WI-PSZ-710-ZN01-01物业项目前期介入作业指导书

受控文件未经批准不得翻印第1页共5页生效日期：2009年06月01日深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司物业项目前期介入作业指导书文件现行版号/改次：A/0首版生效日期：2009年06月01日本版生效日期：2009年06月01日发放编号：（盖受控章处）文件编号：WI/PSZ-710-ZN01-01总页数：5（含本页）编制：史艳霞编制日期：2009年06月01日审核：陆长松审核日期：2009年06月01日批准：张朝晖批准日期：2009年06月01日文件修改记录修改状态日期修改章节修改内容修改人审核人批准人体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-710-ZN01-01文件标题物业项目前期介入作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第2页共5页生效日期：2009年06月01日1.0目的明确前期介入的范围，确保前期介入工作的规范性、全面性。2.0适用范围适用于分公司已签订委托管理合同的物业项目前期介入的管理。3.0引用文件3．1程序文件之QP/PSZ-710-ZN01《物业项目前期介入程序》。4.0内容4.1前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。4.1.1早期阶段：从开发商进驻项目现场到主体动工之间的介入活动，业务管理部负责:A.根据该项目的特点，向开发商设计部门提供建设性意见。B.与开发商设计部门、营销部门确定该项目的外来人员管理方式、车辆管理方式，主要涉及小区出入口的数量和位置、出入口岗位配置，车辆流向、道闸设置的位置和数量。C.根据规划设计图，与开发商设计部门、工程部讨论决定该项目的安防设计要求，主要涉及住户对讲的配置、门禁的设置、监控镜头的设置、周界红外的设置、车场道闸的设置要求。D.了解该项目的营销概念，为以后物业服务模式策划提供依据。E.根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计如供电、供水、污染处理、通讯网络、管线走向、配套设施等提出建设性意见，填写《物业服务建议书》并跟进落实结果，保存相关记录。4.1.2中期阶段：主体动工到房屋交付前六个月之间的介入活动，业务管理部负责：A.随时跟进项目在技防方面的施工情况，发现问题及时与开发商相关部门对接，确保问题及时解决。B.专业技术人员参与了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程，站在物业服务角度提出建设性意见。C.从顾客使用功能角度,向开发商建议完善相关配套设施、修正缺陷，如道路交通规划、出入口设置、围墙设置、配套生活设施的分布、安装等是否合理。D.根据验收标准，从物业服务功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向开发商建议完善、修正。E.在前期介入中发现的问题，填写《物业服务建议书》经部门负责人审核后发开发商相关人员。F.项目开盘前三个月拟定《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，按规定提交分公司相关领导会签，再提交开发商，组织签订前期物业服务服务合同，印刷《临时管理规约》，在开盘前10天交开发商相关部门。4.1.3后期阶段：房屋交付前三个月到物业服务中心成立之前的介入活动：A.业务管理协调工程分包单位负责：（1）跟进闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明等设施的完善工作。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-710-ZN01-01文件标题物业项目前期介入作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第3页共5页生效日期：2009年06月01日（2）分批分期收集工程、配套设施设备资料，设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。（3）专业技术人员将工作情况记录在《_____前期介入情况周记录表》报部门负责人审核，作为重要资料保存，并挂在本部门的网页，前期介入人员应保持一定的稳定性。B.物业服务中心负责：一般在房屋交付前两个月成立物业服务中心，监督协调业务管理部的前期介入工作，并负责：（1）充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。（2）了解开发商销售承诺，如水、电、燃气等配套设施及附属服务设施的情况。（3）完善康体休闲文化设施、会所、管理用房等公用设施。（4）了解开发商销售承诺，如水、电、燃气等配套设施及附属服务设施的情况。（5）确定物业服务中心的位置并组织装修，确定其他管理用房，并按照实际要求进行装修。4.2前期介入的内容（包括：建筑、电气、给排水、消防、电梯、中央空调、煤气、智能化、监控、供热、供热水、外部公共关系、入伙准备等物业管理内容）（根据实际情况可进行增减）4.2.1建筑（不限于以下内容）A．大厦的视觉识别系统：各种标识、指示、警示等。B．垃圾处理：垃圾分类收集装置、垃圾中转装置、楼内垃圾异味处理等。C．停车场管理系统：各类停车场设施符合交通管理部门要求，配置减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等。D．楼内信报箱：设置统一的信报箱，信报箱应符合邮政部门的通邮要求。E．