XXXX0402_西安_陕西置地唐延路项目_定位及物业发展建议

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议报告谨呈：陕西置地投资发展有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.4.2本报告是严格保密的。报告思路1宏观市场影响开发商目标核心问题界定2项目价值机会挖掘项目本体解析3案例借鉴整体发展战略和定位客户定位物业发展建议经济测算界定问题思考问题解决问题区域价值市场机会竞争机会本报告是严格保密的。界定问题¶项目本体解析¶开发商目标¶核心问题界定本报告是严格保密的。高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟项目本体解析1内城内环二环三环高新区本项目高新核心区唐延路位置：位于高新区北端，发展成熟区域内，该区域为高新最早开始发展区域，为当前的高新核心区，区域内成熟高档住宅和写字楼林立，配套齐全交通：项目北邻南二环，西邻唐延路，与内城车程距离在15-20分钟，通过唐延路直达高新新CBD区，交通便捷配套：购物：苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学医院：军工医院、民航医院银行：中国银行、商业银行公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园本报告是严格保密的。综合技术经济指标群贤庄中海华庭道路地块形状呈梯形，两侧临主干道，北侧为规划绿化带，南侧临中海华庭、群贤庄项目用地。中小规模·高容积率·90/70限制居住区用地3.39万平米住宅用地2.45万平米公建用地0.33容积率4.4总建筑面积14.92万平米商业面积1.5万平米住宅建筑面积12.83万平米绿地率27%用地性质商住用地项目属性：城市插建型项目项目本体解析1——高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟项目本体解析2——中小规模·高容积率·90/70限制项目本体解析2本报告是严格保密的。开发商目标1最优利润，保证持续开发和稳定回款开发目标2打造高品质产品，树立西安市场口碑发展商西安开发战略陕西置地投资发展有限公司投资1.37亿元取得高新区唐延路项目的土地开发权该项目成功开发后，发展商后续会继续在西安拿地，持续开发以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项目打造成为西安的明星项目，建立市场口碑本报告是严格保密的。宏观调控下，市场出现波动07年5月至08年2月西安商品房月成交量0200000400000600000800000100000012000002007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月西安12月、1月、2月商品房成交量持续下降08年2月，全市商品房销量有所下降，全市商品房销售面积达649713平米，较上月下降33.08个百分点北京、深圳、上海等地价格及成交量均有所下降，受宏观调控影响明显一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再；二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下降；三级市场：各大中介缩减分店数量。困境1本报告是严格保密的。本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端项目名称开发商容积率建筑面积（平米）主力户型（平米）价格（元/平米）兰亭坊天地源2.516万135-180三居6300逸翠园西安和记黄埔2.5106万140-160三居6000绿地世纪城绿地2.4120万130-150三居5800紫薇馨苑融侨2.780万120-150三居6000枫林华府高科地产3.355万120-140三居5800价值体系品牌开发商中等容积率55-160万规模大盘120-180平米中大户型5800-6000望庭国际——4.810万30-50一居70-90两居5500Class公馆——3.27万40-60一居80两居5200新西兰二期——66万76-90两居5000华府新桃园——4.518万48-62一居90两居4600黄金嘉园——5.510万55一居80-95两居4600价值体系非品牌开发商高容积率6-18万中小规模30-95平米中小户型4600-5500困境2价格箱体：6300元/平米5800-6000元/平米4600-5500元/平米价值体系：景观·中大户型·品牌开发商·规模大盘中大户型·品牌开发商·规模大盘中小户型·高容积率·中小规模本项目rR4.4建面14.89万平米本报告是严格保密的。目标和困境下的问题分解困境1：宏观调控下，市场转冷困境2：本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端问题最优利润市场口碑Q3:西安，城市插建型项目如何打造成为区域领先型项目？有哪些成功的经验可供借鉴？Q1:如何看待不明朗的宏观市场对本项目的影响？Q2:如何深度挖掘本项目的价值机会？（价值挖掘最大化是实现利润最大化的关键）困境目标本报告是严格保密的。思考问题¶宏观市场影响¶项目价值机会挖掘¶案例借鉴本报告是严格保密的。当前政策调控是05-06年的延续：05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同深圳住房建设规划2006-201007年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算资料来源：世联研究本报告是严格保密的。05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上涨中，直接引发本轮宏观调控行政管理土地政策金融政策税收政策经适廉租影响供给短期停批别墅用地营业税征收；个人所得税长期上调贷款利率；上调存款准备金率短期打击捂盘长期90/70政策清理囤积土地土地增值税增加廉租房影响需求短期提高首付成数至三成营业税征收；个人所得税长期上调贷款利率；短期转按、加按长期02-06年全国商品房价格变化图本报告是严格保密的。本轮调控以金融手段为主，显示出中央给房地产市场降温的坚定决心与强硬措施2007.01.16国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。2007.01.22建设部、人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。2007.03.16十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。2007.03.22中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款基准利率由现行的6.12％提高到6.39％。根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。2007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到6000套。第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。2007.03.259月14日晚间，央行宣布了今年以来第五次加息的决定，自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点2007.09.142007.9.27中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%清算土地增值税物权法增强房地产监管力度，加大保障住房供应调息，收缩房贷，加强信贷管理中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号，以下简称《补充通知》），进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定%2007.12.11进一步加强商业性房地产信贷管理加强中介监管严格控制房贷2007.12.25中国人民银行宣布从１２月２５日起第10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点。调整后，存款类金融机构将执行１４．５％的存款准备金率标准。对从紧货币政策的响应2007.12.25中国人民银行宣布从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%本报告是严格保密的。本轮宏观调控以及未来政策导向可能导致市场近期进入一段横盘调整期第一轮宏观调控第二轮宏观调控短期现象短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势基本政策土地政策、行政政策、住房供应结构；加息行政管理政策的继续落实；加息、银行紧缩银根调控实质调控市场心理调控购买能力后市影响观望期持续3－4个月后快速结束；引发价格新一轮走高市场可能进入一段时间的横盘调整本报告是严格保密的。但由于中国政治经济、人口红利等一系列利好因素的强力支撑，房地产市场长期仍将继续维持上升发展态势社会稳定经济增长城市化率人口红利就业增加宏观大势：未来中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势1.经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低3.城市化进程加快的刚性支撑——至2020年中国城市化率将达到60%的目标，不可逆转的城市化进程也将刺激新增住房需求2.人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下4.就业持续增加带来的需求支撑——为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7％的经济增长率。GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个本报告是严格保密的。宏观政策调控对西安市场产生明显影响，07年10月至08年2月市场成交量出现萎缩83.793.988.16123.53934406340184100432601020304050607080901002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月销售量（万平米）3500370039004100430045004700成交均价（元/平米）西安住宅市场近5个月整体成交走势本报告是严格保密的。市场走势判断基准——量价变化规律市场走势时间市场整体走势成交量成交价格量价变化规律根据对于香港、上海、深圳地产波动的研究，在市场波动的过程中，价格的变化总是跟随着成交量的变化；市场波动起始阶段，首先出现的成交量下降，而成交价格将在一定时间内保持稳定；随着成交量持续走低，成交价格也将开始下降，最终与成交量共同达到最低点，通常