第四讲房地产开发投资概论

第四讲：房地产开发投资概论张辉北京大学经济学院主要内容1、基本概念2、房地产开发的基本程序3、开发项目的可行性研究4、开发项目的规划设计5、商品住宅项目投资分析研究6、招标与投标7、房地产开发的趋势1.1房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。1.2房地产开发的特点开发成本高,投资量大。开发建设期长,投资周转慢。市场具有地区性和分散性。需求具有稳定性。涉及面广,综合性强。成交价格在某一范围内具有不确定性1.3房地产开发分类根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。2、房地产开发的基本程序可行性研究前期工作建设实施营销与服务2.1可行性研究机会研究和立项市场调查和分析规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐2.2开发项目的前期工作立项、机构组建土地取得规划、设计规划、设计方案报批资金取得拆迁、清场2.3建设实施发包（招标）办理开工手续施工准备（三通一平等）工程施工的管理与控制竣工验收决算2.4营销和服务营销计划广告与营销策划预售、租、售产权登记等法律手续售后服务物业管理3开发项目可行性研究可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、经济上是否合理和项目的风险有多大。3.1可行性研究的内容与步骤3.1.1房地产开发项目可行性研究的作用房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。3.1.2房地产开发项目可行性研究的内容(1)总论。(2)市场调查和需求分析。(3)开发项目场地的现状与建设条件分析。(4)规划设计方案。(5)项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。(6)投资估算。(7)资源供应。(8)经济分析和财务评价。(9)社会经济评价。(10)结论3.1.3可行性研究的阶段划分机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评价3.1.4可行性研究的工作程序(一)项目筹划(二)市场调查与分析(三)优化和选择开发方案(四)方案评价(五)编制研究报告3.2市场分析房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。3.2.1房地产开发投资的影晌因素内部因素宏观因素人口市场规模政策.....微观因素地段城市规划基础设施....外部因素影响因素3.2.2市场调查程序：1、明确目标2、制定研究计划3、组织实施4、分析和处理信息5、提出研究报告内容：1、环境调查2、供需情况调查3、开发场地调查。3.2.3市场机会分析是否具备相应的资源、能力和优势？确定最有吸引力的开发机会：市场规模和市场增长市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。评估细分市场:该细分市场的规模与发展潜力;细分市场竞争结构状况;企业的目标与能力。开发项目的市场定位:识别可利用的竞争优势;选择若干个确立优势；宣传竞争优势。产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析房地产项目投资市场分析一般内容1．市场分析的程序总体市场资料资料内容（一）大环境分析1．人口组成1．人口成长及变动情况、家庭户数、户量2．产业发展1．就业人口2．就业机会与失业率、产业结构与分析3．所得水准1．平均每人国民生产毛额2．家户所得阶层分布情况3．家户所得变动趋势4．市场景气1．建筑执照面积2．使用执照面积3．房屋建筑类指数4．房屋建筑人数5．契税件数6．开工面积7.销售率8.建筑物买卖移转登记件数9．物价指数5．住宅情况1．住宅投资水准2．平均房价变动率3．自有住宅比例4．每户住宅面积5．空屋率6．住宅存量7．住宅供需分析8．新建住宅变动6．金融措施1．货币供给额2．中长期放款利率3．贷款成数高低4．金融业融资状况5．证券市场分析7．都市发展1．都市计划（主要计划、细部计划）相关内容2．都市人口、产业3．交通运输及道路系统之配置4．公共实施分布情形8．相关政策1．住宅政策2．金融措施3．土地政策4．各项管理法规5．其它相关政策2．市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1总体市场研究分析的资料内容表2．区域环境因素条件分析内容（二）区域环境分析1．区域内人口组成投资基地区域范围概况1．位置2．当地人口3．家庭户数4．户量5．所得2．公共设施1．各项公共设施2．种类、规模及区位3．土地利用1．都市计划之使用分区2．建物形态4．交通运输1．联外交通情况2．主要道路3．重要交通设施4．交通流量分析5．商业活动1．商业设施分布情形2．商业活动量3．商业种类4．商业吸引人潮量分析6．消费需求1．消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2．消费者负担能力分析7．区域市场发展1．区域内推出之住宅个案分析（形态、坪数、销售状况）2．未来发展动向之预测8．区域市场胃纳1．个案推出情形2．个案销售情形9．竞争个案1．个案名称、位置、形态、楼层数2．规划坪数、户数3．推出总价、平均单价4．销售率5.客源2．