世联顾问XXXX武汉星科地产后湖项目整体定位及物业发展

星科后湖项目整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：武汉星科房地产有限公司A-1113-GW-2011-0021122整体定位与物业发展建议（中期汇报）整体定位与物业发展建议（终稿汇报）市场调研阶段Ø项目地块查勘Ø区域宏观经济背景研究Ø房地产市场调研Ø政府官员访谈Ø专业人士访谈Ø一线销售人员访谈Ø消费者访谈2011/04/182011/05/162011/04/09Ø项目优劣势分析Ø项目机会挖掘Ø案例借鉴Ø项目整体发展战略Ø项目定位Ø物业发展建议思路2011/05/28Ø根据客户意见对中期报告进行调整、修改Ø物业发展建议项目研究的工作阶段划分3项目前期沟通达成共识：1.项目开发次序为：从南往北，从东往西2.项目容积率、90/60限制可以拉通考虑3.项目整体发展的三个方向p基于区域开发大盘来思考p基于区域大盘竞争态势来思考p基于项目多物业发展的角度来思考4.启动区与项目整体发展方案同步进行5.启动区已经完成工作：启动区户型及规划调整建议、启动区售楼部建议，案名建议，此方案不再赘述。4411对项目基本判断项目物业发展建议对项目基本判断项目整体定位项目发展战略研究方向一研究方向三研究方向二Ø项目基本属性Ø项目竞争环境Ø项目开发特点地块四至：东临戒毒所，南面临汉口花园在建地块，西临城中村，北临三环线，外部无资源优势地块四至地块四至项目属性项目属性地块交通内部情况32三环线三环线，塔子湖东路梦湖香郡别墅56221134456三环线君安花园地块四至情况：Ø东面：临戒毒所，对面为塔子湖西路，规划中的汉孝城际铁路。与新世界梦湖香郡小区相临。Ø南面：临汉口花园，距离后湖大道约1000米Ø西面：地铁6号线交通走廊，待拆城中村Ø北面：临三环线55地产集团用地城投用地56汉口花园塔子湖西路5经济指标66地块交通：交通进入性差，未来主要依靠塔子湖西路和井南大道，但均处于建设中路网不通过关键词：规划道路建成道路地块交通情况：p项目现状交通不畅，进入性差。p未来建成主要依靠为塔子湖西路和井南大道，两条城市道路并非后湖第一等级交通干道。地块四至项目属性项目属性地块交通地块交通内部情况经济指标77地块内部情况——地块较为聚集，内部私房待拆、生熟地夹杂，无强势景观资源依托无强势景观资源依托关键词：北部三环线中环物流园K6地块北部边界东面塔子湖西路项目拆迁现场K6地块与汉口花园分界点井南大道现状p地块内部情况：p内部：待拆私房、私房工厂、两个产业市场、高压走廊边缘p地块内部有戒毒所，影响项目整体形象地块四至项目属性项目属性地块交通内部情况内部情况经济指标88项目总建面180万方，属于高容积率大规模项目，预计开发周期8-12年大规模、高容积率关键词：限制条件：1.必须先开发K6地块。2.开发次序：由南往北，从东往西3.项目地块受90/60限制。项目经济数据指标开发用地占地面积（公顷）容积率建筑面积K15.643.27184428K212.463.74466004K32.693.5394957K43.233.45111435K50.983.9438612K64.63.54162840合计1058276公园占地面积（公顷）容积率建筑面积S2.72272001.232.334.620.45合计113500项目经济数据指标产业划拨占地面积（公顷）容积率建筑面积C12.082C20.22C33.11Cb2.66合计161400产业商服占地面积（公顷）容积率建筑面积C43.22S1.39S0.57合计103200还建容积率建筑面积H14.0645万方地块四至项目属性项目属性地块交通内部情况经济指标经济指标研究方向一：不能简单看成180万方大盘开发而要站在区域开发与城市运营的高度来思考9：本项目对城市、区域发展以及企业具有不同寻常的意义，必须从城市运营、区域开发的高度审视本项目城市视角•大武汉城市化进程加速，城市升级带来宏观利好区域视角•后湖区域发展日益成熟，区域价值逐步攀升•东后湖受制