长三角城市住宅房地产投资分析

上海交通大学硕士学位论文长三角城市住宅房地产投资分析姓名：谢俊敏申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：杨朝军200606112/68上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：谢俊敏日期：2006年6月11日3/68上海交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于：保密□，在年解密后适用本授权书。不保密□。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：谢俊敏杨朝军日期：2006年6月11日日期：2006年6月11日4/68关于长三角城市住宅房地产投资分析摘要本文通过对于长三角城市房地产市场进行共性和差异性的分析,以住宅房地产细分市场作为研究对象,从长三角城市群中选择不同规模的城市进行取样,包括对省会(杭州)、地市(苏州)和县级市(海宁)的住宅房地产市场进行比较和投资分析。从而总结出长三角住宅房地产市场现状和分析出住宅产品的投资价值规律。关键字：房地产、价值评估、投资分析、DCF模型、风险分析5/68THERESEARCHOFREALESTATEINVESTMENTSONDELTAOFYANGYSERIVECHINAABSTRACTThisthesisanalyzedthecommonnessandothernessofrealestateinvestmentsondeltaofyangyseriveChina,itchosenthreedifferentsizecities,includingHangzhou,SuzhouandHainingastheexamplestoanalyzeandcompare.Itconcludedthemarketingstatusandtheinvestmentrulesonrealestate.KEYWORDS:realestate,valueappraisal,investmentanalysis,discountedcashflow(DCF),riskanalysis7/68第一章长三角房地产市场现状及价值评估第一节房地产行业发展周期分析一长三角总体发展周期中国房地产业启动始自上世纪90年代初，期间经历了1992至1995年的大起大落，从1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，居民个人消费成为房地产需求主力，市场进入快速发展时期。有效需求扩张带来的行业景气吸引了大量资本进入，房地产投资规模不断扩大，始终保持着高增速。行业的发展周期对于对该行业投资来说至关重要，特别对于房地产行业，由于其本身具有金融特性及投资和投机价值，所以我们在对于房地产进行投资分析前必须对于房地产发展周期进行全面了解。长三角的核心城市是上海，上海的房地产市场是整个长三角的标竿，但是长三角城市群又有着各自不同的发展周期。本文以上海市场为目标通过描述上海房地产发展周期来看出长三角的总体发展周期。90年代初，上海的房地产行业开始形成。通过政府和市场的双重作用，并伴随着改革开放后中国经济的高速发展，在1995年整个房地产市场达到高潮并开始衰退，在1998年进入低谷。整个周期为5年发展期和3年的衰退期，受亚洲金融危机等综合因素的影响，上海房地产市场在1998年进入绝对低谷，房地产空置率高达1200万平方米，而房地产销售额仅为473亿元，住宅均价3096.5元/平方米，房地产开发投资仅577亿元。上海房地产市场一片萧条，同时也宣布从90年代初开始的第一轮发展周期的结束。此时上海政府出台了一系列的政策，希望上海房地产市场回复上升。1998年6月1日，出台《购房退税》政策，即在上海购买商品房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在5年内享受购房后起算的个人所得税抵扣。1998年10月26日，上海市政府更改《上海市篮印户口管理暂行规定》，描述如下：以购房面积计，凡在上海市购买一套房屋面积达到70平方米，或者在浦东新区购房面积达到65平方米的，以购房总价计，凡在上海市中心区域购房一套总价达35万元，或在浦东新区小陆家嘴地区购房一套总价达32万元的，都可申请篮印户口一个。在政策的刺激下，在1999年末进入第二个发展周期。第二周期包括：启动期：1999－2001年。8/681999至2000年资本入市，启动了上海房地产市场，投资理念相对成熟的港台买家用更敏锐的嗅觉发现了房地产市场的投资机会，在2000年大量购入上海的房地产，市区的徐家汇区域，郊区的康桥半岛的项目，到第二周期昀高峰，这些投资的总受益均超过200％，昀高达到300％左右。开发商也是资本的重要来源。2000年左右，仅浙江就有100多家房地产公司涌入上海，其中大部分为民间资本或改制后的资本，如绿城、华浙、中大、广厦等。而这些公司所代表仅为八千三百亿民间资本的一小部分。1999年上海房地产完成销售额为534亿元，比上年增长13％，2000年为628亿，比99年增长17％，2000年房地产开发投资为551亿元，比99年上升7.2％，进入了上升通道。房价也逐步上升，2000年上海市住宅均价为3156.1元/平方米，比1998年增长2.09％。8300亿民间资本的一小部分。2001年上海人均GDP到达4500美元，从其城市地位、经济水平等方面看，上海的商品住宅价格仍然具有较大的上升空间，境外的地产巨头们纷至沓来，李驾诚、荣智健、等纷纷加大在上海房地产的投资圈地力度。