XXXX年常州房地产市场研究年报_36页

厚石：2010年房地产年报-Page12010年常州房地产市场年报目录政策篇一、国家政策走势二、2011年政策预判土地篇一、土地市场供需分析二、土地成交结构分析三、土地成交溢价分析市场篇一、整体市场分析二、区域市场分析三、常州2011年市场预计上市量四、2010钟楼区域发展概况五、重点项目分析营销篇一、情景营销三、优惠促销厚石：2010年房地产年报-Page2政策篇一、国家政策走势：调控动态措施要点2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29二次调控（新国五条）国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部：闲置土地一年以上禁拿地2010.06.12住建部等七部门发文加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.04.17一次调控（新国十条）“新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。厚石：2010年房地产年报-Page32009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。两次重点调控主要内容对比：2010年的中国楼市，4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了“新国十条”，除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款，成为此次调控的新亮点。房贷政策的明令严限，使全国楼市尤其是北京、上海、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易迅速降温。然而，在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰。于是，9月29日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策。随即在楼市10月一个短暂走低后，11月、12月，全国楼市交易继续平稳回升。新政9月国五条(二次调控)4月国十条（一次调控）主要内容特点主要内容特点贷款首套房首付款30%以上无户型差异套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有户型差异二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍完善差别化住房信贷首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发第三套及以上住房贷款加大力度首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款灵活执行厚石：2010年房地产年报-Page4保障性住房推进保障房及中小户型商品房建设增加供应确保完成2010年建设保障性住房300万套具体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数对部分城市提出要求地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施执行灵活货币政策走势：措施主要内容上调存款准备金率央行2010年六次上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率加息中国人民银行在10月及12月两次分别上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点点评：这是央行今年以来六次上调存款准备金率，11月、12月，密集性连续三次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。2010年1月18日，央行第一次上调存款准备金率0.5%；2010年2月25日，央行第二次上调存款准备金率0.5%；2010年5月2日，央行第三次上调存款准备金率0.5%；2010年11月16日，央行第四次上调存款准备金率；从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；12月20日，第四次上调存款准备金0.5个百分点。2009年，为了GDP保八，以及通过刺激国内消费抵消世界经济形势的影响，国家开始实行宽松货币政策。到2010年下半年，连续不断走高的CPI消费指数，货币通胀日趋严重，截至11月，CPI消费指数已经达到了6.1%。2011年中国经济步入加息通道，国内经济实施紧缩型货币政策已经势在必行。厚石：2010年房地产年报-Page5二、2011年政策预判1、房产税征收2010年两次调控分别从需求、供应、监管、保障等各方面予以全面的调控，但是纵观2010年整体市场变化，虽然调控后有一定影响，但并未收到中央预期效果。目前取消原有《房地产税暂行条例》中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。对高档房、大户型、非自主的住宅，以年为时间单位，以面积为单位，征收保有环节税负，以遏制楼市投机，稳定市场，基本是进一步调控房产市场的主要手段。