第九章房地产金融-第七章房地产金融与投资

1第九章房地产金融房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互促进的密切关系。本章首先阐述了房地产金融的特点和作用；其次分析了房地产融资的主要形式，特别对购房抵押贷款进行了专门的研究；再次分析住房公积金制度的建立和发展，并提出了一些改进建议，最后研究了房地产保险这一较新的领域。第一节房地产金融的特点与作用一、房地产业与金融业的关系房地产金融是指房地产货币资金的融通。房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。具体分析房地产业与金融业的关系，可以从两方面进行论证：一方面，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。首先，房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。特别是我国长期以来由于房地产业体制和政策原因，建设资金没有形成良性循环，使得房地产业建设资金严重不足。只有改革资金投入渠道，发展房地产金融才能从根本上解决房地产业各个环节的资金需求问题。其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值量巨大，一般消费者无此财力一次付款。以住宅为例，目前上海市住房的平均销售价在每平方米6000元左右，一套建筑面积在70－80平方米的普通住宅售价在40～50万元。尽管目前房价的构成中仍有一些不合理的成分，但是无论何时何地，房价相对于普通市民来说，一次性付款承受能力不足将永远成为一种普遍现象。可见，只有借助住房抵押贷款的支持，才能提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求。2再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，且资金的流动性不足。往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产业的发展已经达到了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺乏资本。而金融机构介入到房地产业之后，利用其庞大的机构网络，采用各种科学的融资技术，特别是当金融业与房地产业融合为一体之后，通过建立建设贷款制度、建立抵押贷款的初级市场和二级市场，并发行以房地产为后盾的抵押贷款证券等融资手段，可以吸引国内乃至国际资金，进入区域房地产市场，从而大大提高资金的流动性。另一方面，房地产业的发展又可以促进金融业的发展。房地产金融是金融业的重要组成部分，拓展房地产金融，对繁荣和发展金融业具有重大作用。首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。房地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以转让、拍卖抵押房地产，从中获得补偿，从而降低贷款风险。其次，由于货币不断贬值是世界各国难以避免的的普遍现象，这就给经营货币为主的金融机构带来了一个不可回避的难题。而在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去以后，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。所以说，随着房地产业的发展，房地产业和金融业的相互融合、渗透是不可避免的。当今世界各国的金融业和银行机构，都十分重视房地产金融业务，商业银行的房地产贷款占信贷资产的比例，一般占三分之一到四分之一之间，如1994年美国商业银行房地产贷款比例占24.34%，我国香港地区1989年上半年，金融业对房地产业的贷款总额占整个金融业贷款总额的34.8%。我国的房地产金融尚处于起步阶段，具有很大的发展空间，成为金融业发展的一个重要增长点，也是各类金融机构重要的业务领域。二、房地产金融的特点（一）房地产金融的涵义房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。我们从上面已讲述过的房地产业与金融业的密切关系中可以看到，房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透，是在房地产生产、3流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等进行的一系列经济活动。如果说金融是贷币资金的融通，那末，我们也可以把房地产金融简称为房地产贷币资金的融通。房地产金融具体业务，包括房地产企业存贷款、生产性开发贷款、证券（股票、债券）融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。它是整个金融业的重要组成部分。（二）房地产金融的特点房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。1、房地产金融资金融通量的巨额性。房地产价值量巨大，开发企业从事房地产开发活动需要大量资金投入，这就要金融机构提供巨额信贷资金。同时，住房在所有消费品中，也是价值量最大的消费品，对大多数居民来说，购买一套价值几十万元的住宅，一次性支付也是难以承受的，住房消费信贷额也是很大的。所以，同一般企业的信贷额相比，住房金融融通的资金量要大得多。2、房地产金融期限结构的长期性。主要是由于房地产开发周期长，资金周转慢，回收期长。一幢高层大厦的建造需要三、四年时间，普通多层住宅建设也需要一、二年时间，加上销售时期更长，因此，回收资金，偿还贷款的时间也就相对较长。居民的住房抵押贷款，在一次性贷进以后，也需要用个人收入逐年归还本息。在一些发达国家和地区住房消费信贷的还款期长达30年，而我国有关条例也已规定偿还期可达30年。所以，房地产信贷具有偿还期长的特点。3、房地产金融债权的可靠性。房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款，由于房地产是不动产，其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点，一方面，贷款单位和个人的信用度强；另一方面，在一旦发生违约时，可以用拍卖担保房地产的手段，收回违约贷款的本息，由此使信用贷款的可靠性和安全性大大增强。特别是个人住房抵押贷款安全性更强。以我国为例，自实施以来还款率高达99％以上。4．房地产金融债权的流动性较弱。