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2013年惠州房地产市场周报(9.9-9.15)Unionproperty.ALLrightsreserved2013/09研究管理中心出品PART0本周导读宏观市场动态惠城区本周量价齐跌;网签住宅466套,网签均价6763元/平米。金九节气将至,光耀荷兰小城、禾塘集等项目开盘/加推,抢占市场先机;中信水岸城特色糖果样板房开放、王府钓鱼台等举办鸡尾酒会等吸引人气。李克强:选择改革而非放松货币应对经济下行;统计局:8月CPI同比增长2.6%,PPI同比下降1.6%环比上涨0.1%。目录ContentsPART1宏观与政策一周市场动态名人名企本地资讯PART2土地市场住宅市场商业写字楼市场片区量价成交情况住宅成交均价项目成交龙虎榜PART3一周楼市动态短信监测开盘简讯项目营销活动媒体监测PART1.1宏观与政策统计局:8月CPI同比增长2.6%,PPI同比下降1.6%环比上涨0.1%2013年8月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.6%。其中,城市上涨2.5%,农村上涨2.9%;食品价格上涨4.7%,非食品价格上涨1.5%;消费品价格上涨2.5%,服务价格上涨2.7%。1-8月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%。8月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.5%。其中,城市上涨0.4%,农村上涨0.6%;食品价格上涨1.2%,非食品价格上涨0.1%;消费品价格上涨0.6%,服务价格上涨0.2%。2013年8月份,全国工业生产者出厂价格同比下降1.6%,环比上涨0.1%。工业生产者购进价格同比下降1.6%,环比上涨0.1%。1-8月平均,工业生产者出厂价格同比下降2.2%,工业生产者购进价格同比下降2.3%。合纵解读:8月CPI同比上涨主要受政府提高粮食收购价格与国际油价上涨及年末因素叠加影响,下半年食品价格还会温和上涨,但压力不会太大,总体走势可控。8月PPI的数据是因为工业生产没有得到很大恢复与内需减少,反映出销售困难。PPI的下降还是令人比较担忧,表明经济活跃程度不高。李克强:选择改革而非放松货币应对经济下行2013年以来,中国经济的增速逐渐放缓,这虽然是中国政府主动调控的结果,但同时这也引发了国际社会对于中国经济发展长期前景的担忧,李克强坦言,因为国际国内多种因素影响,中国经济出现了放缓的情况,特别是今年一季度和二季度以来,下行压力较大“但是,我们坚持稳中求进的总基调,在稳定宏观经济政策的同时,把稳增长、调结构、促改革统筹起来。可以说,最近一段时间,尤其是8月份主要的经济指标包括先行指标,都出现了回升向好的势头。”在经济下行压力加大的时候,有一种选择就是调整宏观经济政策,增加赤字,放松货币,这可能会起到短期效果,但是对未来未必有利。”李克强说,我们选择的是另外一种———保持定力,沉着应对,综合施策,精准发力。特别是突出释放改革最大的红利,激发市场的活力,着力调整经济结构,转变发展方式,和稳增长有机结合起来。PART1.1宏观与政策国土部:推进集体土地确权为不动产登记奠定基础各地要通过组织开展农村地籍调查,全面掌握农村范围内每一宗土地的利用类型、数量、分布及权属、界址等产权状况,为当前开展的集体土地确权登记发证工作提供基础支撑,同时为下一步不动产统一登记奠定坚实基础。为确保农村地籍调查成果质量,国土部下达文件要求:一、因地制宜加快农村地籍调查工作。二、严格规范开展农村地籍调查工作。各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,查清每一宗土地的权属、界址、面积和用途(地类)等,建立完备的地籍调查数据库。三、加强农村地籍调查成果的信息化。开展农村集体土地所有权调查成果的上图入库工作,建立农村地籍调查数据库,更新土地变更调查数据库中权属、界址、面积等地籍信息。四、积极探索农村地籍调查成果的应用。