XXXX年大连上半年房地产市场总结

2015年上半年大连楼市回顾[中原集团大连公司][DaLian.7.2015]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。推出量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。成交量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。存量：已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。潜在供应量：项目中还没开工建设的建筑面积。项目总销售率：项目总销售套数/项目总套数。潜在地块：市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究部掌握的土地信息。储备地块：未开发地块。剩余量：可售量减去成交量。储备量：未开发土地的总建筑面积。外地客群：以常用手机号码所在地为准。中原市场研究报告名词解释上半年市场表现——库存高点回落、成交暴涨、价格筑底成功15年上半年大连主城区的成交量同比暴涨近4成，可售量环比下降12%，整体均价为11830元/平，价格下降幅度已经缩小至环比1%，库存压力从42个月下降至30个月。从数据来看，大连楼市最差的“时间点”终于过去了，库存在减少，成交在大幅复苏，价格已经趋于平稳，大连楼市进入新的平稳发展阶段，其显著特征为：市场成交主力以首置、首改为主，70-120平市占率高达近七成，受高库存压力影响，价格走势平稳，市场两级分化严重，排名前10的开发商抢占近6成的市场份额。下半年市场预测——价格结构性小涨、市场透支、成交速度趋缓预计15年下半年受成交结构的影响，大连楼市价格将小幅上涨，但对单盘影响不大，对单盘来说，让利快销依然是保证业绩的最有利武器。而对于成交量来说，尽管大连楼市近5年来受多方利空的影响，但这些利空对刚需影响不大，因此出于对15年上半年刚需疯狂走量，我们认为刚需市场已经透支，15年下半年楼市成交将有所放缓，预计全年成交量将同比上涨20-30%左右，成交量在260-280万之间，很难超过13年的成交量。市场综述市场筑底完成、楼市复苏已然、但项目分化持续4目录CONTENTS宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析518243584宏观市场动态分析Part1CPI国家统计局数据显示，2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%；上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%，其中，城市上涨1.4%，农村上涨1.2%；食品价格上涨1.9%，非食品价格上涨1.2%；消费品价格上涨1.1%，服务价格上涨2.2%；据测算，在6月份1.4%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为0.9个百分点，新涨价因素约为0.5个百分点；机构普遍预计，由于农产品价格、油价以及居住类价格的回升，下半年CPI同比可能小幅回升。2.0%3.2%2.1%2.4%2.1%2.7%2.7%2.6%3.1%3.2%3.0%2.5%2.5%2.0%2.4%1.8%2.5%2.3%2.3%2.0%1.6%1.6%1.4%1.5%0.8%1.4%1.4%1.5%1.2%1.4%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%CPI政策篇Part1.2时间措施要点2014.3.5“两会”三大热点（一）房地产税立法正在研究中，房产税试点或暂缓；（二）“双向调控”靴子落地，地产股纷纷上涨；（三）楼价今年或变复杂，不同区域涨跌各异。2014.3.28不动产统一登记制度3年时间全面建立目标：从今年起，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，3年全面建立不动产统一登记制度，4年运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。2014.5.12央行发声力挺住房消费贷款银行不许停个人房贷中国人民银行敦促商业银行，要求其合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下，我国金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。2014.7.1住房城乡建设部发布新版《建筑工程建筑面积计算规范》在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积;结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。2014.11.22央行两年多来首次降息自11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍，其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当调整。2015.3.1央行下调基准利率自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2015.3.1不动产统一登记条例实施登记具体内容：（1）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;（2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;（3）以及涉及不动产权利限制、提示的事项和其他相关事项。2015.3.15“两会”热点李克强总理在两会结束后答记者问中，关于房地产方面指出：第一，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，整体而言，中国房地产市场的需求是刚性的；第二，强调市场调控要因地制宜，分城施策；第三，政府依然加大保障房建设力度，为低收入住房困难群体提供住房保障，今年改造棚户区、城市和农村危房各增加100万套。