XXXX年第三季度天津写字楼物业市场报告_戴德梁行

www.dtz.com1PropertyTimes天津2010年第三季度住宅价格小幅上扬2010年10月13日目录市场概览1经济概览2写字楼市场3商铺市场4主要数据5住宅市场6定义7联系方式8作者张亦田DTZ戴德梁行研究部[e-mail]联系方式魏东华北区研究部主管[e-mail]纪言迅大中华区研究部主管[e-mail]-Morgan亚太区研究部主管+61(0)[e-mail]全球预测分析部主管+44(0)[e-mail]全球研究部主管+44(0)[e-mail]2010年第3季度，天津写字楼市场整体表现平稳，全市平均成交租金与上季度相比略有下降，为每月每平方米101.59元（US$14.94）。鑫银大厦本季度正式入市并投入使用，为本季度带来了5万余平方米的新增供应。由于市场现存其它项目仍维持稳定吸纳态势，市场新增供应并未完全消化，因此，整体空置面积有所上升，空置率由上季度的14.7%上升到本季度的16.3%。预计未来四年中写字楼价格指数将会持续攀升，且租金指数与售价指数之间的差距会逐渐缩小（图一）。天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基本持平。经过改造后的劝业场西南角店已于8月18日在西南角商圈崭新亮相，经营定位为购物休闲为一体的中高端社区时尚购物中心。此外，国际时装零售巨头瑞典H&M也已于8月25日在乐宾百货开设了其进入天津市场的首家门店。受国家紧缩调控政策影响，2010年7月至8月住宅市场总成交面积仅为35万平方米（滨海新区与市内六区之和），与去年同期相比大幅下滑。市内六区中，河西区成交量本季领跑其它五区，总成交量为49,167平方米，滨海新区成交量继续保持全市之首，达到178,088平方米，但同比大幅下跌77%。图一DTZ写字楼价格指数(2005年至2014年预测)资料来源:DTZ戴德梁行研究部80859095100105110115120125130写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)经济概览www.dtz.com22010年上半年，天津经济继续保持高速发展态势，各项指标都有显著增长。全市地区生产总值达到4,106.48亿元（US$603.89亿），比去年同期增长18%（表一）。上半年，全市固定资产投资同比增长了34.7%，达到2,938.89亿元（US$432.19亿）（表一）。其中，房地产开发投资累计达到413.07亿元（US$60.75亿），同比增长20.6%（表一）。人均可支配收入持续增长，上半年达到11,318元（US$1,664.41），同比增长11.7%（表一）。表一经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)地区生产总值固定资产投资前两季前两季亿人民币亿人民币4,106.482,938.891834.7人均可支配收入前两季人民币11,31811.7实际利用外资前两季亿美元59.120房地产开发投资前两季亿人民币413.0720.6消费物价指数前两季-103.13.1资料来源:天津市统计局写字楼市场www.dtz.com32010年第3季度，天津写字楼市场整体表现平稳，全市平均成交租金与上季度相比略有下降，为每月每平方米101.59元（US$14.94）（表二）。鑫银大厦本季度正式入市并投入使用，为本季度带来了5万余平方米的新增供应。由于市场现存其它甲级写字楼项目仍维持稳定吸纳态势，市场新增供应并未完全消化，因此，整体空置面积有所上升，空置率由上季度的14.7%上升到本季度的16.3%（表二）。预计未来一年中写字楼的新增供应将不会出现2010年“井喷”式的状况，市场将会得到更加平稳的发展。空置率也将不断下降（图三）。与此同时，交通银行斥资8亿元购买了包括其商业裙楼在内的17层以下的全部物业，作为自用办公。因此，本季度全市甲级写字楼净吸纳量共计达到36,074平方米，与2010年第2季度相比大幅上升。除此之外，本季度其它各写字楼租赁成交大多保持平稳，实体经济的持续回暖使得本季度市场净吸纳量大幅上升。天津中心、环球置地、津汇广场等项目本季度吸纳量相对较高。预计未来一年中写字楼的吸纳量将会有所上升，且略高于新增供应量（图三）。在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数从上季度的109.8微升至本季度的110.4。预计未来四年中写字楼价格指数将会持续攀升，且租金指数与售价指数之间的差距会逐渐缩小（图二）。预计未来1年内仍将有环球金融中心、和记黄埔世纪都会等项目陆续入市，将为天津市甲级写字楼市场带来更多的新增供应。与此同时，泰达MSD中心商务区正在紧张建设筹备中，响螺湾商务区各项目也将于近两年内陆续建成，滨海新区必将成为甲级写字楼市场新的价值增长点（图三）。市场活动IBK租用天津中心800平方米。学大教育租用环球置地700平方米。中建国际租用津汇广场770平方米。天凯投资租用泰达大厦1,215平方米。表二甲级写字楼市场数据区域总存量(平方米)空置率(%)租金(人民币/平方米/月)租金季度变化(%)河西区302,33519.293.24-1.56和平区264,00015.8123.40-2.76河东区32,2987.7660南开区86,00015.784-0.41河北区46,0007.0810总体730,63316.3101.59-1.82资料来源:DTZ戴德梁行研究部图二DTZ写字楼价格指数(2005年至2014年预测)资料来源:DTZ戴德梁行研究部图三甲级写字楼供需及空置率走势(2000年至2011年预测)资料来源:DTZ戴德梁行研究部80859095100105110115120125130写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)010203040506005010015020025030020002001200220032004200520062007200820092010F2011F新供应吸纳量空置率建筑面积，千平方米空置率(%)商铺市场www.dtz.com42010年上半年，天津市消费品市场继续保持稳定的增长，社会消费品零售总额达到1,394亿元（US$205亿），同比增长19%（图四）。