第二章房地产投资及其区位选择

物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun1第二章房地产投资及其区位选择华东师范大学东方房地产学院谢福泉物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun2第一节房地产投资•一、房地产投资的概念–房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun3第一节房地产投资–投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。•投资者可以获得作为房地产业主的荣誉•获得较高的收益和资本增值•可以降低其投资组合的总体风险•抵御通货膨胀的影响物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun4第一节房地产投资•二、房地产投资的形式–房地产投资分为直接投资和间接投资。•直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。–直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun5第一节房地产投资•间接投资主要是指将资金投人与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。–房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITS）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun6第一节房地产投资–（一）房地产直接投资•1、房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。–房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun7第一节房地产投资•2、房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。–房地产置业投资的目的：»满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；»作为投资将购人的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun8第一节房地产投资–（二）房地产间接投资•1、房地产企业债券和股票投资•2、投资于房地产投资信托基金–房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。»REITs的优点：收益相对稳定；投资的流动性较好。»按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun9第一节房地产投资•3、购买住房抵押支持证券住房–住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun10第一节房地产投资•三、房地产投资的特性–（一）位置固定性或不可移动性•房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun11第一节房地产投资–（二）寿命周期长•土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun12第一节房地产投资–（三）适应性•适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。–（四）各异性•各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。–（五）政策影响性•政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun13第一节房地产投资–（六）专业管理依赖性•专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。–（七）相互影响性•相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和境变化的影响。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun14第一节房地产投资•四、房地产投资的利弊–1、房地产投资之利•自然寿命周期长，，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益等。•（1）相对较高的收益水平。•（2）能够得到税收方面的好处。•（3）易于获得金融机构的支持。•（4）能抵消通货膨胀的影响。•（5）提高投资者的资信等级。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun15第一节房地产投资–2、房地产投资之弊•（1）流动性差。•（2）投资数额巨大。•（3）投资回收期较长。•（4）需要专门的知识和经验。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun16第二节房地产投资的风险•一、房地产投资风险的基本概念–（一）风险的定义•从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。•当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun17第二节房地产投资的风险–（二）风险与不确定性•风险涉及到变动和可能性，变动用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。•如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun18第二节房地产投资的风险–（三）风险分析的目的•1、预期收益率是多少，出现的可能性有多大？•2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？•3、预期收益的变动性和离散性如何？物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun19第二节房地产投资的风险–房地产投资的风险主要体现在投人资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。–通常情况下，把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun20第二节房地产投资的风险•二、系统风险–投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun21第二节房地产投资的风险–（一）通货膨胀风险•通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投人的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。–（二）市场供求风险•市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun22第二节房地产投资的风险–（三）周期风险•周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。–（四）变现风险•变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun23第二节房地产投资的风险–（五）利率风险•利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun24第二节房地产投资的风险–（六）政策风险•政府对房地产投资过程中的土地供给政策·地价政策、税费政策·住房政策、价格政策、金融政策·环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产牛巨大的影响，从而给投资者带来风险。–（七）政治风险•政治风险主要由政变·战争·经济制裁·外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。–（八）或然损失风险•或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun25第二节房地产投资的风险•三、个别风险–（一）收益现金流风险•收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。–（二）未来经营费用风险•未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun26第二节房地产投资的风险–（三）资本价值风险•资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。资本价值也会随着收益率的变化而变化。–（四）比较风险•比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun27第二节房地产投资的风险–（五）时间风险•时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。•时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进人市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun28第二节房地产投资的风险–（六）持有期风险•持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun29第二节房地产投资的风险•四、风险对房地产投资决策的影响–1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平–2、根据风险管理的能力选择投资方向–3、根据风险周期变化特点把握投资时机物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun30第三节房地产投资区位的选择•一、区位的含义–房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。–狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。–对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。还包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun31第三节房地产投资区位的选择•二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求–（一）居住物业•1、市政公用和公建配套设施完备的程度。•2、公共交通便捷程度。•3、环境因素。•4、居民人口与收人。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun32第三节房地产投资区位的选择–（二）写字楼物业•1、与其他商业设施接近的程度。•2、周围土地利用情况和环境。•3、易接近性。物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun33第三节房地产投资区位的选择–（三）零售商业物业•零售商业物业投资区位的选择取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。•商业辐射区域分析包括：–可能的顾客流量–消费者行为、喜好和偏爱–购买能力分析–对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析物业经营管理2019年8月6日EditedbyB.Y.,Sun34第三节房地产投资区位的选择•商业辐射区域通常被分为三个部分：–主要区域是与项目所处地点