XXXX年成都房地产市场年报

1吉信行资运部知识管理2015年成都市房地产市场回顾与预测2报告说明1.本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任；2.本报告宏观数据来源为国家统计局，市场数据来源为吉信行数据库，其中数据范围大成都包括主城区和五近郊、天府新区；3.本报告市场数据均为备案数据，其中土地市场数据截止2015年12月21日，住宅与商业市场数据截止12月27日；4.本报告对内参考，请相关人员注意保密。3Part1.宏观背景Part2.土地市场Part3.住宅市场目录CONTENTSPart4.商办市场Part5.市场预判4PART.1•经济压力•应对措施•房地产政策•行业观察宏观背景51.经济压力：实体经济疲软经济新常态下，宏观经济下滑筑底。拉住下滑趋势，保持7%以上增长率，任务艰巨。三大“克强指数”整体走势呈现震荡下行趋势，累计增长率均处于历史低位，实体经济疲软，今年前九个月铁路货运量同比下跌超10%，10月同比也出现进一步下降，发电量累积增长值在3月触底反弹后10月再次呈现负增长状态，或意味着中国经济四季度增长仍然乏力。2015年3季度，GDP同比增长6.9%，比上半年下降0.1个百分点,是2009年金融危机之后六年内的最低值,中国经济步入“新常态”，告别过去30多年10％左右的高速增长，中国经济结构调整正在进一步加深，经济增长趋稳、产业结构不断优化升级，经济向形态更高级、结构更合理的阶段演化。9.62%9.24%10.63%9.49%7.75%7.69%7.40%6.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%01020304050607020082009201020112012201320142015国内生产总值（万亿元）增长率（%）全国国内生产总值GDP情况全国工业累计增加值、发电量、货运量累计同比增速-20246810122013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.102014.112014.122015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.10工业增加值累计增长（%）发电量累积增长（%）货运量累积增长(%)数据来源：国家统计局62.经济压力：金融风险地方债务高企，企业融资成本高，股市疯狂加剧金融风险，民间金融蓬勃发展，风险逐渐扩大，钱荒转变为钱慌。•在政府不再兜底的背景下，2015年地方政府偿还债务占比或达20%以上，约为3万亿。•地方政府融资结构过度依赖信贷，其中银行贷款占比高达50.8%。这种过分依赖银行贷款的融资结构可能会受银行信贷政策、央行货币政策的影响。•地方融资平台剥离融资功能后，地方政府债将成地方政府债务唯一的举债来源，融资来源存在缺口。•解决办法：增发地方政府债和PPP模式融资填补融资平台缺口；信贷政策和货币政策给予地方政府一定的定向宽松政策，保证地方政府融资畅通，比如，通过PSL向地方政府注入资金等地方债务高企•从微观层面讲，中国企业的综合税费负担平均约40%，高于发展中国家平均水平10个百分点左右。•2015年起，工业企业利息支出增速持续高于主营业务收入增速，企业的资金成本处于历史较高水平。•股票市场繁荣吸引了大量资金，而今年以来以人民币贷款为形式的间接融资再次上涨，商业银行偏爱大企业的秉性没变，小企业无处贷款。•解决办法：降准降息、利率市场化、互联网金融（PTP理财）融资难，融资贵•2014年三季度开始，短短8个月之内从2000地盘点攀升至2015年6月12日5178点，从6月15日至8月26日，上证指数从5178点暴跌至2928点，暴跌45.5%。•1349家上市公司选择停牌避灾，97%的股票下跌，其中A股37%的922只股票跌幅超过50%，5000点以上的配资资金全军覆没。•解决办法：配资清理，国家救市，旨在为实体经济输血，实现股市与实体经济共同发展的双赢局面。股灾73.经济压力：通货紧缩M2供应4月筑底后逐步增加，但仍未解决通缩问题，为实现保增长货币政策将维持宽松。0246810121416180204060801001201401602013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月2014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月货币和准货币（M2）供应量（万亿元）同比增长（%）货币和准货币M2供应量48.54949.55050.55151.5528890929496981001021042013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月2013年11月2014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月居民消费价格指数(CPI)工业生产者出厂价格指数(PPI)制造业采购经理指数（PMI）CPI、PPI、PMI走势分析M2增长率从2014年12月份的12.2%降至2015年4月份的10.1%，整体震荡下行，然后在从5月份开始反弹，10月M2同比增长13.5%，略超市场预期，增速创15个月新高。2015年10月份，CPI环比下降0.3%，同比上涨1.3%;PPI环比下降0.4%，同比下降5.9%，与9月持平，已连续44月为负。近期粮价、猪价的下跌超预期意味着此前CPI中唯一上涨因素已经消失，未来低通胀风险将显著升温。通缩压力加大，货币宽松仍有空间，财政政策将更积极。保增长任重道远，预计第四季度货币政策总体将延续偏宽松基调。数据来源：国家统计局8909192939495969798992012年2月-2015年9月国房景气指数走势4.经济压力：房地产行业下滑房地产对国家经济贡献率高，房地产行业的低迷是造成经济不景气的重要原因，房地产行业的复苏将直接拉动经济增长。