农村土地整治等工作中,农村集体建设用地调查成果要与年度土地变更调查、土地执法等工作相结合,做到相互印证,相互支撑。合纵解读:8月信贷超预期主要受两方面原因影响:一方面是因为新一批项目开工建设,且下半年宏观经济逐步企稳;另一方面,存款形势较好也促进了信贷投放。目前贷款投放的节奏和规模得到了管控,但是社会融资规模却超出了预期,将对明年的通胀形成压力。预计央行在稳健的货币政策基础上,保持紧平衡的状态。需求拉动8月信贷好于预期货币政策将维持稳健偏紧今年8月新增人民币贷款7113亿元,同比多增74亿元。分部门看,受住房成交量的持续拉动,当月住户中长期贷款增加了3387亿元,环比多增320亿元,同比增速进一步提高,其中,短期贷款增加1479亿元,中长期贷款增加1908亿元。8月社会融资规模为1.57万亿元,分别比上月和上年同期多7504亿元和3212亿元。8月末,M2余额106.12万亿元,同比增长14.7%,分别比上月末和上年同期高0.2个和1.2个百分点。8月新增人民币贷款,高于市场平均预期。分析指出信贷数据表明经济企稳,需求向好,预计年内新增贷款将达到9万左右,而由于今年社会融资规模较大,央行将维持流动性的稳健偏紧。PART1.2一周市场动态17家房企大卖前8月销售突破4000亿元好势头仍在延续8月虽然是楼市的销售淡季,但多家房企披露的8月销售数据显示,房地产市场从年初便开始的良好销售势头仍在延续。同比去年全部实现增长,合计销售金额达601.4亿元。同时,前8个月17家房企共完成销售金额4016.4亿元,较2012年同期的3074亿元增长30.65%。从目前市场看,房企销售任务完成的都非常不错,最后几个月很可能为了提高利润率而提高房价。而随着传统旺季的到来,“金九银十”的房地产市场很可能再次出现量价双双快速上涨的情况。8月住房租金价格同比涨4.4%全国租金连涨44月国家统计局发布2013年8月份居民消费价格变动情况,全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.6%,环比上涨0.5%。其中,居住价格同比上涨2.6%,住房租金价格上涨4.4%。值得一提的是,住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势,已经连续44个月上涨。一二线城市需求集中,房租有继续上涨可能。把房租涨幅控制在合理水平,还需要两条腿走路。一是要在供应上做文章。通过增加房屋供应,缓解租赁市场紧张的供求关系,进而稳定房租价格。从这个角度上讲,保障房可以成为稳定房租价格的重要手段。二是进一步规范房屋租赁市场。针对部分房地产中介囤积房源,哄抬租金,违规吃差价等行为,政府相关部门应进一步提高相关政策的可操作性,加强市场监管。合纵解读:8月份在居民消费价格指数当中,居住类价格的上涨幅度已经稳定地成为继食品价格之外,涨幅最为明显的价格因素,其中租金的上涨是最重要的支撑。大量毕业生“入市”、陪读家长的租房需求、中介违规操作等因素都是造成房租不断上涨的重要原因。政府应该加强监管房屋租赁市场,出台相应的政策,帮助住房困难户摆脱困境。PART1.2一周市场动态一线房企8月业绩普涨地域分化加大根据万科、保利、中海、恒大在内的20家房地产企业发布的8月业绩数据显示:销售额、销售面积同比、环比均有不同程度的增长,单月合计销售额达629亿元。前8月业绩的20家企业累计销售额达到5560.65亿元,同比2012年的4371.24亿元,上涨27.2%。8月一手商品房成交面积环比7月小幅升2.9%,其中一线城市环比上涨14%,二线城市环比涨1.7%,三线城市环比下降2.3%。万科、保利、恒大、金地等布局全国的开发商都明显感受到“分化”加剧,为了确保利润率和较快的周转率,大房企回归一二线成为风潮。合纵解读:透过数据不难看出,一二线城市房价都持上涨态势,但三线城市房价不升反降,由此可见,中国的楼市呈现出各地冷热不均的现状。房企通过对于未来的趋势预判,还是选择了回流人口结构复杂、需求旺盛的一二线城市。在传统热销旺季“金九银十”的到来,推盘量增加会缓解房价上涨压力,但部分供应不足的热点城市可能会出现量价齐升的局面。养老产业成投资新热点房企龙头、民间资本加速进入随着中国老龄人口逐年快速增加,养老服务需求越发强烈,而与之相对应的服务供应却日显短缺。