20001年，上海房地产销售额达到662亿，投资额突破620.31亿，比2000年增长9.6％，预售面积为1832万平方米，比2000年上升26.1％，销售登记面积达2020万平方米，比2000年增加16.3％。2001年上海住宅平均价格上升为3413元/平方米，比2000年上涨了8％左右。上海房地产对GDP贡献上升为6％。房地产真正成为十五规划的支柱产业。为此，上海政府2001年继续出台一系列的房地产利好政策，如商品房预售新标准、内外销商品住宅的并轨、新动迁办法、土地使用权出让招标实行办法等，同时银行对于购房贷款的政策进一步放宽。这些政策让更多的上海市民，外省和外籍人士加入了购买上海房地产的行列。2001年8月18日，第一个温州购房团开进上海，三天买走了100多套房子，投入了5000多万资金。这还只是一部分，海内外的投资资金已经看好上海的房地产市场，上海房地产进入了高速发展期。高速发展期：2002－2004年上半年上海申博成功的刺激和买方积极的参与，2002年房价突破了4000元/平方米，并在2003年达到了上涨的高潮。2003年，有二次大的急剧上升行情。第一次是4月，单月涨幅为8.3％，第二次在9月，单月涨幅为9.4%。第一次行情预示2003年房市的全面启动，而第二次行情表明上海房产市场供求结构存在矛盾。二次行情不但创出1999年以来第二个发展周期的昀高值，而且也成为2003年房价上升的昀高值。据上海市统计局2004年统计，2003年上海中心城区商品房单价已在12000元/平方米以上。单2003年一年内上涨了6000元。上海在2003年终于以5118元/平方米成为全国房价昀高的城市，上涨幅度为24.4％,也是全国第一。按照房地产市场规律，在空置率上升的情况下，上海房地产高速增长可以认为是一种投9/68资行为。上海房市第二周期在1999至2001年还是属于良性增长，而在2002－2003年之间，高速增长大部分由投资带动。政府由对房地产市场前景的自信转变为对房地产泡沫的担心。2002年4月1日，取消鼓励非户籍人士购房的蓝印户口政策。2003年5月31日，取消实现5年的购房退税政策。但是在2004年上半年房价仍然在继续上涨。高位运行期：2004年下半年－2005年3月2004年中央政府的宏观调控控制了房价狂涨的势头，三季度的增幅开始略有回落。2004年投资8356.77亿元，增长28.3％；开发到位资金11614.1亿元，同比增长31.4％；购置土地面积24024.38万平方米，增长4.1％；土地开发面积12239.8万平方米，同比增长7。7％；商品房销售面积为18201.77万平方米，增长19.8％，商品房销售价格6385元/平方米，增长19.8％。可见虽然增长趋势有所减慢，但是由于前期巨大的基数，增长额还是巨大的。2005年前3个月维持了这种趋势，但是由于前期积累的泡沫已经引起了中央政府对于上海房地产市场的关注，行情在犹豫中还是在攀升。根据上海市统计局的数据，2005年1至3月份，上海市商品房销售价格跟上月相比，涨幅分别为1、6%，1、8%，2、5%，。回落期：2005年4月－现在从2005年3月起，上海市陆续出台一系列政策打击楼市投机炒作行为。2005年3月份，上海市顺应中央对房地产市场宏观调控的要求，提出了年内新开工配套商品房、中低价普通商品房各1000万平方米的目标。3月7日，上海市对居住不满一年的住房转让征收5.5%的差价税；3月28日，上海市提高第二套房屋的首付款比例；4月6日，上海市商业银行禁止办理住房贷款“转按揭”。2005年4月，上海市商品房销售价格跟上月相比降到了0.5%。2005年5月13日国务院七部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该《意见》被称为八条铁规，针对目前房市投资过旺、涨幅过快等病症打出了一组精确的组合拳。６月１日前，各地相继出台稳定房价的实施细则。上海细则中主要也包括二方面，一是房产营业税新规定，二是普通房标准。房产营业税新规定包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过2年（含2年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。普通房标准包括：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平10/68方米。从《意见细则》的条款来看，其主要针对的是房产投资市场，其用意是抑制房地产的泡沫而非正常的市场需求，但是由于市场经济就是过剩经济，价格严重偏离价值不可能过久的维系。另外房地产昀长周期为７－８年，上海乃至长三角房地产已经经历了５年以上的高速增长期，在本轮宏观调控下价格必然全面回落。2005年上海房地产市场供求关系整体失衡，跌落到近七年来的昀低点（1∶0．72）；月度供求关系，从“沸”到“冰点”，再从“冰点”到“冰点”以上。价格走势，月度价格逐步回落，据上海市统计局数据，2005年上海全市商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，比2004年上涨313元。全年商品住宅销售价格水平比上年上涨9.2％，涨幅同比回落6.6个百分点。从房地产开发投资来看，2005年完成房地产开发投资额1246.86亿元，比上年增长6.1%。销售面积3158.87万平方米，下降9.5%，其中商品住宅销售面积2845.7万平方米，下降12%。2005年全年商品房销售额2161.3亿元，比上年下降4.5%，其中商品住宅销售额1906.05亿元，下降7.7%。全年存量房成交过户面积197