市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1总体市场研究分析的资料内容资料个体市场资料内容小环境分析1．基地现况面1．基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2．基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2．邻里环境面1．邻里范围之界定2．居民生活形态3．实质环境4．产业活动形态5．公共设施配置6．交通可及性7．住宅及土地开发形态8．法规管制情形3．竞争能力方面1．竞争个案之位置2．竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情况3．竞争个案之经营计划与行销策略4．供需面1．未纳率之推估2．占有率之推估5．财务面1．成本之估算2．投资报酬率之估算2．市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分表2个体市场分析之资料内容3.3开发方案开发目标：何处投资开发和开发何种项目土地开发？构筑物开发？房屋开发？住宅？商场？写字楼？投资规模：取决于风险分析贷款？合作？分期？开发时间：开工和开盘时间。预售？现房？分期？3.4经济评价开发项目方案的确定,须建立在多方案比较的基础上,因为每个方案在建筑、结构、装饰和材料选用以及工艺等方面各有其优缺点。所以要进行多方案比较,选出技术上先进、经济上合理的设计方案。3.4.1费用测算总投资构成：(一)土地有偿使用和拆迁和偿费(二)前期工程费(三)建筑安装工程费：直接费、间接费、利润、税金(四)基础设施费(五)公共配套设施费(六)开发企业的经营管理费(七)其他代收费用(八)建设期贷款利息施工费用：投资估算、设计概算、施工图预算、工程结算、竣工决算3.4.2财务评价1．投资利润率。2．投资回收期。3．借款偿还期。4．净现值。3.5风险分析在房地产开发项目的经济评价中,所引用的数据均来自估算或预测,不可能完全与未来的情况相符,从而使决策具有潜在的误差和风险。3.5.1主要风险因素(一)市场风险(二)经营风险(三)利率风险(四)政策风险(五)其他风险3.5.2风险分析方法1、敏感性分析假定风险因素的变化程度，计算变化后的财务指标，进行对比分析。2、概率分析假定风险因素符合概率假设，用概率的方法计算财务指标的统计特征值。3.5.3风险防范(一)风险回避：消极防范措施。(二)风险转移：保险转移、风险控制转移风险财务转移(三)风险控制：选择风险小项目、做好市场研究、投资组合、分期开发。4开发项目的规划设计与评价设计方案是一切评价的基础对方案的正确评价是科学决策的基础4.1开发项目的规划设计一、城市规划二、居住区规划三、开发区工程勘察与设计四、规划设计的组织与委托4.2设计方案评价4.2.1基本指标(一)用地容积率(二)建筑密度(三)建筑间距(四)户室比(五)造价4.2.2评价方法多目标、多主体、多结果、5商品住宅项目投资分析研究影响住宅项目投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下：（1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标；（2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市场情况进行分析，预测项目的未来发展前景；（3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位；（4）项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模；（5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等；5.1住宅项目投资分析的依据和内容（6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究；（7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用；（8）项目的经济财务评价。根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价；（9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分析各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。5.1住宅项目投资分析的依据和内容5.2住宅项目投资分析的基本思路项目投资立项市场研究市场预测市场定位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场竞争研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式（价格定位）开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析（定位子）过渡层分析（定调子）里层分析（定盘子）结论（定性分析）图1：住宅项目投资分析思路(1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区位选择。项目外部环境经济因素社会因素政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理