第五章_房地产投资分析基础

第五章房地产投资分析基础第一节现金流量的构成一、现金流量1.现金流入在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入.（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）2.现金流出在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.（土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金）3.现金流量现金流入与现金流出统称为现金流量.4.净现金流量同一时点上的现金流入减去现金流出在现金流量图中：1.水平线表示时间坐标,时间的推移从左到右。0102030405第一年第二年第三年第四年01234第一年初规定为“0”本期末与下期初重合。比如“2”表示第二年年末,第三年年初。2.垂直箭线表示现金流量多少,箭头向上表示现金流入,箭头向下表示现金流出。3.现金流量图的画法与观察、分析问题的角度有关.二、投资与成本（一）广义投资与成本的概念投资投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量货币与实物，经营某项事业的经济行为。分固定资产投资和流动资金投资成本为达成一事或取得一物必须付出的代价。成本包括生产成本和销售费用。投资分析中的成本与财务会计中的成本的差别：（1）财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生的费用的记录，各种影响因素是确定的，所得到的成本数据是唯一的；而投资分析中的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，因素是不确定的，不同的实施方案有不同的成本数据。（2）投资分析中的成本有一些是财务会计中所没有的，例如：机会成本、沉没成本、不可遇见费等等。（二）房地产投资分析中的投资与成本房地产投资项目中投资与成本的特点投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本房地产开发项目中总成本的构成开发项目总投资经营资金开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本三、经营收入、利润和税金(一）经营收入经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入(二）利润经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）期间费用=管理费用+销售费用+财务费用（三）税金第二节资金的时间价值与等值计算一、资金时间价值的概念资金投入经济活动后随时间的推移所产生的增值或利润。研究目的：①解决不同时间资金的可比性问题；②正确评价由于时间因素产生的经济效果。资金时间价值的理解：①将资金用于某一项投资，由资金运动可得到一定的收益或利润，即资金增了值。这个增值就是资金的时间价值。②如果放弃了资金的使用权，相当于失去收益的机会，也就相当于付出了一定的代价。这种代价，就是所谓的利息，也是资金的时间价值。二、利息和利率1.利息：指通过银行借贷资金，所付或得到的比本金多的那部分增值额；2.利率：在一定的时间内，所获得的利息与所借贷的资金（本金）的比值。三.计息方法1.单利计息所谓单利既是指只按本金计算利息本息和：F=P(1+ni)利息：I=Pni式中：F—本息和；I—利息；P—借入本金；n—计息期数；i—每期利率。2.复利计息是指不仅本金计算利息，利息到期不取出也要计息。本息和：F=P(1+i)n利息：I=F-P四、名义利率和实际利率名义利率：周期利率乘以每年的复利周期数。实际利率：考虑资金的时间价值，用周期利率计算的年利率。不同计息期的名义利率计息期周期利率名义利率1年年利率12%12%×1=12%1月月利率1%1%×12=12%1季季利率2.8%2.8%×4=11.2%半年半年利率5%5%×2=10%讨论(1)一年中只计息一次，m=1，i=r(2)一年中计息多次，m＞1，i＞r(3)一年中无限次连续计息，m→∞，i=？其中：1)1(1PFmmmrimrmrmr实际利率）（一年后本利和为一个计息周期利率一年中计息次数名义利率例题名义利率r=12%,求每年计息一次，每半年计息一次，每月计息的实际年利率为多少？%75.121%1211])1[(lim1)1(lim%68.121)1(123%36.121)1(22%121)1(11%121212%1222%121%12eimremrmrimimimimrrmmmrm时）每月计息一次）每半年计息一次）每年计息一次五、资金等值与等值公式复利计算公式采用符号:i—利率n—计息期数I—利息P—现值F—未来值（终值）A—等额支付值（年值）G—等差额资金等值含义：在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相等的价值影响资金等值的因素：资金数额、资金发生的时间、利率的大小一、一次支付终值公式(P—F)已知：P,n,i,求：F012345····n-1nPF=P(1+i)n或F=P(F/P,i,n)F=?(1+i)n称为一次支付复利因子(或系数)，可用符号(F/P,i,n)表示。F=?例：某厂利用外资500万元引进设备，协议规定贷款年利率为20%，第四年末一次归还本利，问到时应还多少？已知：P=500,i=20%,n=4,求：FF=P(1+i)n=500(1+20%)4=500×2.0736=1036.8或F=500(F/P,20%,4)=500×2.0736=1036.8P=50001234解：作业：某建设项目投资额中，有2000万元为向银行贷款，如果贷款年利率按8％计，贷款期限为5年，5年末一次性归还本息，按复利计息，5年末应偿还的本利和为多少？