第五章 房地产投资的资金融通

第五章房地产投资的资金融通第一节房地产项目融资的概念与意义第二节房地产项目融资的资金来源第三节房地产项目贷款种类第四节房地产项目融资的步骤第五节金融机构对项目贷款的审查内容第一节房地产项目融资的概念与意义一、房地产金融与项目融资1.房地产金融2.房地产项目融资二、房地产项目融资的意义房地产金融•发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通.房地产金融特点：•较强的政策性、•受宏观经济影响大•很强的地域性.房地产项目融资相关概念1.股本金2.权益融资、债务融资3.直接融资与间接融资股本金•投资者对其所投资项目投入的资本金,通常来自投资者的自有资金权益融资与债务融资•权益融资:与投资者自有资金一起,形成项目投资的股本金或权益资本.权益融资的方式:公司上市、增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金(类似“集资”)、合作开发.•债务融资:通过举债的方式融资.直接融资与间接融资•直接融资:融资双方直接接触,无中间环节•间接融资资金融通通过金融中介进行,由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成.房地产项目融资目的•融出资金的目的:获取利息或分享收益,提高资金的使用效益.•融入资金的目的:以相对较少的资金启动相对较大的投资项目,获取更大经济效益.•假定某开发商现有自有资金3000万元可投入房地产开发项目,当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为10%.一、如果开发商不向银行贷款或不能得到贷款-------则只能承担总投资额为3000万元的开发项目。假设项目开发周期为2年,则开发商可获取的开发利润总额为1200万元,自有资金年平均收益率为20%.二、但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元-------则他可承担总投资额为1亿元的开发项目。假设开发周期为3年,则其开发利润为10000(万元)*20%*3=6000(万元),扣除贷款利息7000(万元)*[(1+10%)1.5-1]=1076(万元)之后,得净利润4924万元,开发商的自有资金年平均收益率为[(4924/3000)/3]*100%=54.7%.房地产项目融资的意义•房地产投资者:获取成功的条件----技术能力、管理经验、信誉和筹集与使用资金的能力.•金融机构:及时融出资金,避免资金闲置.第二节房地产项目融资的资金来源1.股本金2.银行贷款3.房地产信托4.上市融资5.海外房产基金6.债券融资7.其他融资渠道(1)预售或预租(2)承包商垫资承建(3)合作开发预售或预租•例:某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果一年后楼宇竣工后交付使用时楼价上涨了12%,则其预付款的收益率为12%/15%*100%=80%第三节房地产项目贷款种类一、房地产贷款二、房地产抵押贷款三、在建工程抵押贷款四、个人住房抵押贷款一、房地产贷款1.房地产贷款的原则2.房地产贷款担保的方式房地产贷款的原则(1)流动性原则(2)安全性原则(3)赢利性原则房地产贷款担保的方式(1)保证(2)抵押(3)质押二、房地产抵押贷款•金融机构在设定房地产抵押权时,按以下方面审查确定:1.合法设定房地产抵押权2.择优选择设押的房地产3.合理确定抵押率4.处置抵押物的渠道畅通三、在建工程抵押贷款•以开发商(抵押人)与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款.•当在建工程抵押价值包含土地使用权时,该土地使用权必须是有偿获得并领有土地使用权证的.•已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以在银行的监管下预售,预售收入在还款期内由银行代收,专户存储,降低银行风险.四、个人住房抵押贷款1.政策性(住房公积金)住房抵押贷款2.商业性住房抵押贷款3.组合贷款第四节房地产项目融资的步骤一、融资方案的选择二、融资决策融资方案的选择1.资金融出机构的资金来源和财力状况2.资金融出机构的办事效率3.各项融资收费的合理性4.对资金的调动和转移的灵活性融资决策•具有综合性、政策性和调节性1.发现问题是融资决策的起点2.确定融资决策目标是决策的前提3.拟定决策方案是融资决策的基础4.融资方案选优是融资决策的关键5.组织方案实施6.信息反馈,调整融资方案第五节金融机构对项目贷款的审查内容一、企业资信等级评价AAA、AA、A、BBB、BB、B级二、对开发建设项目的审查三、有助于金融机构同意融资的其他因素四、贷款综合评价对开发建设项目的审查1.开发商拟贷款数量2.贷款期限3.利息率4.目标收益率有助于金融机构同意融资的其他因素1.开发商已经拥有了项目用地的土地使用权2.开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设3.有充分的证据证明,项目确实可以顺利出租或出售出去4.其他财力雄厚的合作伙伴拥有银行开具的履约保函5.开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以个人名义担保贷款综合评价•某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)*100%•某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目风险等级系数•综合风险度超过60%的,即为高风险贷款