2、加息、以及调整存款准备金率2010年严重的货币通胀局面已经是不容缓，2010年六次调整存款准备金率，两次存贷款加息，特别是11月、12月的频繁动作，已经很明显的预示了2011年将实施紧缩型货币政策以期抑制通胀。3、保障房具体细则要求出台增加保障性住房用地、公租房、经济适用房以稳定房地产市场的健康发展一直是2010年度出现最多的官方语言。但是加快保障房建设已经提了很多年，很多城市缺乏热情，尤其是二、三城市并未实际实施，2011年中央对保障房建设提出刚性要求，具体政策也很有可能出台。厚石：2010年房地产年报-Page6土地篇一、土地市场供需分析2010年全年，常州共挂牌土地160宗，合面积799万平方米，其中纯住宅用地挂牌共49宗，合面积286.5万平方米；商住综合用地挂牌共49宗，合面积336.6万平方米；纯商业用地挂牌共38宗，合面积105.5万平方米，商办用地20宗，合面积58.2万平方米。2010年常州共成交土地147宗，合面积746万平方米，流拍6宗地块，中止挂牌土地4宗。月度成交量最大的为2月、11月，月度成交129万平方米、118.7万平方米。常州10年经营性土地市场走势0204060801001201400102030405060土地出让(万平米)38.5130.40.882.7408671.627.648.668.4118.785.8土地成交（万平米）38.5129.60.881.226.783.971.625.937.668.4118.771成交价格（亿元）22.935.30.719.3728.126.91118.327.95533.31月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：常州国土资源局注：不包括工业等用地附：2010年流拍土地列表地块名称区域出让面积容积率用地性质起始价万元挂牌时间交易时间目前状态湟里镇常溧公路东侧洋淀村地块武进区8401.22.2商住10082月24日2010-2-24流拍湟里镇金泉路西侧地块武进区19560.4住宅102.694月1日2010-4-1流拍龙城大道南侧、横塘河东路东侧QL050107中心城区145630205住宅460005月26日2010-5-28流拍宝塔山路以东黄河西路以北地块新北区53462商办5006月11日2010-6-11流拍黄河路以北空港三路以西地块新北区175191.4住宅13506月11日2010-6-11流拍玉龙路东侧中心城169403.5商办51008月6日2010-8-6流拍厚石：2010年房地产年报-Page7CX-030107-2地块区二、土地成交结构分析2010年，常州市成交土地中，商住综合性质土地成交319.4万平方米，占整体成交的42%；其次为纯住宅性质土地，成交面积达261.3万平方米，占整体成交的35%；另外常州本年度商业性质土地成交105.5万平方米，占整体成交的14%。常州2010年土地成交结构分析35%42%14%7%2%住宅商住商业商办办公三、土地成交溢价分析常州2010年市土地总成交310.6亿元，溢价率为35.5%，和2009年土地成交总价180.9亿元相比，环比上涨了71.7%，但是溢价率比2009年的溢价率缩小率15个百分点，2009年的溢价率为51%。从下表可以看出，2010年的土地溢价率最高的为新北区，总成交90亿元，溢价率高达53.3%，武进区的溢价率最低，为12.6%。常州2010年土地溢价情况29.20%12.60%53.30%050000010000001500000中心城区武进区新北区0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%挂牌总价成交总价溢价率厚石：2010年房地产年报-Page8附：2010年溢价成交地块详表2010年成交地块中，溢价率最高的分别有复兴菜场地块、钟楼开发玉龙路地块、绿城武宜路地块、武进交通星火南路地块。其中成交总价最高的为7月28日绿城集团与科泰（香港）联合拍得湖塘镇武宜路西侧(大通河-人民路)地块A#、B#、C#、D#、E#，楼面均价5050元/㎡，地块总价为20.8亿元，五地块整体溢价率该地块地处政府着重规划的武宜路地段，有着优越的地理位置、方便快捷的交通，并且已有众多在建的楼盘坐镇，如绿地外滩1号、万博城市广场、紫金城等，伴随着武进经济的飞速发展以及政府的合理规划，该路段将成为区域经济发展的重点地段。另外，2010年常州市成交地块中，楼面均价最高的为3月5日中海置业拍得的荆川路西大园村北地块。该地块位于中心城区，出让面积0.8万平方米，为住宅用地，中海置业以0.65亿拍得，溢价率高达91%，楼面均价达7683元/平米。地块名称区域出让面积容积率用地性质起始价成交价竞得人溢价率复兴菜场及周边地块中心城区55402商办1001200张亚媛1100%玉龙路两侧CX—030107—2地块中心城区169403.5办公130010300常州钟楼经济开发区投资建设有限公司692%湖塘镇武进汽车城星火南路延政东路东南角地块武进区19719.82.5商业8874929常州市武进交通产业发展有限公司456%横林镇顺通路两侧AB地块武进区576252.5商住432123222江苏建地置业发展有限公司437%湘江路以北科四路以西地块新北区58164.7商住17506300常州太平电器有限公司260%藻江东路以东龙虎大街以北地块新北区147202.5商住13004550常州市河海房地产开发有限公司250%西太湖环湖北路与兴湖路交叉口东北角地块武进区33282.32商住408314168常州平水置业有限公