解：按公式计算如下：F=P(1＋i)n=2000(1＋0.08)5=2938.6万元=P(F/P，0.08，5)=2000×1.4693=2938.6万元二、一次支付现值公式(F—P)已知F,n,i求P012345····n-1nP=?P=F/(1+i)n或P=F(P/F,i,n)F1/(1+i)n称为一次支付现值因子(或系数)，可用符号(P/F,i,n)表示。例：某厂对年报酬率为10%的项目进行投资，若希望5年后得到1000万元，现应投资多少？已知：F=1000,i=10%,n=5，求：P解：012345P=?i=10%1000P=1000×[1/(1+10%)5]=1000×0.6209=620.9或P=1000(P/F,10%,5)=1000×0.6209=620.9作业：某企业持有一国债债券，3年后到期能兑付100万元，利率以8％复利计；由于企业现时资金周转发生困难，欲用债券去银行贴现，问其能贴现的现值为多少？解：现值为：niFP1138.7908.0111003三、等额系列终值公式(n个A合并到F)已知A,n,i求F01234····n-1nAAAAAAF=？现金流量特点:(a)A发生在每一计息期期末，(b)在第n期期末，A与F同时发生。F=A·[(1+i)n–1]/i=A(F/A,i,n)[(1+i)n–1]/i称为等额多次支付复利因子，可用符号(F/A,i,n)表示。在Excel里输入公式“-FV(i,n,A)”也可求其终值。例：某厂基建5年，除自有资金外，计划在建设期5年内，于每年末向银行借500万元，年利率10%，问投产期初共借多少？已知：A=500,i=10%,n=5,求：F解：500500500500500012345i=10%F=?F=A[(1+i)n–1]/i=500×[(1+10%)5–1]/10%=500×6.1051=3052.55或F=500×(F/A,10%,5)=500×6.1051=3052.55作业：某汽车运输公司为将来的技术改造筹集资金，每年年末用利润留成存入银行30万元，欲连续积存5年，银行复利利率为8％，问该公司5年末能用于技术改造的资金有多少？利公式有iiAFn1)1(（万元）17608.01)08.01(305四、等额多次支付偿债公式(F向过去的时间分解为n个A)已知:F,n,i求:A01234····n-1nAAAA……AA=？F现金流量特点与等额序列的终值求和的现金流相同。A=Fi/[(1+i)n–1]=F(A/F,i,n)i/[(1+i)n–1]称为等额多次支付偿债基金因子，可用符号(A/F,i,n)表示。在Excel里为:-PMT(i,n,0,F)…例：某投资项目需在5年后偿还债务1000万元，问从现在起每年年末应等额筹集多少资金，以备支付到期的债务？（设年利率为10%）已知：F=1000,i=10%,n=5，求：A解：AAAAA=?1000A=1000×10%/[(1+10%)5–1]=1000×0.1638=163.8或A=1000(A/F,10%,5)=1000×0.1638=163.8012345i=10%（万元））（解：61.261)06.01(06.0150115niiFA作业某汽车修理厂欲在５年后进行扩建，估计到时需资金１５０万元；资金准备自筹，每年由利润和折旧基金中提取后存入银行，若存款按复利计息，利率６％，每年应提留多少资金？五、等额序列资金回收公式(将P分解为n个A)已知:P,n,i,求:A现金流量特点：(a)A发生在每一计息期期末，(b)在第一个计息期中，P发生在期初，A发生在期末。A=Pi(1+i)n/[(1+i)n–1]=P(A/P,i,n)[(1+i)n·i]/[(1+i)n–1]称为等额序列资金回收因子，可用符号(A/P,i,n)表示；在Excel里为-PMT(i,n,P)…01234····nAAAA…A=？P例：某厂向租赁公司租一台设备价值200万元，租赁期5年，租金年利率15%，问该厂每年末应等额偿还多少租金？已知：P=200,i=15%,n=5年,求：A解：200012345i=15%AAAAA=？A=Pi(1+i)n/[(1+i)n–1]=200×15%×(1+15%)5/[(1+15%)5–1]=200×0.2983=59.66或A=200(A/P,15%,5)=200×0.2983=59.66六、等额系列的现值求和公式(将n个A合并为P)已知:A,n,i,求:PP=A·[(1+i)n–1]/[(1+i)n·i]=A·(P/A,i,n)[(1+i)n–1]/[(1+i)n·i]称为等额多次支付现值因子，可用符号(P/A,i,n)表示。Excel里等额序列资金的现值和为-PV(i,n,A)…01234····nAAAA…AP=？例：某厂投产前需借一笔资金，估计投产后，7年内每年可从净收入中取出500万元还本付息，问现在可借多少以便到第7年末能全部偿还本利？（年利率10%）已知：A=500,i=10%,n=7,求：P解：P=A·[(1+i)n–1]/[(1+i)n·i]=500×[(1+10%)7–1]/[(1+10%)7×10%]=2434或P=500×(P/A,10%,7)=500×4.8684=2434012……7i=10%500500……500P=？作业1；某汽车运输公司预计今后５年内，每年的收益（按年终计）为８５万元，若利率按８％计，与该５年的收益等值的现值为多少？（万元）式解：由等额支付现值公38.339)08.01(08.01)08.01(85)1(1)1(55nniiiAP作业2：某项目贷款２００万元，投资在开始时一次投入，建设期二年，第三年开始营运，年净收益为４０万元，若年复利率为１０％，在投资后多少年能回收全部投资？解：其现金流量图如图所