XXXX年常州房地产市场年报

2013年常州房地产市场年报2014.1.102013年年度汉语第一热字年初国五重三限，中央调控决心显。地方国五紧相随，各有侧重效果浅。调控政策再升级，七折利率再难现。年末三中全会后，房产政策方向变。房叔广厦千万间百姓一房已开颜以房养老报告脉络一、宏观篇二、土地市场篇三、商品房市场篇四、营销推广篇五、预测篇一、宏观篇“国五条”空转，年底调控升级、信贷收紧今年以来各地土地市场持续活跃，地价上涨，地王频现。2013年全国出现总价及单价地王67个，地王大战席卷全国，总价及单价不断被刷新，尤其是一线城市受追捧；全国房价连涨18个月，全国69个城市房价上涨，京沪穗深累计涨幅均在28%以上；政策调控风险加大，一二线城市调控再升级，三四线城市俨然成为调控“无人区”，只是常州楼市调控仍差强人意。一线城市越调越火，三四线不调熄火宏观政策十八届三中全会市场化财税改革土地改革推进城乡一体化建立城乡统一建设用地市场一揽子财税改革工程本届三中全会强调“市场决定性”，预计未来楼市政策将逐步摆脱一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，现行调控手段仍将继续实行。城镇化楼市调控逐步去行政去行政化为必然趋势，但短期内行政化措施难全面放宽房地产财税改革任重而道远目前房产税成效甚微，试点扩围提上日程，但将主要集中在一二线城市，短期来看，对市场影响有限。长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应。短期影响：小产权房不能“转正”，土改政策也需要一个立法和实施过程，短期内对房价不会产生较大影响。土地制度改革试点大规模开启将为新型城镇化奠定基础；而推进户籍改革及各类资源的均衡才能实现真正的城镇化。十八届三中全会房地产市场化，制度调控长效化是方向宏观政策2013年常州城建大事记1、常州轨道交通建设规划获批，未来将形成“地上地下”互补交通网2、八届中国花卉博览会成功举办，带动西太湖花博会展区及周边区域成交建设与发展3、常州龙城大道隧道通车，快速路闭合成环形4、花园街将与晋陵路对接，为武进到市中心的第3条主干道，成为推进“常武一体化”的关键走廊。……地铁，高架，市政道路，立体化交通助推跨区购房城市建设二、土地市场篇2013年，全国土地市场异常火爆，地王频出，据不完全统计，300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增长50%，单价、总价地王67个；作为准二线城市的常州则异常冷清，土地供应、成交双双下滑，2013年总出让金247亿元，同比下滑26%，全年成交土地138宗，其中溢价成交仅7宗，流标14宗；常州房地产市场存量多、待开发量大，房价难上涨，整体投资环境不容乐观，而地价居高不下，多数开发商望而却步，政府背景房企托底现象频频（2012、2013年连续2年，均占总成交量40%左右）。万㎡万元/亩常州土地市场供需两不旺，市场偏冷2009-2013年常州经营性用地供需走势74674592649581777784343971871120625628331237502004006008001000200920102011201220130100200300400出让面积（万㎡成交面积（万㎡每亩均价（万元/亩）供需分析2009-2013年常州居住类用地成交走势3624692482141561346197618031781191601002003004005002009201020112012201305001000150020002500成交金额(亿元)楼面价（元/㎡）价格分析与一线城市表现相左，土地出让金连续三年下滑，今年仅156亿元，创历史新低2013年，常州市居住类用地成交金额仅156亿元，同比下滑27%，创历史新低；楼板价持续性上涨，2013年常州居住类用地楼板价1976元/㎡，同比上涨10%；2013年对全国土地市场来说，又是一个火热的“丰收年”。当年全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。全国前50强房企通过招拍挂新增地块建筑面积达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。近年来，随着城市化进程的加快，商业配套需求急剧升温，在此背景下，常州商业地块出让明显增多，商业地产如雨后春笋般迅速崛起，据不完全统计，常州共有42个shoppingmall，其中已开业22个；在严厉的楼市调控背景下，绿地、万科、远洋、龙湖以及本土新城等以住宅开发为主的房地产巨头，都成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域，对其而言，通过商业地产开发，迎合地方政府需要，参加城市建设和商圈开发，也可以收到曲线拿地的效果。商业超前性大幅度供应，发展前景堪忧结构分析5537918556114768576（68%）50217458（64%）207（29%）47301（69%）100（23%）380%20%40%60%80%100%200920102011201220132009-2013年各类型土地成交比重示意图（单位：万㎡）居住类纯商业其他存量分析区域宗数占地面积（万㎡）最大总建面积（万㎡）城东846.18121.26城南818.9952.27城西22128.69388.29城北416.9440.35城中000新北区34150.37379.68武进西太湖21147.18341.35武进中心区1659.53169.33武进乡镇1789.50218.63总计130657.381711.16截止2013.12.31，市区待入市居住类用地情况一览表市区未入市居住类用地示意图城东6%城南6%城西17%新北区27%武进西太湖16%武进中心区12%武进乡镇13%城中0%城北3%武进41%中心城区32%新北区27%存量高企，市区尚有657万㎡土地待入市，总建面超1700万㎡，去化压力巨大去库存是现今常州房地产市场的首要任务，因此，2014年政府有意减少土地供应，据悉，市区计划供地3000亩（新北区800亩，武进区1200亩，中心城区1000亩）；由于目前存量高企，土地供应的减少、地价的攀升，短期内不会推动房价的大幅上涨。