于前10年的发展，可改变的空间不大，价值平台受限•西后湖相对纯粹，具备后发优势，更易于形成后湖新中心•区域有望通过本项目迎来全新发展的契机企业视角•项目是企业实现自我升级，从开发商到城市运营商的蜕变，是企业发展模式，实现区域与品牌扩张的关键之作项目开发背景竞争范围：受道路发展的影响，客户来源区域的区别，本项目竞争范围主要圈定在西后湖及杨汊湖片区项目竞争范围二七、解放大道沿线客户东后湖唐家墩、新华下路沿线客户10p后湖片区客户存在普遍相似点，多为区域内及市中心外溢客户，短期来看客户有一定重叠；p受金桥大道的阻隔，东西客户群体呈现出不同的特点：p东后湖客户：以区域内部及二七、解放大道沿线外溢客户为主；p西后湖以区域内及唐家墩、新华下路沿线分流客户为主；p西后湖片区客户群体与杨汊湖片区存在一定重叠，从大盘发展的角度来看，项目未来将主要面临杨汊湖片区的竞争。金桥大道竞争环境：区域内潜在供应量超过700万方，竞争环境激烈项目竞争环境已知潜在项目规模（万方）城投·中央华城项目150百步亭·新春村项目57福星·姑嫂树项目110万科·唐家墩项目130福星国际城60其它中小型项目〉20本项目180总计〉700本项目福星项目福星城万科项目百步亭项目城投项目研究方向二：项目规模优势不凸显，品牌缺乏支撑一定要基于竞争格局来思考，如何突围，建立自身价值体系12竞争项目多为“品牌+大盘”开发模式，项目应从大盘竞争的角度出发，如何突围，建立自身价值体系项目竞争环境竞争楼盘特点：“品牌+大盘”研究方向三：一定要充分考虑各物业之间的关系，研究各物业市场的发展机会13用地多元化，涵盖住宅、商业、产业、公园、还建开发等：1、如果各物业关系处理适宜，则会相得益彰，促进项目发展；2、如果各物业关系处理不当，则会对项目开发造成影响。如商业、产业对住宅私密性、舒适型的干扰。开发用地还建用地公园用地产业用地项目用地呈现多元化特点，涵盖开发、还建、产业、公园、商业等多业态，要充分考虑各物业关系项目用地特点14结论：本项目研究方向对项目基本判断研究方向一：基于区域开发大盘来思考，项目应该遵循哪些区域开发的一般规律？研究方向二：基于竞争环境来思考，项目能从哪些方面来突破，建立自身核心价值体系？研究方向三：基于如何处理各物业关系来思考，各物业角色如何定位，促进项目开发？151522研究方向一：区域开发大盘研究项目物业发展建议对项目基本判断项目整体定位项目发展战略研究方向一研究方向三研究方向二16案例选取案例选取的原则：Ø城市大盘Ø高容高密项目Ø区域开发，主动城市化案例研究的切入点：Ø如何建立区域开发模式？Ø站位区域开发，如何实现项目的高价值？Ø武汉万科金色城市Ø成都中海国际Ø深圳桃源居17万科金色城市万科金色城市：位于武昌三环线内，城市较陌生区，提出在白沙洲造一座“一生之城”Ø占地面积:135541平方米Ø建筑面积:543013平方米Ø容积率3.47Ø物业管理附加信息:Ø17层产品2.1元Ø28层产品2.3元Ø万科金色城市不断完善各方面城市功能，为满足居民工作与生活需要，建立具备可持续发展、强烈归属感和持续竞争能力的理想之城而不断付出实际行动。项目总规图：整体规划，路网先行从推动武汉城市发展重要进程的造城高度出发，万科提出在白沙洲造一座“一生之城”。18万科金色城市万科金色城市：先期释放社区涵盖学校、商超、酒店公寓、精品购物、公交等多项配套设施p万科金色城市将率先在白沙洲区域引进高质量的教育以及商业等生活配套。p教育方面：万科金色城市引进优质学校华师附小，让社区里的适龄儿童，在家门口就能享受到高质量的教育；p商业方面：全力引进了武商量贩等商超行业巨头以及时尚精品商家，加上一定规模的酒店公寓，为社区居民创造一个时尚前卫的购物环境；p居民出行方面：万科金色城市更是与公交集团深度合作，将两条公交线路引入了社区之中，让社区居民享受无比便利的日常出行。