管理用房要求：包括业主委员会办公室、会议室、物业服务商业用房、服务中心办公室、客户服务中心，技工操作间、工程部办公室、仓库、住宿、食堂等。F．设备房要求：包括配电房、发电机房、水泵房、空调机房、热水机组、电梯机房、中控室等，地面应铺设防滑地砖，墙面瓷片贴至1.5M高，以符合优秀大厦标准的要求。G．消防控制室、闭路监控系统、智能化监控室设置要求，物业内安全防范等。H．公共设施要求：天面避雷系统、天面水箱、电梯厅门口地面、公共洗手间、楼梯踏步扶手、小区路面各种井沟、儿童游乐设施和健康运动场所、客户换季晾晒棉被设施。I．室内设施要求：卫生间、厨房、门窗、供配电、电话、宽带等线中、空调孔、空调架、煤气管线、给排水管线、供热管线设施等。4.2.2电气（不限于以下内容）A．照明系统控制、公共用电计量装置要求及节约能源方式等要求。B．强弱电井、电缆线进出口要求、设备设施接地电阻测试点。C．柴油发电机、供配电柜系统专业操作安全防护要求、供配电系统图。4.2.3给排水（不限于以下内容）体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-710-ZN01-01文件标题物业项目前期介入作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第4页共5页生效日期：2009年06月01日A．室内给排水要求包括：进出水位置、管线位置、地面排污位置等。B．公共位置要求：雨水管、水泵房、管道井内生活管、消防管、喷淋管、热水管及空调冷水、循环水等管道管理要求、节约能源方式的要求、楼层清洁供排水设置、外给水井、雨水井、污水井及油管排气阀等井盖管理要求、绿化用水装置、二次供水设置管理要求。C．给排水管材使用要求D．公共用水计量装置（如绿化、清洁水源等）4.2.4电梯（不限于以下内容）A．电梯轿厢内监控、电梯轿厢装饰要求。B．电梯电源切换要求、电梯机房管理、配置要求。C．控制中心应兼具电梯监控功能要求，多台电梯联机运行。D．电梯安全运行控制要求。4.2.5中央系统空调（不限于以下内容）A．中央空调系统机组运行噪音控制要求、机组运行节电节水要求、保温要求、水质处理要求、空调冷媒环保要求。B．中央空调主机机房及分层设置的空调冷风机房隔声减振措施要求。4.2.6煤气管道安装使用安全要求、计量要求。4.2.7智能化（不限于以下内容）A．安防系统：门禁系统安装位置、性能、选型等的建议；电子巡更系统性能、合理的巡更路线、位置的建议，监控系统性能、安装位置等。B．停车场管理系统：智能化车辆管理系统性能、选型、安装位置等。C．综合布线的设计（包括信息点、电话、有线电视、对讲系统、宽带等）施工等。D．小区内信息化管理。4.2.8消防管理（不限于以下内容）A．消防设施配置位置、数量、消防通道的设置等。4.2.9供热系统（不限于以下内容）A．根据小区的具体情况，对供热系统的供热能力、管线布置、管线安装、水电气消耗情况等。4.2.10物业管理、小区设备设施资料、客户资料等。4.2.11其它（如与外部的公共关系、入伙准备等）。4.2《物业服务建议书》的编制要求如下：4.2.1必须尊重原有设计，充分利用现有资源，根据项目的特点及存在的问题提出改进方案，使其建设更合理、实用，从而有效促进销售和租赁。4.2.2从业主使用、安全防范、节能降耗及物业管理的角度向委托方提出建议整改的内容。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-710-ZN01-01文件标题物业项目前期介入作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第5页共5页生效日期：2009年06月01日4.2.3应当为日后创建物业管理示范小区（大厦）提供硬件保障。4.3特约服务内容4.3.1护卫服务A．工作要求（可根据项目情况进行调整）：①小区出入口门岗实行24小时值班。②安全员必须以站姿在出入门岗处当值，也可以在岗位职责范围内以走姿当值。③对进出人员应识别属施工单位人员或来访参观者，且须对所有人员进入登记，填写《来访登记表》。④对搬出小区物品或物资须由现场监理或施工单位出具放行条方予以放行。⑤对外来车辆进行指挥，使其停放有序。⑥在项目售楼处、样板房设岗，职责有：——在开放时间内安全员须以站姿在大堂门外侧当值，礼貌迎接客户的来临，主动为来访人员开门，控制无关人员进入。——上下班时必须清点房内物品，严格执行交接班管理，将当班情况记入《值（交接）班记录表》。——客户参观样板房时，应当提醒客户穿上鞋套或换上拖鞋，礼貌制止客户在房内吸烟、随意乱动样品等行为。——夜间值班必须要查看门窗是否关闭、水电是否安全，防止物品丢失及客户资料泄露。——熟悉物业项目基本情况，了解一般售楼知识以回答客户咨询。对不了解的事项应找售楼人员给予答复或请客户到售楼处咨询。——完成售楼处交代的其它临时性工作。⑦当委托方举办大型促销活动（如开盘仪式）时，视情况需要临时增派安全员，并承担相应的工作任务（如停车场车辆指挥、外围巡逻、维持会场秩序等工作）。B．根据项目实施情况，由前期介入负责人或授权人编制岗位值班安排表对项目的护卫人员进行分工与安排。4.3.2售楼处、样板房的保洁服务：A．在售楼处、样板房开放前须完成清洁和整理，开放时间派专人随时保洁，人数可根据实际情况确定。B．对玻璃门、窗、幕墙进行保养作业。C．对地面、墙面及花岗石等装饰面进行保洁和保养。D．对售楼处洗手间应当指定专人负责，至少每半小时巡扫一次，并保持卫生纸、洗手液等物品齐备。4.3.3售楼处、样板房的钥匙管理A．钥匙必须由专人分类管理，并在钥匙上标明各对应的房号。B．售楼处在上班时间必须由夜间值班安全员准时开启，下班时由值班安全员清理售楼处现场后反锁。C．样板房钥匙必须由售楼人员登记借出，归还时注明。