资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转让兑换成现金的能力、速度和成本，当速度越快或成本越低时，称这种资产的流动性越强，也指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度，当保管较为容易时，资产的流动性也越强。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，主要体现在两个方面，一方面，房地产只能成套出售或转让，它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金，所投的资金可能被固定在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它，这是4房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面，房地产用作抵押品时，不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。房地产金融这种传统运行中的缺陷呼唤着新的变革，于是发达国家从20世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券化的趋势。上述特点说明，房地产金融具有独特的优势，拓展房地产金融，是促进金融业发展的新的增长空间。三、房地产金融的职能和作用房地产金融主要承担三大职能：一是筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。二是融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费；三是运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。上述房地产金融的职能，具体表现在如下几方面：1、为房地产业发展积极筹集资金。房地产业的发展需要大量资金，资金从哪里来？一方面，金融机构运用储蓄存款的筹资方式，吸引单位和个人的闲散贷币资金，集中起来，将其中的一部分用于满足房地产业的需要，但会遇到“短存长贷”资金时间结构不匹配、资金供应紧张的矛盾。所以，另一方面，还要发展房地产专项筹资方式，如房地产金融债券、股份制企业房地产股票等证券集资、存贷挂钩的个人住房专项存贷款制度、住房公积金制度、住宅合作社以及抵押贷款证券化等各国通行的筹资方式。筹集资金是房地产金融的基础。2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展。资金是房地产业发展的“血液”。金融机构筹集的房地产资金，要得到合理的分配，必须优化配置到房地产开发、流通和消费各环节，以提高资金使用效率。一方面，金融机构通过扶优限劣的竞争机制，将有限的资金分配到信誉好、效益好的房地产企业中去，支持开发建设，提高投资效益；在当前特别要按照国家提出住宅业成为新经济增长点的重大决策，大力支持和加快住宅建设，扩大内需，拉动经济增长。另一方面，金融机构通过住房消费信贷为扩大住宅消费服务。对住宅消费资金的融通是5房地产金融发展的重点，把筹集的房地产资金重点用于消费信贷方面，提高居民购房支付能力，扩大住宅市场有效需求，带动住宅建设，进一步促进房地产业发展。3、有力支持住房制度改革。城镇住房制度改革既是经济体制改革的重要组成部分，又是住宅业发展的体制保证。它需要有房地产金融的强有力的支持和配合。如建立和健全住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性相结合的住房信贷体系，增加住房开发贷款，拓展住房消费信贷等，所有这些都是房地产金融的重要内容，它既支持了房改，又推动了住宅金融的发展，起着相互推动的作用。4、实现对房地产经济的宏观调控。金融手段特别是贷币政策是实现房地产经济宏观调控最重要的政策手段。房地产金融主要通过货币供应量的控制，调节投入到房地产开发、流通和消费中贷币量，调节利率水平，进而影响房地产开发投资规模，从而促进房地产经济总量即房地产总供给和总需求的平衡。如房地产开发过热时，紧缩银根，控制货币供应量，提高利率，抑制其过快发展；反之，当房地产开发不景气时，则放松银根，增加货币供给量，降低利率，促使其尽快复苏。同时，房地产金融还可以通过房地产资金的分配比例，调节房地产市场供给结构和需求结构的平衡，以实现房地产结构平衡。充分发挥房地产金融对房地产经济的宏观调控职能，才能保证房地产业本身的健康发展，从而与国民经济的发展相适应。第二节房地产融资的主要形式筹集资金和运用资金是每一个企业资金运行的主要环节。房地产投资由于资金需求量巨大，资金占用时间长，客观上要求房地产企业建立多样化的筹资渠道。因此房地产投资企业的资金筹措和资金管理工作异常复杂。其中资金组合、资金结构包括合理配置资金的时间结构是企业财务管理的核心问题。追求最优资金结构是财务管理的一个重要目的。其中确定合理的负债比率又是一个关键性的问题。企业负债的一个根本出发点在于利用财务杠杆提高企业权益资本利润率。在力学上，“杠杆作用”是指通过某一个支点，以一个较小的作用力移动一个较大的物体。在财务上，“杠杆作用”则是指通过改变负债比率这一“支点”，以较小的权益资本去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利润率的目的，这就6是通常所谓的负债经营。就目前我国房地产企业的筹资渠道来看，银行贷款仍然是主渠道，而一些大型房地产企业在证券市场筹集资金方面也已获得明显的发展。一、银行贷款融资（一）银行向房地产开发企业发放贷款的类型银行贷款，是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。房地产企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的股本金（或称“自有资金”）。股本金可以来源于企业的自有资金、合资股东的注入资金和通过发行股票从资本市场上募集的资金。根据目前金融管理部门的规定，房地产开发企业在具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。贷款类型主要三种。第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围包括材料设备等的储备、在建工程的各项开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企业在银行的存款和必备库存现金等。第二种是“房地产开发项目贷款”，这是金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、动拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开