（564路在2010年底增设万科金色城市站点）10年已实施配套：城市路网---两条公交线路引进后续逐步实现：社区商业----华师附小---武商量贩---酒店公寓19万科金色城市万科金色城市：首期修建道路，落实交通配套，以6200元/平米低价入市，实现开盘100%清盘销售万科金色城市价格走势图前期以6200元/平米，精装低价入市，二期价格小幅攀升，初步预计6500元/平米。修建市政路公交线路引进20成都中海国际：城市三环线边，较陌生区，119万方城市大盘区位1、成都西北角，城市三环外2、地块自身资源优越，同5400亩的城市森林公园相望；项目基本情况Ø占地面积：1986亩Ø建筑覆盖率：＜40%Ø绿化率：＞35%Ø建筑面积：约119万㎡Ø住宅面积：约102万㎡Ø公建及配套面积：超过17万㎡中海国际大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。21成都中海国际：将城市边缘产业区界定为拥有独特生态资源的，处于城市两大发展极之间的城市新区重新建立区域价值体系u具有独特生态资源u处于城市两大经济增长极之间u项目界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发项目区域原来的价值u区域规划为城市边缘的产业区u政府定义为高新区配套区域挖掘区域核心区域价值：50005000亩森林公园、体育公亩森林公园、体育公园（生态）；园（生态）；处于城市两大经济增长极处于城市两大经济增长极之间之间5000亩森林公园中海国际u区域新概念：具有独特生态资源，处于城市两大经济增长极之间u着眼于大区域，建立区域的核心价值优势，核心区应体现最核心的优势资源a、与公园联系紧密b、高尔夫c、国际网球俱乐部d、休闲、专业街区u开放的城区a、小区道路与市场道路联系加强b、道路与公园的关联u形成自己的核心吸引力，成为区域的领导者。22q启动区展示的核心价值区充分利用区域独特的不可复制的公园资源，将项目的核心优势以及区域的竞争优势展示得淋漓尽致q产品为tounhouse＋花园洋房＋多层+小高层。启动期为tounhouse＋花园洋房，树立区域形象和档次产品多元化组合而非单一产品，高端产品树立价值标竿。国际美食、酒吧街标识性道路高尔夫练习场R中R中R高R低R中R中休闲广场成都中海国际：产品涵盖多层+花园洋房+小高层+联排等多种类型中海国际大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏。在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题。23成都中海国际：分三期六区逐步开发，每期推进一部分配套设施2年起止时间开发量配套投入满足生活需要2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40万㎡）二期（30万㎡）三期(40万㎡)Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区（25万㎡）Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区(15万㎡)Ⅰ区（20万㎡）Ⅱ区（20万㎡）l星期五大道北段l国际学校l商业广场l公交总站l综合市场l幼儿园1l生活会所1l邻里商业l邻里商业l幼儿园2l涉外医院l生活会所2l邻里商业l休闲街南段l休闲街北段l邻里商业l国际网球俱乐部l雕塑长廊l集中商业l邻里商业l写字楼l国际酒店l文化活动中心l邻里商业l高尔夫练习场l森林景观大道l高级会所l星期五大道南段l休闲广场中海国际24成都中海国际：示范区高调包装，营销活动暖场，充分展示大盘气势中海国际25成都中海国际：前期以低价入市，随着项目配套的逐步完善，中后期价格逐步攀升中海国际中海国际社区价格走势图前期低价入市，后期价格逐步攀升。配套投入期配套成熟期价值实现期桃源居：总规模222万，为深圳第一社区，内部涵盖居住、教育、商贸、休闲旅游四个功能片区n功能分区商贸区：由购物休闲中心、汽车交易中心、百货超市、商业休闲步行街，及配套的酒店/俱乐部、写字楼、公寓、银行保险物业组成。居住区：总建筑面积130万M2，