天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基本持平。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300-600元（US$44.14-US$88.24）。经过改造后的劝业场西南角店已于8月18日在西南角商圈崭新亮相。劝业场西南角店是津门百年老字号劝业场投资开办的第一家百货连锁店，总建筑面积2.4万平方米，经营面积1.7万平方米，经营定位为购物休闲为一体的中高端社区时尚购物中心。该店百货经营面积达1.2万平方米，主营珠宝首饰、化妆品、精品服饰等商品，荟萃了周大福、欧珀莱、THEFACESHOP、应大、哥弟、皮尔卡丹、衣恋、ONLY、ESPRIT、JAKE＆JONES等众多知名品牌。另有5,000平方米营业场地引进吃喝玩乐多种业态，包括万达国际影城、“快乐美洲岛”海鲜自助餐厅等。整个商场锁定年轻时尚客层，满足其全方位消费需求，未来有望成为青年消费者购物休闲又一好去处。以平价、时尚著称的国际时装零售巨头瑞典H&M已于8月25日在乐宾百货开设了其进入天津市场的首家门店。至此，Zara、Mango、Uniqlo以及H&M等几大世界快速时尚连锁品牌终于齐聚津门。H&M天津店共设两层，面积约1,872平方米，销售的商品包括女装、男装、青少年装以及童装、化妆品、配饰等。H&M的到来将进一步影响天津青年消费群体的生活习惯和消费观念。与此同时，亚洲最大的化妆品专卖店集团——莎莎国际控股有限公司在本市的首家化妆品专卖店也于8月1日开始试营业。莎莎的首店选址于本市最繁华的CBD中心商务区——小白楼，1902欧式风情街，天津是莎莎继上海、北京、武汉、苏州后，在内地进入的第五个城市。莎莎将以为顾客提供品种丰富的化妆品和贴心服务为主要的经营方向。莎莎落户津门，为天津化妆品零售业增添了又一新鲜元素。本市轨道交通建设进展顺利，地铁5、6号线均已陆续开工建设。随着明年上半年2、3、9号线延长线的建成通车，地铁沿线商业有望迎来进一步的发展。图四社会消费品零售总额(2005年至2010年上半年)资料来源:天津市统计局表三购物商场市场数据区域总存量(平方米)新增供应(平方米)租金范围(人民币/平方米/月)南市177,90024,000120-180滨江路600,0000450-600小白楼90,0000140-200其他213,0000-总体1,080,90024,000-资料来源:DTZ戴德梁行研究部表四2010年第三季主要商业项目租金区域项目名称租金范围(人民币/平方米/月)和平区伊势丹300-450和平区津汇广场300-600南开区奥城100-300和平区万达广场300-600资料来源:DTZ戴德梁行研究部05001,0001,5002,0002,5003,000200520062007200820092010*人民币亿元主要数据–租赁市场www.dtz.com5表五租赁市场2009年第三季2009年第四季2010年第一季2010年第二季2010年第三季环比(%)同比(%)走势展望天津写字楼市场吸纳量*(建筑面积,平方米)80,11294,71913,03616,66752,741--空置量(建筑面积,平方米)100,835116,228103,19299,561119,01919.5418.03空置率(%)15.617.215.314.716.3+160基点+70基点新供应*(建筑面积,平方米)75,000105,0000055,532--最优质物业租金(建筑面积,元/平方米/月)127.3124.85122.83122.97122.86-0.09-3.49回报率(%)7.737.567.427.277.15-12基点-58基点注：吸纳量和新供应是累计数字(即年内累计至当前季度的总吸纳量和新供应)。资料来源:DTZ戴德梁行研究部表六租赁成交项目名称/地址地区面积(平方米)租户类别天津中心和平800IBK写字楼环球置地南开700学大教育写字楼泰达大厦河西1,215天凯投资写字楼津汇广场和平770中建国际写字楼资料来源:DTZ戴德梁行研究部住宅市场www.dtz.com62010年7月至8月共有42.7万平方米新供应投入市场，其中滨海新区仍居首位。作为天津新的经济增长点，滨海新区本季新增供应达38.3万平方米，占全市总供应量的近90%（表七）。受国家紧缩调控政策影响，2010年7月至8月住宅市场总成交面积仅为35万平方米（滨海新区与市内六区之和），与去年同期相比大幅下滑。市内六区中，河西区成交量本季领跑其他五区，总成交量为49,167平方米，滨海新区成交量继续保持全市最高，达到178,088平方米，但同比大幅下跌77%（表七）。与此同时，全市平均成交价格继续呈现小幅增长的态势，成交价格由本年第2季度的每平方米12,226元（US$1,798）上升到本季的每平方米12,673元（US$1,864）。其中河西区住宅价格升幅最大，达到每平方米17,678元（US$2,599.7），较之去年同期增长63.07%（表七）。7月至8月，全市土地成交平稳，多宗限价商品房地块成功出让。未来保障房的集中大量入市或将解决城市部分中低收入群体的住房问题，刺激刚性需求的爆发，对平抑过快上涨的房价起到一定作用。随着未来全市住宅供应量的提升，商品住宅的价格有望进一步回归理性；长远来看，房地产市场仍将维持平稳健康发展。市场活动2010年7月1日，华侨城以37亿元（US$5.42亿）一举摘得天津