第四，欢迎海外人士在中国买房。2015.3.30双松政策央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。时隔20分钟，财政部发文，调整个人住房营业税政策；2015.4.20央行下调准备金率中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。2015.5.11央行下调基准利率中国人民银行宣布，自11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，这是今年央行第二次降息；央行同时宣布将金融机构存款利率浮动区间上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍，其他各档贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。2015.6.28央行宣布降息降准自6月28日起金融机构存贷款利率下调25个基点，对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点；这是继今年5月11日降息后年内的第二次降息。国家政策时间措施要点2014.1.30大连拟出台不动产登记方案和方法大连市政府不动产统一登记领导小组和登记机构以及《大连市不动产登记实施方案》和《大连市不动产统一登记办法》也在酝酿中，大连不动产登记工作或将尽快提上日程。2014.7.22大连市配建租赁住房管理暂行规定近期已发布实施1.配建租赁住房应按栋或按单元集中立体安排，不足整栋或单元的部分，按楼层由低到高的顺序安排;2.配建租赁住房要与正常商品房同步建设、同步配套、同步竣工交付，应与商品房采用同一建筑标准;3.配建的租赁住房由房地产开发企业进行装修，装修标准不得低于保障性住房装修标准;4.房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时，将对其配建住房进行审查，审查通过方可办理;5.配建租赁住房产权归房地产开发企业，由所有权人进行经营管理，只租不售，政府参与指导租赁住房的支配，以市场价出租;6.配建租赁住房只能作为住房出租经营，不得改变用途作为商务公寓、便捷酒店等，不得转让使用权变相销售。2014.8.8大连限购政策松绑8月8日，大连市甘井子开发建设中心发布《大连市甘井子区人才购房政策实施方案》：具有大专以上学历，并与甘井子区内企业、事业单位签订一年及以上劳动合同的人才，可申购本区内开发的商品房；具有专业技能的人才，可申购本区内开发的商品房。2014.10.10公积金放宽提取条件从10月10日起，大连市将放宽个人住房公积金贷款和提取条件，“按时、足额缴存住房公积金9个月以上，且个人住房公积金账户开户9个月以上”可申请公积金贷款。而此前职工申请住房公积金贷款须满足“按时、足额缴存住房公积金1年以上，且个人住房公积金账户开户1年以上”的基本条件。2014.11.22我市公积金贷款利率下调11月22日起下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，其中，公积金贷款5年以下（含５年）下调为3.75%，5年以上调整为4.25%，11月22日起发放的公积金贷款执行中国人民银行最新公布的公积金贷款利率，11月22日前已发放的公积金贷款从明年1月1日按最新公积金贷款利率执行；将职工“按时、足额缴存住房公积金9个月以上，且个人住房公积金账户开户9个月以上”申请贷款的期限缩短为6个月。2015.2.9大连市将落实租房提取住房公积金具体措施职工及其配偶无具有所有权住房的，且租住住房的月房租支出超出家庭月工资收入的15%，超出部分可提取住房公积金支付，若是租住房屋为私人所有，需到大连市房屋租赁登记管理中心进行备案登记，经过审核之后方可申请公积金提取；办理条件：1、按时、足额缴存住房公积金六个月以上2、所在单位不得欠缴住房公积金3、除托管职工外，住房公积金账户应为正常缴存状态4、房屋坐落地应位于大连市行政区域内。2015.4.11大连市公积金政策将进一步放宽本市再度缩短住房公积金缴存期限，由9个月缩短为6个月；本市首套房认定实行“认贷不认房”的标准，购买90平方米以下的首套房最低首付比例为20%，职工购买首套商品房公积金贷款额度计算方法：贷款额度=（职工工资基数+月缴存额）×还贷能力系数（0.15）×12个月×贷款期限；按照本市最新政策，公积金还款年龄将延长至法定退休年龄后5年；子女为父母用公积金贷款购房计算方法：贷款额度=退休月工资×还贷能力系数（0.15）×12个月×贷款期限；只要职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，即可申请提取住房公积金。2015.5.5大连市政府办公厅公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》市政府办公厅公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，涉及棚户区改造、住房公积金惠民、普通商品住房认定、二手房交易营业税变更、房贷门槛降低、住房供地规模管控、老年及人才住房保障、完善基础设施配套建设、加大招商引资力度、房地产交易信息日报制度建立、简化相关审批流程等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。大连政策房贷政策春节前多家银行上调首套房贷利率，由以前的基准利率打9折调回至基准利率。2014.6.302014.2.12春节已过，大连房贷利率未松动，多家银行仍然对首套房贷执行去年年底的房贷利率水平和首付成数，仅少数银行打出9折。新房首套房贷基本是基准利率，二套房利率则至少上浮10%，业内人士分析：持续收紧的信贷政策将成2014年房贷业务的“主旋律”。2014.8.4大连限购政策变相放开，只需提供大专学歷证明、一年以上劳动合同即可落户，并可购买多套房产。贷款政策不变，第二套住房贷款首付6成，利率上浮10%；第三套住房不予发放贷