截至2011年底,中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人,占总人口的13.7%。预计到2013年底,中国老年人口总数将超过2亿,到2025年,老年人口总数将超过3亿,平均每年增加1000万老年人口。最近国务院总理李克强在一次国务院常务会议释放声音,确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施,并表示“将推动社会力量成为发展养老服务业的主角”,再度激发各路资本进军养老服务产业的热情。根据我国规划,到2020年将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。目前养老服务业投资热日渐升温,不少房地产企业都有意进军该领域。包括万科、保利、绿地、复地、富力等龙头房企均抛出了养老地产发展计划。PART1.2一周市场动态8月全国财政收入8588亿元同比增长9.2%8月份,全国财政收入8588亿元,比去年同月增加725亿元,增长9.2%。其中,中央财政收入4222亿元,同比增长12.1%;地方财政收入(本级)4366亿元,同比增长6.5%。本月中央财政收入增幅延续前两个月回升态势,扣除国有资本经营收入上缴增加等特殊因素,中央财政收入同比增长6%。1-8月累计,全国公共财政支出78676亿元,比去年同期增加6236亿元,增长8.6%。其中,中央财政本级支出12575亿元,同比增长3.8%;地方财政支出66101亿元,同比增长9.6%。合纵解读:中央财政收入增幅逐步回升,主要受进口环节税收累计下降的影响,地方财政收入增长,主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加,带动相关地方税收增加。从中央财政收入走势看,随着经济逐步回暖、贸易形势好转,加上基数因素对中央财政收入增长起正向拉动作用,预计今年后几个月中央财政收入增幅将逐步提高。房贷收紧潮蔓延至二三线城市额度紧张恐非主因今年以来,有关各地银行暂停房贷的消息层出不穷。进入9月,这一现象已经开始向二三线城市蔓延。由于银行信贷额度吃紧,重庆部分银行暂停受理二手房贷款;合肥最近有4家银行暂停了二手房贷款,其中农行、交行、工行等国有大行也加入停贷大军。对于大面积收紧房贷的原因,银行方面普遍的说法是额度紧张。但真实的原因也许要复杂得多,其中一个重要原因是银行对房贷风险比以往更加警惕。源于六月“钱荒”之后,许多银行心有余悸,对风险的控制更加严格。市场上有关房产税的传言,也提高了银行对房贷风险的警惕。房产税一旦推出(当然这个过程是渐进的),那房屋作为投资品的持有成本就大幅增加,从而失去作为投资品的吸引力,房屋需求自然就下降。这种预期正是银行收紧房贷的一个重要原因。另外一个原因,是房贷越来越显现出一个特点:高风险低利润,而且回收周期非常长。此外,房屋贷款一旦出现违约,对银行而言,风险和收益也不匹配。PART1.3名人名企华远地产求变谋扩张任志强掷27亿元打造百亿军团华远地产通过收购两家项目公司,以10.19亿元的价格获取了西安的两块地。而今年初,华远地产又以3.26亿元拿下了北京市密云一块地.除此之外,2012年12月31日,华远地产以10.05亿元,通过挂牌出让的方式获取北京市通州区梨园镇地块,溢价率为491%,创下三年来北京土地市场的最高溢价率。而就在此前一个月,华远地产以3.04亿元获取了西安市太华北路一块地。至此,华远地产共斥资近27亿元增加土地储备,其中,2012年新增地上建筑面积24.5万平方米。同时,截至9月9日,公司2013年年内新增建筑面积约为73.2万平方米(规划地上建筑面积)。公司2012年销售额已达56.2亿元,加之近一年时间内,公司斥资27亿元加紧“存货”,同时若其能保持年均开复工面积在180万平方米之上,预计可以撬动公司百亿元销售目标,未来两年内,跻身地产业“百亿军团”可期。8月销售额过百亿恒大加快一线城市布局8月份恒大地产实现销售额114亿元,环比增长40.6%,销售面积167.6万平方
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