2013年，万科来了，中海再拿两地，7家千亿房企仅碧桂园尚未布局常州新城龙江路西侧龙城大道北侧地块（13.11）51966/251/1257/商住地块名称/出让年月/占地面积（㎡）/每亩均价（万元/亩）/楼面价（元/㎡）新城储运公司地块（13.1）45420/655/2455/商住中海大容纺织地块（13.2）158300/405/2026/商住嘉宏怀德中路南侧、车厂路西侧地块（13.3）39700/443/2217/商住路劲西林职中地块（13.5）94510/251/1507/商住路劲清潭西路北侧、车厂路西侧地块（13.12）88550/410/2462/商住万科湖塘镇滆湖中路南侧长沟河西侧地块（13.6）93847/360/2160/商住中海三井街道泰山路东侧龙城大道北侧地块（13.8）81365/526/3119/商住黑牡丹三井街道兴业路北侧、泰山路东侧地块（13.8）51943/390/2341/商住菲律宾SM集团辽河路北侧、藻江河东侧地块（13.10）191612/134/670/商住重点地块区位图已入市公司土地储备量（万㎡）2013年新增土地储备量（万㎡）已入市地块未入市地块合计1星河300030002新城（本土）19559254343路劲9646142464绿地115011505华润112011206融创绿城9709707常发（本土）9509508中海65.620.686.2289九龙仓622486010世茂82082011龙湖70070012雅居乐62062013招商局51051014荣盛43.6043.6015金地36036016万科023232317保利20.6020.6018景瑞18.4018.4019万达14.3014.3020和记黄埔11.6011.6021深业10.8010.8022恒大11010.5023佳兆业8080合计——1576.9172.61749171土地储备星河第一，新城次之，路劲142万㎡位居第三品企土地储备未来两年，受政府惜地政策及需求量的影响，常州土地供应将大幅减少；受商品房市场影响，土地市场需求相对萎缩，拿地热情不高；政府力挺地价，但开发商常州拿地热情不高，导致土地市场短期冷清，长期需找一种更为适合的量价新平衡点；房企在常州布局发生变化，主要表现为：大型一线房企更加谨慎，中小型房企外地拓展.。土地市场小结三、商品房市场篇类别新增量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）20132012同比20132012同比20132012同比商品房1024.56869.02+17.90%690.77649.85+6.30%71907084+1.50%商品住宅792.42678.79+16.74%594.45554.59+7.19%70656771+4.34%毛坯住宅703.49569.17+23.60%519.79499.03+4.16%64676215+4.05%精装公寓49.3342.4+16.34%51.9232.16+61.44%1029210646-3.33%别墅39.667.22-41.09%22.7423.4-2.82%1335613303+0.40%办公46.758.73-20.48%22.7922.71+0.35%73657068+4.20%商业96.6677.98+23.95%44.5249.09-9.31%1166212564-7.18%备注：商品房=商品住宅+商业+办公+其他（未列出）；商品住宅=毛坯住宅+精装公寓+别墅数据表现2013年总体成交“量价齐升”，别墅、商业表现不佳排名项目名称区域产品成交金额（万元）市场占有率套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）热销原因分析1世茂香槟湖新北毛坯住宅843703%875119766.47045高层降价，别墅凭借产品优势吸引原山退房客户购买别墅429566627088.16158582新城香溢澜桥武进毛坯住宅693012.6%1102111944.76191低价洋房3238532740489.237998别墅8172237123.43114733龙湖香醍漫步城北毛坯住宅835882.2%903119070.47020二期低价，三期新品性价比高别墅10383297638.4135934御城武进毛坯住宅785652.1%812114958.96834高层降价、别墅现房别墅10738258772.89122405华润国际社区城南毛坯住宅817432%1101124535.96564电商、低价精装住宅2674343472.1977006星河国际花园武进毛坯住宅650191.9%59679043.218226电商、推广、首付分期，精装公寓毛坯价精装住宅1115721913005.658579别墅380052591.68146627绿城玉兰广场武进毛坯住宅767941.8%838105824.67257电商、降价8新城香悦半岛城西精装住宅639891.8%68480817.317918低价别墅12447115395.11230719九龙仓国宾花园新北毛坯住宅514881.78%59672920.667061高层低价洋房降价洋房2365210825196.97938710新城香溢紫郡城东毛坯住宅555361.68%96493759.965923降价精装住宅1519120720938.447255销售排名——住宅前十价格、品质缺一不可，前十项目均为品企、大盘备注：住宅实际销售金额口径，下同排名项目名称区域成交金额（万元）市场占有率套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）热销原因1新城香溢澜桥武进1016863.03%1429152433.946671低价2世茂香槟湖新北843702.51%875119766.427045降价3龙湖香醍漫步城北835882.49%903119070.437020二期低价4华润国际社区城