510152025302012年2月-2015年10月房地产投资累计增长（%）-30-25-20-15-10-5051015202012年2月-2015年10月新开工面积累计增长（%）-20-1001020304050602012年2月-2015年10月商品房销售面积累计增长（%）2014年房地产的贡献率41%数据来源：国家统计局92015.2.42015.2.282015.4.202015.5.112015.6.282015.8.262015.10.235.应对措施：降准降息连续5次降准降息，促进投资与消费，房贷成本降至历史低点，间接利好楼市。106.应对措施：多举措维稳流动性央行政策利率调整，逐步实现利率市场化，维持市场货币流动性，助力稳增长。资产质押再贷款中期借贷便利（MLF）抵押补充贷款（PSL）注资国开行2015年10月10日，央行推广信贷资产质押再贷款试点。人民银行在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省（市）推广试点。今年将让7万亿投资落实。9月，中国央行向国开行提供抵押补充贷款521亿元，利率2.85%期末抵押补充贷款余额为9589亿元。7月，中国人民银行向国家开发银行提供抵押补充贷款429亿元，利率为2.85%，期末抵押补充贷款余额为8464亿元。6月，中国央行向国家开发银行提供抵押补充贷款1，576亿元，利率为3.1%。8月，为保持银行体系流动性合理充裕，结合金融机构流动性需求，人民银行对14家金融机构开展中期借贷便利操作共1100亿元，期限6个月，利率3.35%。8月末中期借贷便利余额4900亿元。中国人民银行在提供中期借贷便利的同时，引导金融机构加大对小微企业和“三农”等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。4月，由国务院批准，央行将以外汇储备委托贷款债转股形式，注资国开行和进出口银行;农发行由财政部追加资本金。其中，曲线注资国开行和进出口银行的金额分别为320亿美元、300亿美元。随着存款利率上限的放开，利率市场化迈出决定性一步。利率市场化后，逆回购利率成为基准利率，SLF、SLO（短期流动性调节工具）、MLF（中期借贷便利）和PSL（抵押补充贷款）利率形成从短期到长期的利率走廊，SLF利率为隔夜和7天回购利率封顶，新传导机制开始生效。通过这些工具实现对利率调整的市场化，有助于维持市场的流动性。常备借贷便利（SLF）利率11月19日，央行公告称将于11月20日下调分支行常备借贷便利（SLF）利率（短期流动性调节工具），对符合宏观审慎要求的地方法人金融机构，隔夜、7天的SLF利率分别调整为2.75%、3.25%，本次SLF利率下调旨在稳定金融机构对未来资金面的预期，有助于解决流动性分布不均衡的问题。112015年楼市政策基调三大变化：2015年两会政府工作报告：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”2014年两会政府工作报告：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”在经济“新常态”背景下,我国经济正处在新旧产业和发展动能转换的接续关键期,稳增长、调结构、促改革、惠民生和防风险的任务还十分艰巨。而中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。楼市调控政策也由2014年的打压基调变为振兴稳定楼市。“调控”淡出，“指导”上场，为2010年以来所仅见。2014年是“促进房地产市场持续健康发展”，2015年变成了“促进房地产市场平稳健康发展”。2014的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的“支持居民自住和改善性住房需求”7.房地产政策：房地产政策基调变化由2014年调控基调变为振兴稳定楼市为主。121月5日《税收征收管理法修订草案》向社会公开征求意见，个人征税体系将建立1月10日基本完成了《住房公积金管理条例》的修订，公积金用途多元化1月21日四川省全面取消限购、限价等行政干预政策1月28日住建部表明，明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点2月4日央行宣布降准，金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0.5个百分点2月16日重要审议推出取消暂住证制度，全面实施居住证制度3月，多地宣布，公积金贷款利率下调至4%，并出台公积金新政3月30日财政部、税务总局宣布二手房满两年后，免征营业税3月31日中国人民银行、银监会联合发布通知，将二套房首付比例降至四成4月20日，央行降准1个百分点2月28日央行宣布自3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点4月22日，成都正式实行公积金新政5月-6月，四川9市及县出台购房补贴政策：双流、眉山、乐山、泸州、德阳、达州、广安、宜宾、内江实施购房补贴，一方面刺激市民购买欲望，另一方面可看出政府对房地产还存在依附态度，利好楼市5月11日，央行宣布降息0.25个百分点5月14日，四川取消商品住房套型结构比例-7090政策6月28日央行再次降准降息7月10日成都市住房公积金单笔贷款最高额度由50万元提高至60万元7月14日房产税主体框架确定8月11日央行宣布人民币中间价报价进行市场改革8月26日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率9月6日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点9月4日，公积金最低首付款比例由30%降至20%。9月8日,财政部发布《财政支持稳增长的政策措施》,表示将深入推进财税体制等改革。10月11日，存贷比的取消和央行推进信贷资产质押再贷款试点的确定8.房地产政策：房地产政策全面转向从“330”央行降低二套房首付比例到货币政策的持续宽松，本轮政策宽松度已超过2009年最宽松之时