大部分是毛坯房，交房后需要装修100%全部精装修，交房即可入住物业管理物业自己打理，租金由业主自己收取经纪公司代为管理，并定期存入业主帐户，业主网上可随时查看，租客有信用档案税务现状投资房租金收入需单独交租赁税房产税1%，租赁税美国房市已经复苏近期美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯指出：“楼市正在复苏中。不再是因为投资者的高负担能力。回归正常水平的房屋入住率才是帮助房屋销售的内在原因。”据中国官方统计2011年中国在美国投资总额90亿美金，其中新移民投资45亿购房居住，投资者投资45亿美金在美国投资物业获得一个长期稳定的5-8%租金收益，美国房产升值动力……“三低二高”机会智者趁低吸纳第一低：低汇率人民币对美元的汇率与2006年相比大幅升值2成半第二低：低房价从2006年5月-2011年11月各地楼价纷纷下跌。相比金融海啸前大幅下跌近50%2012年2月份全美主要城市价格开始站稳美国9月份预售屋销量增长5.7%•美国9月份预售屋销量升至两年多来的最高水平，这表明尽管美国经济复苏缓慢，但住房市场在加速回升。•美国商务部(CommerceDepartment)周三公布，经季节性因素调整后，9月份单户型预售屋销量较8月份增长5.7%，折合成年率为389,000套，创下自2010年4月以来的最高水平。•当月预售屋销量较上年同期增长27.1%。•9月份数据高于预期。此前接受道琼斯通讯社(DowJonesNewswires)调查的经济学家预计，9月份预售屋销量为386,000套。•经季节性因素调整后，9月底待售的预售屋数量为145,000套。当月预售屋存量与销量之比为4.5，为2005年10月以来最低水平。•SarahPortlock2012年10月25日07:20华尔街日报第三低：低利息美国55年来最低圖表來源:，30年定息按按揭在3.85-4.25%之间。按揭利率走低按揭申请上升圖表來源:•美国联邦储备委员会(FederalReserve,简称Fed)周三公布的政策声明显示，Fed依旧认为美国经济正在温和增长，多数官员投票赞成继续采取支持措施来帮助就业市场复苏。•Fed官员们承认，美国家庭支出有所增加，住房市场也在走强，但他们仍表示，将继续推行债券购买计划，并打算至少将接近于零的短期利率水平维持到2015年年中KristinaPeterson/JonHilsenrath2012年10月25日07:19华尔街日报住房负担能力指数创下历年新高点•华盛顿（2013年1月9日）-根据全国房地产经纪人协会的数据报道，2012住房负担能力，创下历史新纪录。•NAR的国家住房负担能力指数十一月升至198.2，指数越高，其居民购买力越大；记录开始于1970。20第一高：高移民2010年超过一百万人移民美国其中中国藉移民占5%(包括台湾)，数目超过7万人，排名第2名。大部份中国移民是透过EB-5投资移民计划获得绿卡，他们的个人资产多超过一千万人民币。资料来源：、纽约、佛罗里达、德克萨斯州多年来仍然是移民人士首选地区；与气候、就业、税率等因素息息相关。22快速的人口增长已达三亿未来对房屋有迫切需求•由2000年至2010年，平均每十年人口增加一成以上。•美国统计局估计，每七秒有一位新生儿；每三十七秒有一位新移民。•按照国际货币基金的资料，美国人口未来5年每年增加1%，2015年时人口将超过三亿五千万。资料来源:U.SCensus24第二高：高租金增长预期2012年租金持续上涨5.5%资料来源：Axiometrics租金升幅理想的城市都有以下特质：气候温暖、就业理想、名校区。中国留美学生迫近十万人口资料来源:FAIRUS.ORG2010-2011留美国学生国家排名排名地区1中国(157,558)2印度(103,260)3韩国(75,065)4加拿大(29,697)5日本(29,264)在2010/11学年度，中国在美国的留学生人数为157,558，比上一学年度增长了23%，居各国国际留学生在美总人数的首位。印度、韩国分别居第二位和第三位。CNN：2013美国房市值得关注的5种趋势1.超低房价将不再出现2.就业增长将带来房价上涨3.抵押房贷欠款率将缓慢降低4.银行利息率保持低限5.首次购房人数将增加美国房市从2007年崩溃以来，房价大跌，一路下滑，直到今年中期，局势才发生逆转，房市开始回温，房价逐渐提高。CNNMoney近日发表文章，分析了2013年美国房市值得关注的5个趋势。从中不难看出，明年起，低价购好房的便宜事，恐再难捡到。据美国近年的失业报告显示，本国失业率最高的人群就是25-34岁的年轻人。一年前，美国年轻人失业率为9.2%，高于成年人平均失业率的8.7%。最近，这个差距已经缩小。11月，年轻人失业率降至7.9%，成年人平均失业率降至7.7%。如果这一趋势继续保持，明年美国年轻人中首次购房者的人数将会增加。美国房产类型1.独立屋(SINGLEFAMILY)2.联体别墅(TOWNHOUSE)3.公寓（Condo）4.土地(LAND)5.公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)6.商业用房（购物中心，办公楼,）独立屋(俗称别墅)占87%左右(2006年NAR)，在剩下的13%中，以公寓为主美国房产交易成本一般不超过房价的3%•产权保险费：约$800•交易税0-0.25%（多数情况下卖方承担，有些情况下和卖方协商分摊）•律师费$500~1000•政府登记费$75•产权调查及产权承诺书$300~500b)可选费用：•土地勘察费$100~$300•房屋检验费$300•房屋估价费$300•贷款费用1%~2%a)必要费用：在美国拥有房产每年所缴费用如下：1.房地产税（物业税或地税）一般来说每年约是房产的1-1.5%，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。其中学区税占60%以上。2.房屋保险房屋自然灾害险，每年300-800美元（根据地区和房屋价格面积不同）3.小区费或物业费(commonchargesorHOAfee)一般从140美金起，部分独立别墅不用交物管费4.租务管理费专业的管理公司，一般为租金的6-10%5.贷款本金和利息银行贷款利率为4.5%-5.5%不等，可尝试选择固定利率。投资美国房地产的相关税收-租金收益及資本利得稅(增值稅)税例第1031条将原来物业的资本增值和折旧，转到新交换的楼宇换相等或更高市值的物业，净值应全部放入新交换的物业上公